L’Adresse : bilan du marché immobilier en 2020 et perspectives pour 2021

Plébiscité par les Français, le marché de l’immobilier a gardé de belles couleurs en 2020 

Au regard des indicateurs immobiliers de 2020, seul le chiffre du volume des ventes, en baisse de 11%, laisse à deviner que quelques nuages sont venus obscurcir le ciel durant l’année. « Même si nous enregistrons une baisse du volume des ventes sur 2020, il est important de souligner qu’elle est mise en comparaison avec une année 2019 record (plus d’un million de transactions). De plus, j’y vois le signe fort d’un marché qui a su se rattraper à l’issue d’un premier confinement, qui avait mis en pause l’ensemble du marché, et tenir bon durant le second confinement. Pour rappel, au 3ème trimestre, nous envisagions plutôt une baisse de volume de l’ordre de 15 à 20% » analyse Brice Cardi, Président de l’Adresse. 

Du côté des prix, le réseau coopératif constate une hausse de 5,6% sur 12 mois glissants, portant le m² à 2 908€ en moyenne. Pour autant, cette hausse ne concerne pas tous les types de biens puisque le fameux espace vert, qui n’était qu’un critère secondaire, voir un bonus, devient désormais un critère indispensable à l’acquisition, portant donc à la hausse le marché des maisons. 

Les délais de vente quant à eux se voient rallonger de 3 jours environs en 2020, en comparaison avec 2019, surtout imputable au contexte sanitaire, propice à une légère lenteur administrative du côté des banques ainsi que des notaires durant le 1er confinement du printemps. Sur le dynamisme du marché immobilier, Brice Cardi explique: « Si nous savions l’importance de la pierre pour les Français, fameuse valeur refuge, nous avons constaté, au cours de cette année, que l’immobilier leur apparaît également comme le plus sûre moyen de placer leur argent. Ainsi, leur envie d’acquisition et d’investissement, loin de faiblir, a plutôt grandi au fur et à mesure que le contexte économique s’obscurcissait. » 

Cependant, tous les porteurs de projets immobiliers n’ont pas pu satisfaire leur besoin en raison des conditions d’obtention de crédit qui ont été durcies cette année. Ainsi, de nombreux Français, les primo-accédants et ménages au budget modeste bien sûr mais pas uniquement, se sont vu dans l’obligation de reporter ou annuler leur projet faute d’obtenir le crédit nécessaire.

La province bénéficie des envies de vert des Français 

S’il fallait choisir une couleur pour représenter la province en 2020, il s’agirait du vert, sans aucune hésitation. En effet, si les indicateurs sont restés verdoyants, c’est en grande partie grâce à l’envie de nature qu’ont montré les Français en 2020, et en particulier ceux qui en ont cruellement manqué, confinés dans leurs appartements urbains peu ou pas du tout dotés d’espace extérieur. 

Portée par la forte demande de maisons, la province affiche une hausse des prix de près de 6% en moyenne sur 1 an (5,6%), portant le m² à 2 365€ environ. Séduits par la qualité de vie, les acquéreurs auront néanmoins le temps de la réflexion car si les délais de vente ont pris 1 jour entre 2019 et 2020, la moyenne est de près de 3 mois. De quoi se laisser le temps d’imaginer une nouvelle vie loin de ses contraintes pour les citadins qui désireraient franchir le pas. « Au regard du rapport qualité de vie (beaux volumes, espace extérieur, calme,…) / pouvoir d’achat qu’offrent les biens immobiliers, majoritairement des maisons, en province, il est bien naturel que cette dernière fasse de l’oeil à bon nombre d’acquéreurs, et plus particulièrement les citadins ! » sourit le PDG de l’Adresse. 

Illustration de cette tendance en Nouvelle Aquitaine. Stéphanie Clabaut, Directrice de l’agence l’Adresse à Villeneuve-de-Marsan, explique « Une maison neuve standard, avec quatre chambres se vend entre 180 et 200 000€. Cela attire beaucoup de primo-accédants à la recherche de maisons ou de vastes propriétés familiales divisées en lots.» 

Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que la recherche d’un bien puisse parfois s’avérer compliqué, faute d’offre suffisante pour satisfaire la demande, comme c’est également le cas à Saint-Jean-de-Luz : « La demande est supérieure à l’offre, en particulier dans le centre historique de la ville » analyse Cathy Detcherry, sociétaire l’Adresse du secteur, avant de poursuivre : « C’est toujours la bataille pour décrocher des mandats. Avec, de surcroit, des critères de recherche pratiquement impossibles à satisfaire dans le centre : ascenseur, parking, calme et balcon… » 

A Bayonne, Alain Goyheneche, directeur de l’agence l’Adresse de la ville, fait le même constat : « Les délais de vente sont extrêmement courts et les biens à vendre de plus en plus rares, surtout sur les bords de mer et en centre-ville. Le marché est désespérément haussier et les marchés de report commencent également à augmenter. »

L’Ile-de-France a le vent en poupe grâce à la migration des populations… 

Durant l’année 2020, la région francilienne a vu ses prix augmenter de 4,5% au cours de ces 12 derniers mois, affichant un m² à 3 787€ à présent. Pour autant, cette hausse n’a pas entamé son dynamisme et si les délais de vente s’allongent légèrement (+2 jours sur 1 an), c’est en partie à cause des appartements avec peu ou pas d’espace extérieur. « Si vous trouvez un bien qui vous plaît et qui comporte une ouverture sur l’extérieur (jardin, balcon, …), je vous conseille de vous positionner sans attendre sous peine qu’il vous passe sous le nez » conseille Brice Cardi «d’autant plus s’il s’agit d’une maison ! ». « Seules les maisons avec jardin partent sans négociation, si elles sont au juste prix » le confirme Philippe Simonin, Directeur de l’agence l’Adresse à Antony. 

En effet, si l’Ile-de-France est en train de vivre une véritable redistribution de ses cartes immobilières via la migration de sa population, c’est en raison de la quête d’espace et de vert dans laquelle ses habitants se sont lancés. Ainsi, les parisiens se reportent vers la petite couronne, les ménages de cette zone portent leur regard sur la seconde couronne afin de gagner en superficie et en espaces verts. 

L’essor du télétravail, et l’éloignement possible de son lieu de travail qu’il induit, a rendu possible cette redistribution géographique qui, si elle existait déjà sous forme de cas particuliers, pour les travailleurs auto-entrepreneurs par exemple, est désormais accessible à un plus grand nombre et peut donc se réaliser à plus large échelle. « Là où le Grand Paris Express avait permis l’essor de certains territoires et communes de la région Ile-de-France, le nouveau contexte de l’année 2020 offre de nouvelles perspectives pour des changements plus globaux » souligne le Président de l’Adresse.

… tandis que Paris se vide doucement 

Même si Paris voit désormais ses prix se stabiliser depuis quelques mois, atteignant 10 639€ le m² en moyenne, l’année 2020 a vu ces derniers augmenter de plus de 6% (6,2%). Vidée de ses investisseurs étrangers et rendue inaccessible pour un grand nombre de ses habitants, la capitale compte désormais plus d’offres que de demandes, allongeant de 2 jours ses délais de vente ultra courts (60 jours). 

Si une telle situation semblait improbable il y a seulement 1 an, la crise sanitaire a décidé, sur le 2ème semestre de l’année, certains vendeurs à se séparer de leur bien, pour envisager d’autres projets loin de la capitale ?, tandis que les acquéreurs, en pleine remise en questions de leur mode de vie citadin, incertains quant à leur emploi et le mode de travail qui y sera appliqué (télétravail complet ? partiel ?...), confrontés au contexte de plus en plus incertain et aux difficultés grandissantes à obtenir le budget nécessaire via un crédit, ont décidé de reporter ou d’annuler leur projet immobilier. 

Ajoutons à cela qu’en l’absence de touristes étrangers ou Français, les investissements locatifs réalisés dans le but d’une location de courte durée ne représentent plus qu’une charge exempt de rentabilité comme l’explique Brice Cardi : « Des propriétaires qui avaient contractés des acquisitions très élevées comptant sur des loyers très forts pour les équilibrés reviennent en agences afin de nous confier le bien en location traditionnelle ou à la vente. » 

Ainsi, nous voyons un début d’inversion du déséquilibre entre l’offre, grandissante, et la demande, qui tend à diminuer, propice à une stabilité, voire à une éventuelle baisse des prix à terme. « Si nous ne constatons pas encore cette tendance, il faut rester vigilant car, si cette situation venait à perdurer, elle pourrait à une baisse des prix. En effet, désireux de vendre leur bien qui ne trouve pas preneur, les vendeurs pourraient alors consentir à des renégociations ou des baisses de prix afin de concrétiser leur projet » alerte Brice Cardi. 

Conséquence logique du départ de nombreux parisiens au profit de l’Ile-de-France, la capitale se vide petit à petit de ses habitants 

Phénomène déjà constaté depuis quelques années, Paris a perdu 0,5% de sa population en seulement 5 ans, entre 2013 et 2018, selon l’INSEE, et qui s’accentue en 2020 pour cause de crise sanitaire et de confinement : les parisiens quittent de plus en plus la ville. En effet, la vie parisienne singulière (pouvoir d’achat immobilier faible, tant pour la location que la transaction, espaces de vie réduits, pas ou peu de connexion avec la nature,…) pousse un nombre grandissant de ses habitants à la fuir au profit d’un appartement ou, mieux, d’une maison dotée d’un espace extérieur en région francilienne. 

« L’envie de déménager en Ile-de-France se fait habituellement sentir lorsque le parisien fonde sa famille ou lorsque celle-ci s’agrandit. Après cette année de confinement et de repli physique sur son logement, cette envie touche tous types de ménages. Les logements de grandes surfaces et dotés d’un espace extérieur dans la capitale étant rares et très chers, ils sont nombreux à rêver d’ailleurs » analyse le Président de l’Adresse.

Dans ce contexte, quelles perspectives en 2021 ? 

« S’il est une chose certaine, c’est que nous ne pouvons pas avoir aucune certitude » prévient Brice Cardi. Optimiste, le patron du réseau coopératif se réjouit de la révision des conditions d’accès au crédit. Durcies au cours de l’année 2020, elles avaient abouties à 3 fois plus de refus de financement au sein des agences du réseau qui en compte plus de 360. 

« Il était temps que les banques reviennent sur cette décision qui pénalisait tant de ménage durant cette période déjà très complexe. C’est donc une excellente nouvelle qui va permettre aux ménages modestes ou aux primo-accédants de reprendre leur projet en main. Je regrette cependant de devoir attendre sa mise en application prévue pour la fin du premier semestre 2021…»

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