Centres commerciaux : vers des taux d’occupation en baisse ?

Une étude publiée en fin d'année dernière a fait grand bruit dans le monde de la franchise. Le taux de locaux inoccupés dans les centres commerciaux aurait augmenté de moitié entre 2012 et 2014. Des chiffres qui ont été rapidement contestés par de nombreux acteurs du secteur. Pour les professionnels en cours de création d'entreprise, il est vital de savoir s'il est toujours rentable de devenir franchisé en centre commercial. Nous faisons ici le point pour vous.

Les chiffres de Procos

L'étude réalisée par le bureau d'études de la fédération Procos en octobre 2014 a comparé les pourcentages de locaux commerciaux vacants à un instant donné. Ce chiffre était de 7,6% cette année, contre 4,6% en 2012. La baisse du taux de vacance est d'ailleurs plus importante dans les galeries commerciales de petite taille : les centres comptant 40 à 80 boutiques auraient vu le taux augmenter de 3,3% en deux ans, tandis que les galeries de plus de 120 magasins n'auraient constaté que 1,7% de perte. Il est à noter que les centres commerciaux anciens semblent en partie protégés contre cette désaffection : 5% de taux de vacance pour les centres datant des années 1970 contre 10% pour ceux construits dans les années 2010. Ajoutons pour finir que les taux de 2012 étaient proches de ceux relevés en 1999.

Les possibles raisons du désastre

Au premier rang des explications avancées par les professionnels du secteur, la conjoncture de crise. Les ménages sont prudents et évitent les centres commerciaux qui incitent à la dépense. Les deux moteurs de fréquentation que sont les hypermarchés et l'habillement ont subi des revers ces dernières années. Les premiers font face à la concurrence des commerces de proximité, revenus dans les petits papiers des français, et les seconds ont chuté de 10% sur un an en septembre 2014. En outre, l'e-commerce représente désormais une véritable concurrence avec 8% de parts de marché hors-alimentaire (source : Fédération e-commerce et vente à distance).

Pour finir, les ouvertures de nouveaux centres commerciaux ne seraient pas étrangères à cette hausse du taux de locaux inoccupés. Plus de 350.000 mètres carrés se sont ouverts en 2013. Les loyers ne semblent pas baisser avec près de 2% d'augmentation sur un an au premier trimestre 2014, alors que les chiffres d'affaires, eux, ont perdu 0,2% sur la même période.

Des chiffres volontairement alarmistes ?

Les détracteurs de l'étude, Unibail-Rodamco, le Conseil national des centres commerciaux et Apsys, ont pointé du doigt les chiffres choisis par Procos pour son étude. Se contenter de compter les unités inoccupées n'est pas forcément le meilleur moyen de mesurer le dynamisme des centres commerciaux en France. D'autres organismes (comme l'EPRA) calculent un taux de vacance financier, en faisant le rapport des loyers perçus sur les loyers attendus par les galeries.

Il n'en reste pas moins que certains centres commerciaux peinent. Concurrence, mauvais emplacement, enthousiasme injustifié des promoteurs... Avant d'ouvrir un magasin, franchisé ou non, mieux vaut se renseigner sur le centre commercial.