Une fois que vous avez sélectionné un ou deux locaux commerciaux dans lesquels vous pourriez installer votre franchise, il va vous falloir négocier le droit au bail, inclus dans la cession du fonds de commerce.
Cession de droit au bail et fonds de commerce
Retenez tout d’abord une chose avant de négocier le droit au bail : si ce dernier est inclus dans le prix de vente du fonds de commerce, il n’est pas pour autant lié au résultat de l’entreprise. Le droit au bail n’a rien à voir avec l’activité de l’entreprise dont vous rachetez le fonds ! Comme son nom l’indique clairement, le droit au bail vous donne droit au bail, c’est-à-dire d’une part au contrat de location, d’autre part au droit au renouvellement de bail.
Ainsi, en achetant le droit au bail, vous ne faites que racheter le contrat de location qui liait l’ancien entrepreneur au bailleur. Par conséquent, il n’y a pas de nouveau contrat.
Analysez les clauses du bail !
Il faut absolument surveiller les clauses du bail pour éviter des déconvenues. En effet, si la cession du droit au bail contrevient à une seule clause du contrat, le bailleur sera en droit de vous mettre à la porte. Bien sûr vous pourrez alors vous retourner contre le vendeur, mais vous aurez acheté un fonds de commerce et n’aurez plus de local commercial. Autant dire que votre projet de franchise aura pris un sacré coup dans l’aile…
Vous devez par conséquent vérifier :
- La durée restante : un bail commercial se signe en général pour 3, 6 ou 9 ans. Vérifiez bien que la durée restante du bail est supérieure ou égale à votre contrat de franchise.
- Les éventuelles conditions de cession de droit au bail prévues au contrat.
- Les éventuelles spécialisations du local. Idéalement, préférez les locaux « toutes activités » qui vous permettront à coup sûr de reprendre le bail.
- Les différentes charges que vous aurez à supporter : elles vous permettront également de négocier le prix du droit au bail.
- Si des travaux à la charge du locataire ont été décidés : si c’est le cas, c’est vous qui aurez à les payer ! Vous pourrez alors négocier le prix du droit au bail.
Dans le cas où certains pourraient être problématiques pour votre activité, négociez rapidement avec le bailleur pour demander des aménagements au contrat… et surtout négocier le coût de ces modifications, qui ne sont que très rarement gratuites.
Évaluez le droit au bail par comparaison
Certains des points ci-dessus pourront venir faire baisser le montant que vous allez demander pour le droit au bail. Mais il est une première méthode qui permettra d’évaluer le droit au bail au plus juste : la méthode par comparaison. Son principe est simple : réaliser une moyenne à partir des autres cessions ayant eu lieu dans la même zone (si possible dans la même rue), dans les 3 années précédant votre achat.
Les éléments permettant d’évaluer un droit au bail sont en général les suivants :
- Taille du local
- Etat du local
- Durée restante de bail
- Possibilité d’extension
- Emplacement du local
- Etc.
Faites-vous accompagner !
L’idéal pour négocier son droit au bail est de se faire accompagner par un spécialiste qui saura trouver les bonnes données pour évaluer au plus juste le prix de ce droit au bail, sans léser personne : ni vous, ni le cédant !
A retenir :
- Le droit au bail n’a rien à voir avec le CA réalisé dans le local !
- Vérifiez bien que la cession se fait dans les règles établies par le bail et que le bail permet que vous exerciez votre activité dans le local.
- Faites-vous accompagner pour connaître le juste prix du droit au bail.
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