Bail commercial : définition, renouvellement, résiliation

Bail commercial : définition

Le bail commercial est un contrat de location immobilier particulier en ce sens qu’il est signé entre un locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur) pour régir les termes de la location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. La nature de l’utilisation des locaux à titre professionnel implique le besoin d’une certaine pérennité dans les termes et les modalités de la location. A ce titre, ce statut particulier du bail dit commercial est encadré par la loi.

Protecteur pour le locataire, le bail commercial est soumis à un plafonnement du loyer. Il bénéficie d’un droit au renouvellement du bail et d’une révision des loyers strictement encadrée par la loi.

Pour être qualifié de « commercial », un bail doit répondre à 4 conditions définies par l'article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce :

• Il doit faire l’objet d’un contrat de bail 
• Il doit concerner la location d’un local commercial 
• Il fait partie intégrante d’un fonds de commerce (droit au bail) 
• Le preneur doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des métiers.

Notez bien : La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Dans le cas contraire, le local doit faire l’objet d’un changement d'affectation. Certaines activités ne peuvent pas faire accéder au statut des baux commerciaux (professions libérales, associations, sociétés coopératives ou mutualistes). L'activité exercée doit être commerciale, industrielle ou artisanale pour justifier la protection d’un bail commercial.

Selon les cas, le bail peut limiter les activités exercées, ou au contraire autoriser toutes les activités, l’on parle alors de bail « tous commerces ».

La durée d’un bail commercial est, sauf exception (convention d'occupation précaire et bail de courte durée), de 9 ans. Le contrat initial peut être plus long (10 voire 12 ans dans les centres commerciaux), mais ne peut avoir une durée indéterminée. Les deux parties doivent être en capacité de contracter.

Les 3 formes de baux commerciaux

Si le contrat de bail commercial n'est soumis légalement à aucune forme particulière, dans les faits, le contrat est le plus souvent passé par écrit. Plusieurs formes de baux commerciaux sont utilisées :

• Le bail sous seing privé : Il est établi par les parties elle-même sans la présence d'un notaire et doit respecter les termes classiques d’un bail commercial. Réalisé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, le bail sous seing privé peut être enregistré au centre des impôts pour lui donner date certaine.
• Le bail authentique : Il est établi et authentifié par le notaire. Il peut aussi être établi par les parties sous-seing privé mais reconnu devant notaire, en étant revêtu d'une formule «exécutoire» qui permet d'avoir recours à la force publique pour assurer l'exécution des engagements contenus dans le contrat. Le bail authentique donne date certaine à l'acte. Il vaut preuve jusqu'à «inscription de faux». C'est-à-dire qu'en cas de contestation devant les tribunaux, c'est à la partie adverse de prouver qu'il est faux. La forme authentique est obligatoire pour les baux supérieurs à 12 ans (décret n°55-22 du 4 janv. 1955, art. 28) et les baux portant sur des débits de boisson (art. 504 du Code Général des Impôts).
• Le bail verbal : Cette forme très rare de nos jours pose problème puisqu’en effet, les parties n’ont aucune preuve de l'existence du contrat et de son contenu.

Les éléments essentiels du contrat de bail sont :

• la nature du contrat et la désignation des locaux (objet du bail) 
• les activités autorisées (affectation du local commercial) 
• le montant du loyer
• la durée du bail

Ces éléments sont contractuels. En l’absence de l’un d’eux, la nullité du contrat peut être invoquée. Les parties doivent être clairement identifiées dans le contrat.

A noter : Sachant que la rédaction d’un contrat de bail commercial peut comporter des clauses restrictives ou suspensives, mieux vaut le faire viser par un notaire ou un expert-comptable qui saura détecter les anomalies et les pièges.

Le bail commercial est obligatoirement assorti :

• d'un état des lieux obligatoire depuis la Loi Pinel de 2014 : Ce document doit être établi lors de la prise de possession des lieux par le locataire 
• d’un état des risques naturels et technologiques : En vertu de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l'article R. 125-23 du Code de l'environnement. Le document doit être annexé au bail commercial.
• d’un document précisant la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur

Fixation des loyers, répartition des charges

Le montant initial du loyer est fixé librement par les parties à la signature du bail. Généralement, ce montant initial est fixé sur la base de la valeur locative. Le bail doit clairement indiquer la périodicité et le mode de paiement du loyer. Ce dernier fait l'objet d'une révision annuelle ou triennale. En vertu de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, l’application de la règle du plafonnement du loyer prévaut.

L'augmentation est calculée en fonction de la variation de l'indice de référence figurant dans le bail, qui est :

• pour les activités commerciales ou artisanales, soit l'indice du coût de la construction (ICC), soit l'indice des loyers commerciaux (ILC), publiés trimestriellement par l'Insee
• pour les activités autres que commerciales et artisanales et pour les professions libérales, l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié par l'Insee

En cas de déplafonnement du loyer en cours de bail, l'augmentation du loyer est limitée, pour une année, à 10 % du montant du loyer payé l'année précédente. Cette règle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Concernant les charges, impôts et taxes, depuis le vote de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, le contrat de bail droit dresser un inventaire précis et limitatif des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes et redevances liés au contrat. Cet inventaire est complété par un récapitulatif de la répartition de ces charges entre le bailleur et son locataire.

Classiquement, la répartition des charges s’établit comme suit :

• Pour le locataire : les charges d'eau, de gaz et électricité, les charges d'équipement de la copropriété (entretien/ascenseur et ménage), les impôts liés à l'usage des locaux tels que la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
• Pour le bailleur : les "grosses réparations" touchant au bâti, les travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux, les honoraires de gestion des loyers ou de l'immeuble, les frais d'assurance de l'immeuble et les impôts liés à la propriété du local (CET)

Le renouvellement d’un bail commercial

Pour assurer la pérennité d’un fonds de commerce, le locataire détient la propriété du bail. Lorsque la première période de 9 ans se termine, le locataire jouit du droit au renouvellement de son bail commercial.

La procédure de renouvellement est très encadrée. Elle prend classiquement deux formes :

Le renouvellement est à l'initiative du bailleur : Dans ce cas, l'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé signifié au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Le congé fixe généralement le montant du loyer du bail renouvelé et propose un nouveau loyer déplafonné.

Le locataire peut en réaction décider :

• soit de ne rien faire, son silence vaut alors acceptation 
• soit d’accepter expressément le renouvellement et le montant du loyer 
• soit enfin d’accepter le renouvellement mais contester le montant du loyer. Dans ce cas, une commission départementale de conciliation des baux commerciaux examine le litige. Si la conciliation est infructueuse, le tribunal de grande instance peut être saisi. Passé un délai de 2 ans à compter de la signification, si aucune des parties ne saisit le TGI, le bail est renouvelé à l'ancien prix.

Le renouvellement est à l'initiative du locataire : Le locataire peut demander le renouvellement de son bail au bailleur dans les 6 mois qui précèdent la date d'expiration du bail ou à tout moment après cette date. La demande faite par lettre recommandée avec accusé-réception indique sous peine de nullité la mention suivante : "dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Le bailleur peut en réaction décider :

• soit de refuser le renouvellement en offrant une indemnité d'éviction ou bien lui proposer un local de remplacement équivalent 
• soit d’accepter le principe du renouvellement 
• soit ne rien faire, son silence vaut alors acceptation

A noter : Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, réaffecter le local d'habitation accessoire à l'activité commerciale ou artisanale, ou faire faire des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur est en droit de réviser le loyer en appliquant l'indice de révision indiqué dans le bail (règle du plafonnement du loyer). Le bailleur peut aussi déplafonner le loyer si deux conditions sont remplies :

• les termes du contrat ont changé (agrandissement du local, modernisation, extension d’activité autorisée par le bail initial, évolution de la commercialité du local du à la création d’une zone piétonnière par exemple, l’arrivée d’une station de métro...) 
• et que ces modifications entraînent une variation de plus de 10 % de la valeur locative (la valeur locative d'un local correspond aux loyers pratiqués dans le quartier pour des locaux comparables)

La résiliation d’un bail commercial

Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :

• Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail 
• A l’issue de chaque période triennale 
• Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer 
• Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations

Le locataire peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de départ à la retraite ou en cas d'invalidité dès lors qu’il respecte le délai de congé et de prévenance.

Le bailleur peut aussi résilier le bail s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière dès lors qu’il respecte le délai de congé et de prévenance.

La cession du bail commercial

Le locataire peut céder son bail commercial lorsque la cession porte sur l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce. Selon les contrats de bail, une clause d'agrément de l'acheteur du fonds par le bailleur peut être opposable. Le bailleur peut refuser d’agréer le repreneur dès lors que ce refus ne se fasse pas de mauvaise foi pour faire échec à la cession du fonds. Lorsque le droit au bail est cédé seul, le bailleur est en droit de refuser.