Bernard Grech, fondateur de la franchise myCezâme, présente le potentiel de ce nouveau concept

Toute la Franchise : Pouvez-vous nous présenter votre parcours professionnel ? 

Bernard Grech : Je suis dans l'immobilier depuis que je suis né ! Mon papa était agent immobilier au Maroc jusqu’à notre arrivée à Toulon, en 1962, où il a continué d’exercer ce beau métier. Il voulait que je sois notaire. J'ai fait des études de droit et obtenu un DESS urbanisme et construction, mais j'ai préféré rester dans le métier de l’immobilier, et je ne le regrette pas. J’ai ainsi commencé ma carrière en 1976, en prenant la suite de l’agence familiale. 

A l’époque, nous faisions essentiellement de la promotion. C’était une activité extrêmement rentable, principalement exercée par des cabinets locaux qui ont progressivement été remplacés par des structures nationales. En reprenant l’affaire familiale, j’ai apporté quelques changements. J’ai, par exemple, ajouté de l'administration de biens, lancé l’activité de syndic, de gérance, etc. 

J’ai ensuite reçu des propositions de réseaux qui commençaient à se créer, dont un très beau réseau qui s'appelle ORPI. J'ai fondé ORPI Côte Varoise en 1982. J’ai ensuite rejoint le Conseil de gérance d’ORPI en 1985 et occupé la fonction très honorable de président de la Commission de la transaction la FNAIM. J’ai ainsi commencé à prendre des responsabilités nationales. Puis, suite à la crise de 1991, ORPI a changé de président et m’a nommé à cette fonction que j’ai occupée durant 13 ans, de 1992 à 2005. 

En parallèle, j’ai créé le FFIP, l'équivalent du MLS américain, et réuni la profession autour de ce concept de fichier commun de mandats exclusifs. J’ai été président fondateur de cette belle organisation pendant neuf ans, de 2004 à 2013. Et j'ai le bonheur d'en être encore président d'honneur et membre du conseil d'administration. 

Aujourd’hui, je suis toujours agent immobilier, même si j’exerce de moins en moins parce que j'ai tout de même 70 ans. Grech immobilier est la première agence indépendante du Var. Nous ne sommes affiliés à aucune enseigne nationale même si j’ai été longtemps sous enseigne ORPI. Ce que je ne regrette pas, parce qu’ORPI est un outil magnifique mais qui n’était plus pertinent avec la taille de notre cabinet et notre envie de capitaliser sur notre marque, Grech Immobilier, connue depuis 1962 à Toulon. J’ai cependant gardé de très bonnes relations amicales avec le président d'ORPI et beaucoup de ses adhérents, et je reste très attaché à ce réseau.

Vous venez de lancer un nouveau concept, myCezâme, est-ce que vous pouvez nous en dire davantage ? 

Je vais essayer d’être concis. Déjà, ce n’est pas une start up mais un concept nouveau, qui n'existe pas de façon formelle à ce jour, dans le domaine de la gestion immobilière. Nous pourrions dire qu'il s'agit de gérance locative sans locataires, de gérer une copropriété qui n'aurait qu'un lot et un unique copropriétaire – ce que les Lyonnais appelaient un régisseur, ou encore de la conciergerie non pas personnelle, mais matérielle et immobilière. 

J’aime comparer ce concept avec la surveillance d’une piscine. Puisqu’il s’agit bien de surveiller, le franchisé n'interviendra jamais directement en tant que technicien. Si vous êtes chargé de surveiller une piscine, vous apportez aux propriétaires des services relatifs à la gestion de cette piscine. Vous allez faire surveiller le dosage du chlore, le taux de PH, le bon état de la pompe, mais est-ce que vous vous préoccupez des bouées ? C'est là où commence la frontière. Est-ce que vous vous occupez des crèmes solaires ? La réponse serait plutôt non. Cette analogie permet d’imager notre offre de services. La mission de myCezâme s'arrête aux aspects vraiment matériels de la gestion d’un bien immobilier.

Comment vous est venue l'idée de créer myCezâme ?

Un jour de 2016, un très bon ami architecte me confie qu’il est embêté. Une de ses clientes, dont le mari vient de décéder, n’a plus personne pour suivre le fonctionnement de sa propriété. Elle lui a demandé s’il pouvait s’en occuper, seulement ce n’est pas son métier. 

J’ai immédiatement identifié un marché

J’ai immédiatement identifié un marché, surtout dans le Var qui compte 100.000 résidences secondaires, dont 50.000 maisons. J'ai commencé à mettre des chiffres, à faire des analyses et, au fur et à mesure que j'écrivais, j’ai pu mesurer tout le potentiel qu'il y avait sur ce concept. 

Comment êtes-vous passé de l’idée au déploiement d’un réseau de franchise ? 

Entre l’écriture du premier concept et le concept actuel que nous proposons en franchise, il a fallu mettre en place tous les process, les outils, la charte graphique, le site internet, la GRC, les vade-mecum du franchisé et du franchiseur, etc. Il y a eu le Covid entre temps, mais ce travail nous a pris trois à quatre ans pour avoir un concept de franchise parfaitement opérationnel et duplicable. 

Nous sommes en train de mettre en place la première agence myCezâme franchisée à Annecy. Quelques mois plus tôt, nous avons ouvert une agence pilote à La Londe-les-Maures qui n’a pas d’objectifs financiers mais fait office de laboratoire pour tester nos méthodes. Cette agence pilote nous a permis de confirmer les attentes considérables du marché. 

Nous répondons à des besoins multiples et diversifiés des propriétaires immobiliers. Je peux citer l’exemple du propriétaire qui souhaite que l’on suive le chantier de rénovation de son bien, celui qui part deux mois à l’ONU et souhaite que l’on visite son bien toute les semaines, ou encore d’une cliente qui nous demande de contrôler son pisciniste pour que ses petits enfants ne se baignent pas dans une eau au mauvais PH. Ce sont des exemples réels qui illustrent la dimension de notre champ d’intervention. Notre seule concurrence sont des concierges, ou alors le voisin, le jardinier, la femme de ménage, mais rien de professionnel et structuré. 

Quels prérequis faut-il pour ouvrir une agence myCezâme ?

Il vaut mieux être éligible à la carte professionnelle G, pour le côté juridique, même s’il n’y a pas de manipulation de fonds et que la carte G n’est pas obligatoire au sens strict de la loi Hoguet. 

Surtout, il faut être chef d'entreprise, savoir organiser, être travailleur et avoir des qualités commerciales. Gérer une agence myCezâme nécessite de la méthode, de la coordination, du suivi et un relationnel client permanent. On pourrait dire que c'est du SAV, bien qu'on n'ait rien vendu. Le client rencontre une difficulté avec son bien immobilier ou alors il est loin et veut être représenté : on est là.

Le cœur de myCezâme, c’est la gestion des clés : nous sommes les gardiens des clés de nos clients, et la confiance est fondamentale

Autre condition fondamentale : il faut être un autochtone, être du cru, connaître les coutumes locales et avoir ses entrées avec les entreprises locales. Parce que la réussite du franchisé sera intimement liée à la qualité de sa relation avec son groupe d'entreprises partenaires. Il faut qu'il y ait un climat de confiance et des relations très saines, tant avec les entreprises prestataires qu’avec ses clients. Le cœur de myCezâme, c’est la gestion des clés : nous sommes les gardiens des clés de nos clients, et la confiance est fondamentale. La première tâche du patron franchisé est donc de s’assurer d’avoir un réseau d’entrepreneurs de confiance.

Est-il possible d’exercer l’activité seul, ou est-il nécessaire de recruter une équipe ?

Il faut au minimum trois personnes pour faire tourner une agence myCezâme. On peut commencer à deux mais, à terme, il faut être au minimum trois. En tout, nous avons rédigé cinq fiches de poste mais le trio de base c’est :

• le patron, parce qu'il en faut toujours un
• un assistant pour faire la liaison et la permanence
• un conseiller technique immobilier qui est le chargé de clientèle

Au-delà d'un certain nombre de biens dans son portefeuille de gestion, le franchisé devra recruter de nouveaux conseillers techniques. 

Est-il possible de développer le concept myCezâme en activité complémentaire, au sein d'une agence immobilière par exemple ?

A condition qu'il n'y ait pas de confusion de marques et que la charte graphique soit respectée. Dans les faits, il est surtout possible à un franchisé myCezâme de créer une autre entreprise en activité complémentaire mais il ne faut pas mélanger. Il peut, par exemple, proposer de la location saisonnière pour les biens qui lui sont confiés en gestion, mais cela ne peut être son activité principale. Il peut aussi faire de la transaction sur les biens de son portefeuille qui seraient amenés à être vendus, en direct ou en s’associant avec un confrère transactionnaire. 

En termes financiers, quel est le montant de l'investissement pour ouvrir une agence myCezâme ? 

Le coût complet de l’investissement comprend le droit d’entrée, qui varie de 30.000 à 50.000 euros en fonction du potentiel économique de l’agence, et le local. Le local doit être facile d’accès en voiture, avec un parking, pas forcément en emplacement n°1 parce que ce n’est pas utile, et d’une surface de 60 à 80 mètres carrés. Donc, au global, je dirais qu’il faut compter entre 80.000 et 130.000 euros maximum d’investissement total en fonction du secteur. 

Nous avons identifié 1.500 secteurs présentant le potentiel pour ouvrir une agence myCezâme

Nous avons identifié 1.500 secteurs présentant le potentiel pour ouvrir une agence myCezâme sur l’ensemble du territoire. Pour bien travailler, le périmètre doit être assez resserré. Nous avons donc limité les secteurs à un rayon de 20 à 30 minutes de voiture autour de l’agence. 

Le franchisés myCezâme bénéficie-il d’une exclusivité territoriale sur leur secteur ? 

Oui, une exclusivité territoriale et d’exploitation. C’est-à-dire qu’il s’interdit également d’aller prendre un bien en dehors de son périmètre. Bien sûr, il peut s’arranger avec un confrère qui serait installé à côté s’ils ont des clients en commun.

Quelles sont les perspectives de rentabilité du concept myCezâme ? 

On est sur un chiffre d'affaires de 500.000 euros minimum, sur la base d’un portefeuille de 500 lots générant chacun 1 000 euros annuels en moyenne. En termes de travail, c’est tout à fait gérable car, contrairement à de la gérance, nous n’avons pas de locataires donc pas de comptabilité ni de paiement à faire pour le compte du propriétaire. Nous estimons qu’il faut 1,5 personne pour s’occuper de 500 lots sur l’année. Selon moi, une agence peut donc réaliser entre 500.000 et 1 million d’euros de chiffre d’affaires annuel.

Une agence en rythme de croisière peut se dégager entre 100.000 et 200.000 euros de marge

Quant à la marge, si on se base sur le point bas de la gérance, on est à 20%. Donc une agence en rythme de croisière peut se dégager entre 100.000 et 200.000 euros de marge, ce qui est très correct. 

Surtout, au bout de quatre à cinq ans, le franchisé bénéficie d’une valorisation de son portefeuille avec un coefficient de 2, voire d’avantage. C’est-à-dire que s’il fait un chiffre d’affaires de 500.000 euros, son portefeuille peut être valorisé à 1 million d’euros. Il y a donc une dimension financière très intéressante en matière d’investissement.

Envie d’en savoir plus sur les atouts du concept myCezâme et l’offre d’accompagnement du réseau pour ouvrir une agence sous son enseigne ? Rendez-vous sur la fiche de présentation de la franchise myCezâme et, si vous souhaitez aller plus loin dans votre projet, prenez contact avec l’équipe de développement du réseau en renseignant le formulaire de demande de documentation ⇩