La loi Grenelle I du 3 août 2009 a défini des objectifs de diminution drastique des consommations énergétiques. A ce titre, les bureaux et commerces devront avoir réduit leurs consommations d’énergie primaire de 38 % en 2020 pour les constructions existante.
La mise en oeuvre des objectifs du Grenelle de l’environnement
Pour mettre en oeuvre ces objectifs, la loi Grenelle II, examinée en deuxième lecture ce 28 juin, fait obligation d’introduire dans les baux commerciaux une annexe environnementale dès le 1er janvier 2012. C’est presque demain. Les enseignes doivent s’y préparer. Pourquoi ?
Les enjeux pour les enseignes et les commerçants
D’abord parce que ces annexes _ certaines sont déjà proposées par des bailleurs tels qu’UNIBAIL ou IMMOCHAN _ définirons des modes de consommation du preneur (utilisation de matériaux écologiques pour l’agencement, tri des déchets du magasin, modification des caractéristiques et de l’utilisation de l’éclairage et de la climatisation).
Cela signifie que les enseignes vont devoir intégrer très vite les contraintes résultant des annexes environnementales et liées à l’utilisation de certains matériaux pour les travaux de mise au concept : cette adaptation devra être anticipée, sous peine de retarder, en centre commercial notamment, la miseen chantier, faute de visa du bailleur sur le dossier de travaux en cas de non conformité du dossier à l’annexe environnementale.
Cela signifie que les enseignes vont devoir former leurs personnels à de nouvelles règles d’usage des locaux : utilisation de la climatisation, de l’éclairage, tri sélectif des déchets. Certaines annexes environnementales prévoient déjà des sanctions pécuniaires en cas d’infraction aux règles d’usage des locaux. Une politique de gestion de ressources humaines, comprenant des délégations, devra être mise en place par les preneurs pour permettre l’application des annexes environnementales.
La problématique de la mise aux normes : qui paye, qui bénéficie de l’économie de charges ?
Si en 2020 l’objectif de réduction de 38% de la consommation d’énergie primaire n’est pas atteint par la modification de comportement du commerçant (seule obligation aujourd’hui réellement prescrite par les annexes environnementales des baux verts), une modification des caractéristiques du bâtiment devra être engagée pour qu’il soit maintenu aux normes.
Les coûts sont difficile à anticiper et pourraient s’avérer hors de portée des capacités financières du preneur. L’enjeu n’est donc pas anodin : si le bail déroge à l’article 606 du Code civil, s’il met la mise au norme du local à la charge du preneur, l’enseigne devra-t-elle supporter seule le coût des travaux ?
En présence de baux opérant un transfert total de frais de mise aux normes des locaux du bailleur vers le preneur, la Cour de cassation tend de plus en plus à juger ces clauses inopérantes, estimant que ces dépenses incombent par nature au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance visée à l’article 1719 du Code civil. Toutefois, les enseignes, si elles ne veulent pas se trouver en situation de devoir faire face à un risque contentieux, ont tout intérêt à forcer le dialogue avec les bailleurs pour anticiper si possible la répartition des charges de mise aux normes. En un mot, les baux verts ne constituent plus pour les enseignes un sujet prospectif, mais doivent être traités comme une préoccupation actuelle.
Si l’on ne sait pas encore si les enseignes devront supporter la charge financière de la mise aux normes, il est en revanche clair qu’elles seront les premières bénéficiaires des économies de charge en résultant.
GOUACHE. Avocats est au service des réseaux de commerce. Le coeur de métier du cabinet est l’organisation et la gestion juridique de réseaux de distribution de produits ou de services. Gouache Avocats conseille de nombreuses enseignes nationales en matière de baux commerciaux et dispose d’une expertise particulière des centres commerciaux et des bailleurs institutionnels.
Fondé par Jean-Baptiste Gouache, avocat au barreau de Paris, ayant l’originalité d’avoir assumé des fonctions opérationnelles dans la distribution (E. Leclerc) et d’être diplômé d’un Master de management des réseaux de distribution (ESC Rouen), le cabinet regroupe une équipe d’avocats spécialisée dans les techniques de distribution.
GOUACHE. Avocats
2 rue du Colonel Moll - 75017 Paris
http://www.gouache.fr
Contact : Jean-Baptiste Gouache
jbg@gouache.fr
Tel. : 01 45 74 75 92
La mise en oeuvre des objectifs du Grenelle de l’environnement
Pour mettre en oeuvre ces objectifs, la loi Grenelle II, examinée en deuxième lecture ce 28 juin, fait obligation d’introduire dans les baux commerciaux une annexe environnementale dès le 1er janvier 2012. C’est presque demain. Les enseignes doivent s’y préparer. Pourquoi ?
Les enjeux pour les enseignes et les commerçants
D’abord parce que ces annexes _ certaines sont déjà proposées par des bailleurs tels qu’UNIBAIL ou IMMOCHAN _ définirons des modes de consommation du preneur (utilisation de matériaux écologiques pour l’agencement, tri des déchets du magasin, modification des caractéristiques et de l’utilisation de l’éclairage et de la climatisation).
Cela signifie que les enseignes vont devoir intégrer très vite les contraintes résultant des annexes environnementales et liées à l’utilisation de certains matériaux pour les travaux de mise au concept : cette adaptation devra être anticipée, sous peine de retarder, en centre commercial notamment, la miseen chantier, faute de visa du bailleur sur le dossier de travaux en cas de non conformité du dossier à l’annexe environnementale.
Cela signifie que les enseignes vont devoir former leurs personnels à de nouvelles règles d’usage des locaux : utilisation de la climatisation, de l’éclairage, tri sélectif des déchets. Certaines annexes environnementales prévoient déjà des sanctions pécuniaires en cas d’infraction aux règles d’usage des locaux. Une politique de gestion de ressources humaines, comprenant des délégations, devra être mise en place par les preneurs pour permettre l’application des annexes environnementales.
La problématique de la mise aux normes : qui paye, qui bénéficie de l’économie de charges ?
Si en 2020 l’objectif de réduction de 38% de la consommation d’énergie primaire n’est pas atteint par la modification de comportement du commerçant (seule obligation aujourd’hui réellement prescrite par les annexes environnementales des baux verts), une modification des caractéristiques du bâtiment devra être engagée pour qu’il soit maintenu aux normes.
Les coûts sont difficile à anticiper et pourraient s’avérer hors de portée des capacités financières du preneur. L’enjeu n’est donc pas anodin : si le bail déroge à l’article 606 du Code civil, s’il met la mise au norme du local à la charge du preneur, l’enseigne devra-t-elle supporter seule le coût des travaux ?
En présence de baux opérant un transfert total de frais de mise aux normes des locaux du bailleur vers le preneur, la Cour de cassation tend de plus en plus à juger ces clauses inopérantes, estimant que ces dépenses incombent par nature au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance visée à l’article 1719 du Code civil. Toutefois, les enseignes, si elles ne veulent pas se trouver en situation de devoir faire face à un risque contentieux, ont tout intérêt à forcer le dialogue avec les bailleurs pour anticiper si possible la répartition des charges de mise aux normes. En un mot, les baux verts ne constituent plus pour les enseignes un sujet prospectif, mais doivent être traités comme une préoccupation actuelle.
Si l’on ne sait pas encore si les enseignes devront supporter la charge financière de la mise aux normes, il est en revanche clair qu’elles seront les premières bénéficiaires des économies de charge en résultant.
GOUACHE. Avocats est au service des réseaux de commerce. Le coeur de métier du cabinet est l’organisation et la gestion juridique de réseaux de distribution de produits ou de services. Gouache Avocats conseille de nombreuses enseignes nationales en matière de baux commerciaux et dispose d’une expertise particulière des centres commerciaux et des bailleurs institutionnels.
Fondé par Jean-Baptiste Gouache, avocat au barreau de Paris, ayant l’originalité d’avoir assumé des fonctions opérationnelles dans la distribution (E. Leclerc) et d’être diplômé d’un Master de management des réseaux de distribution (ESC Rouen), le cabinet regroupe une équipe d’avocats spécialisée dans les techniques de distribution.
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