La nécessaire mutation des zones commerciales : Entre héritage du passé et vision d'avenir

Le contexte : un symbole de progrès révolu

Apparues dans les années 1960 à l’entrée des villes, les zones commerciales sont le reflet d'une France périphérique qui s'est continuellement étendue jusqu’à couvrir près de 500 millions de mètres carrés du territoire, soit cinq fois la taille de Paris. Autrefois symbole de progrès et de modernité, ces espaces font partie intégrante du paysage économique et social français, drainant plus de deux tiers des dépenses de consommation des Français.

Au fil des décennies, nombre d’entre elles se sont adaptées aux évolutions des modes de consommation, proposant une gamme toujours plus large de produits et de services pour devenir des lieux de vie où les gens ne viennent pas seulement pour acheter, mais aussi pour se divertir, manger ou même travailler. Cependant, le modèle actuel des zones commerciales, principalement axé sur l'accessibilité en voiture et encouragé par l'étalement urbain, montre aujourd'hui ses limites.

Leur impact écologique désastreux, notamment, est devenu un enjeu majeur. Les émissions de gaz à effet de serre liées aux déplacements en voiture et à la mauvaise isolation des bâtiments, la dégradation de la biodiversité due à l'urbanisation et à l’artificialisation des sols, et les défis liés à la gestion des déchets sont autant de problématiques auxquelles ces zones sont confrontées. De plus, l'essor du commerce en ligne remet également en question la pertinence de certains formats de zones commerciales, qui peinent à attirer autant de visiteurs qu'auparavant.

Face à ce constat, il est clair que le modèle des zones commerciales, tel que nous le connaissons, doit être repensé. Il ne s'agit pas seulement d'un enjeu économique, mais également d'un impératif écologique et sociétal. Il est toutefois essentiel de ne pas négliger l'importance des zones commerciales dans le paysage économique français. Leur transformation ne vise donc pas uniquement à répondre à un impératif écologique, mais aussi à préserver et à améliorer leur rôle central dans la vie quotidienne des Français. 

L’enjeu : Des zones commerciales durables et intégrées dans leur environnement

L'enjeu est de taille : comment transformer ces espaces pour les rendre à la fois plus durables et adaptés aux besoins des consommateurs du 21ᵉ siècle ?

La vision de cette mutation, présentée par le gouvernement, ne se limite pas à une simple mise à jour esthétique ou fonctionnelle. Elle vise à redéfinir en profondeur la manière dont ces espaces interagissent avec leur environnement et les personnes qui les fréquentent. Les zones commerciales de demain ne doivent plus être seulement des lieux de consommation mais des lieux de vie intégrés à la cité, des espaces d'échanges et d'innovations pouvant accueillir des événements communautaires, des ateliers, des marchés locaux et autres activités. 

En termes de transition écologique, principale motivation de la démarche, l'objectif annoncé est de réduire la consommation énergétique de ces zones de 40% d'ici à 2030. Ce chiffre reflète à la fois l'ampleur de l'effort nécessaire et la volonté de faire de ces zones des modèles d'efficacité énergétique en s’appuyant sur plusieurs axes :

• Encouragement d’une mobilité verte en réduisant la dépendance à la voiture et en favorisant des modes de transport plus écologiques, tels que les transports en commun, le vélo, ou même la marche.
  
  
• Préservation de la biodiversité en intégrer la nature au cœur des zones commerciales, avec des espaces verts et une architecture qui favorise la biodiversité locale.
  
  
• Gain en efficacité énergétique par la modernisation des installations et des bâtiments, le passage à des sources d'énergie renouvelable ou encore la mise en œuvre de solutions technologiques pour réduire la consommation d'énergie, comme l'éclairage intelligent ou la climatisation écologique.
  
  
• Sensibilisation et éducation des commerçants et consommateurs aux gestes écoresponsables afin de réduire la consommation d'énergie mais également privilégier une économie circulaire, une réduction des déchets et une utilisation optimale des ressources à travers l’adoption de pratiques plus responsables, comme le vrac ou le recyclage. 

Les défis à relever pour une mutation réussie des zones commerciales

Face à l’ampleur de l’enjeu, la transformation des zones commerciales en France nécessite une approche structurée et une prise en compte exhaustive de tous les défis et de tous les acteurs. 

S’adapter à la diversité des quelque 1500 zones commerciales que compte la France représente certainement un des défis les plus importants à relever. Des vastes complexes commerciaux aux petites zones de proximité, avec une architecture moderne ou une infrastructure plus traditionnelle, en croissance ou en déclin, chaque zone commerciale est unique et requiert une approche adaptée. Les contraintes légales et techniques varient également d'une zone à l'autre, nécessitant une étude approfondie pour chaque projet. 

Et parce que rénover ne signifie pas simplement construire du nouveau, il est tout aussi crucial d’anticiper les besoins futurs, les évolutions des modes de consommation, les innovations technologiques sans oublier, bien sûr, les enjeux écologiques. Surtout, pour garantir que la transformation des zones commerciales s'inscrit dans une perspective viable et bénéfique, il est impératif de ne pas reproduire les erreurs du passé. C’est pourquoi une démarche concertée a été mise en place par le gouvernement dès l'automne 2022. Cette initiative a permis de réunir un groupe d'experts composé d’élus locaux, foncières, commerçants, aménageurs, architectes, urbanistes ou encore écologues et sociologues ayant pour mission de redéfinir les perspectives de ces espaces et de mettre en exergue les dysfonctionnements actuels. 

La nécessité d’un cadre juridique et administratif clair et simplifié

La complexité juridique et technique figure parmi les principaux freins aux projets de rénovation des zones commerciales identifiés. De l’avis de l’ensemble des experts consultés, cette complexité allonge les délais et renchérit les coûts des projets, diminuant en conséquence l’engagement des investisseurs. Pour être réellement efficiente, la transformation des zones commerciales passe donc par une nécessaire simplification administrative et du cadre juridique. 

Pour répondre à cet impératif, un paquet normatif intégré au projet de loi "Industrie Verte" vise à réduire les lourdeurs administratives et à assouplir certaines normes d'urbanisme. Les investisseurs jouant un rôle crucial, le projet de loi prévoit également des garanties pour protéger les investissements, encourageant ainsi une plus grande participation du secteur privé dans le financement des projets. Enfin, et pour s'aligner sur les objectifs de transition écologique, le projet de loi intègre aussi des normes spécifiques pour garantir que les réaménagements des zones commerciales respectent des standards environnementaux élevés.

Ce nouveau cadre proposé par le projet de loi "Industrie Verte" doit ainsi permettre de lever les ambiguïtés juridiques, de simplifier les démarches administratives et de sécuriser les projets. Une meilleure compréhension des exigences légales et des normes écologiques doit permettre de réaliser les projets à un rythme nettement plus soutenus. 

Appel à manifestation d'intérêt pour une première phase d’expérimentation d’envergure

Pour lancer cette dynamique de transformation des zones commerciales, l'État a alloué une enveloppe de 24 millions d'euros et lancé un appel à projets afin de mener à bien une première phase d’expérimentation. Étape essentielle pour garantir la réussite d'un projet d’une telle envergure, cette phase d’expérimentation doit permettre d'ajuster les méthodologies, d'identifier les meilleures pratiques et d’anticiper les éventuels défis à venir avant une mise en œuvre à grande échelle.

Cette initiative offre aux porteurs de projets désireux de contribuer à la revitalisation et au développement de leur territoire, l’opportunité de bénéficier d’un financement et d’un accompagnement. Les territoires concernés vont des grandes agglomérations aux zones rurales, indépendamment de leur participation à d'autres programmes de revitalisation de territoire « ORT », Action Cœur de Ville ou Petites Villes de demain.

Les porteurs de projets intéressés doivent se manifester auprès de leur préfecture. Une vingtaine de projets pilotes seront sélectionnés pour mener cette phase d'expérimentation. Une première vague de lauréats sera dévoilée en novembre 2023 et ciblera les agglomérations ayant des projets déjà en cours ou à un stade mature. Une seconde vague est prévue pour début 2024, afin de donner à d'autres territoires le temps de développer leurs initiatives.

Chaque projet sera mené avec une méthodologie spécifique, tenant compte de ses caractéristiques propres de chaque zone :

1. Diagnostic initial : Évaluation précise des besoins, des atouts et des faiblesses de chaque zone.
   
   
2. Mise en place de solutions pilotes : Ces solutions seront basées sur les recommandations des experts et adaptées aux spécificités locales.
   
   
3. Évaluation et ajustement : Après une période définie, chaque solution sera évaluée en fonction de son efficacité et ajustée si nécessaire.

L'implication des commerçants, des résidents et des collectivités étant primordiale, des ateliers participatifs seront organisés pour recueillir les avis et suggestions, garantissant que la transformation répond aux besoins réels des utilisateurs. Cette phase d’expérimentation doit ainsi permettre de recueillir un maximum de données et de retours d'expérience concrets pour adapter et affiner les stratégies en vue d’un déploiement à grande échelle. 

Voir en vidéo la présentation du programme de transformation des zones commerciales :