Faut-il louer ou acheter ses locaux ?

La location pour plus de souplesse

Les créateurs d’entreprise optent généralement pour la location du local commercial. Cette solution offre en effet de nombreux avantages, en particulier pour une structure qui n’a pas encore atteint son activité « de croisière » :

• L’offre de locaux commerciaux à la location est plus importante que celle des locaux à la vente ;
• Les loyers sont intégralement déductibles, sur le plan comptable, du chiffre d’affaires ;
• Le locataire a la possibilité de résilier son bail, au bout de 3, 6 et 9 ans ;
• Le créateur d’entreprise n’alourdit pas l’endettement de sa structure et préserve sa trésorerie donc, in fine, sa capacité financière.

La location offre en outre l’avantage de pouvoir changer de local en fonction du développement de l’activité.

La solution de la location d’un local commercial offre également un avantage comptable puisque les loyers sont intégralement déductibles du chiffre d’affaires, ce qui réduit d’autant le bénéfice imposable.

En revanche, dès que les besoins en surface sont conséquents et/ou que les locaux doivent répondre à des caractéristiques bien précises, en matière de plans, l’achat peut se révéler la solution la plus adaptée.

En effet, les locataires ne disposent pas d’une totale liberté quant à l’étendue des travaux qu’ils peuvent effectuer dans le local. En outre, certains baux excluent certains types d’activité, ce qui peut compliquer la mission de trouver un local adapté à son activité.

L’achat du local pour une vision à long terme

L’achat apparaît donc comme une solution pertinente dans différentes situations :

• L’entreprise est arrivée à maturité, misera sur une croissance externe et souhaite optimiser ses coûts.
• L’activité nécessite des locaux de grande surface, avec des contraintes spécifiques, pendant une durée potentiellement longue, soit plus de 10 ans ; c’est le cas par exemple des boulangeries, restaurants et autres points de vente implantés dans les périphéries commerciales.
• L’entrepreneur souhaite se constituer un patrimoine.

Lorsque le local commercial est acheté par l’entreprise elle-même, cette dernière doit prévoir un budget pour couvrir les dépenses d’entretien de ce local. En outre, si la valeur de l’entreprise augmente, la revente peut également être rendue plus complexe puisque le prix de vente intègrera le prix du local.

Constituer un patrimoine

Ce dernier point doit être étudié avec soin. En effet, le local commercial exploité par l’entreprise peut être acheté par l’entrepreneur, soit en son nom propre, soit par le biais d’une SCI. Dans ce cas, l’entreprise paie un loyer à l’entrepreneur ou à sa SCI. Pour l’entrepreneur, les avantages peuvent être nombreux et dépendent de sa situation personnelle, fiscale notamment :

• Il peut générer du déficit foncier pour réduire son impôt sur le revenu ;
• Il peut générer des revenus supplémentaires bénéficiant d’une fiscalité attractive ;
• Il se constitue un patrimoine qui s’amortit sur le long terme et qu’il pourra transmettre en héritage ou vendre en fonction de ses besoins.

Dans tous les cas, l’arbitrage entre achat ou location du local commercial doit être effectué en étant accompagné par des experts (experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine, etc.) et il est couramment admis que, lors d’une création d’entreprise en franchise, c’est bien souvent la location qui est choisie, sauf dans le cas où l’activité nécessite une grande surface conçue sur-mesure en périphérie, auquel cas le franchisé pourra faire construire son local, dont lui, ou son entreprise, sera propriétaire.