Immobilier d’entreprise : Cushman & Wakefield anticipe la reprise
Cushman & Wakefield analyse l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise.
Selon la dernière enquête annuelle de Cushman & Wakefield publiée en janvier dernier, le marché français de l'immobilier d'entreprise a connu un léger mieux en 2013 et cette tendance devrait se poursuivre en 2014.
Malgré la crise économique, le marché de l'immobilier d'entreprise reprend des couleurs. C'est du moins la conclusion que tire Cushman & Wakefield dans sa dernière enquête annuelle. Bien évidemment, le bilan est loin d'être positif sur tous les plans, mais globalement toutefois, l'impression reste favorable.
Des investissements en hausse
 |
En 2013, 15,1 milliards d’euros ont été investis en France, soit une hausse de 1% sur un an et une légère baisse de 3% par rapport à la moyenne des dix dernières années. « Si l’instabilité économique et fiscale demeure, et si le segment des bureaux a pu souffrir de la dégradation du marché locatif, les commerces et les locaux industriels ont en revanche été dynamiques » précise les experts du cabinet Cushman & Wakefield. Comment expliquer une telle embellie ?
En fait, la principale raison de ce résultat tient au fait que le marché français a notamment profité d’une offre plus variée alimentée par les cessions d’acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités. |
Le malheur des uns a donc fait le bonheur des autres. « Favorisées par l’ajustement progressif des valeurs, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus marqué, permettant à quelques investisseurs opportunistes de s’illustrer aux côtés de grands institutionnels long terme convoitant les biens les plus emblématiques de l’Hexagone. »
Dans le détail, si le nombre total de transactions est resté orienté à la baisse (393 contre 421 en 2012 et 451 en 2011), les volumes ont de nouveau été gonflés par la réalisation de grandes opérations. 36 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont ainsi totalisé 7,3 milliards d’euros, soit 48% du volume total investi en France.
Sur les 15,1 milliards d'euros investis en France, 11,1 milliards d’euros l'ont été en Île-de-France, soit 74% des volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées dans l’hexagone. Sur ces 11,1 milliards d’euros, 78% ont été investis en bureaux, tandis que 1,9 milliard d’euros (1,7 en 2012) ont été investis en commerces en région parisienne soit 17% en 2013 (contre 15% en 2012)
En province, les volumes ont représenté près de 4 milliards d’euros en 2013 (26% de l’ensemble des montants engagés en France), soit 18% de plus par rapport à la moyenne des dix dernières années (3,4 milliards d’euros). Les commerces ont totalisé un volume de 2 milliards d’euros investis en 2013, une part en augmentation sur un an (51% contre 49% en 2012) tandis que celle des bureaux est en légère diminution (de 28% en 2012 à 26% en 2013). « Les commerces sont de fait restés le moteur de l’activité en province grâce aux cessions de galeries et de grands centres commerciaux ».
Les investisseurs ont été principalement des français (65% de l’ensemble des volumes investis en 2013 vs 57% en 2012). Ces investisseurs sont à l’origine de 20 transactions supérieures à 100 millions d’euros. Parallèlement, et logiquement, les investisseurs étrangers ont vu leur part passer de 43% en 2012 à 35% en 2013.
Pour 2014, sur le terrain de l'investissement, Cushman & Wakefield anticipe des résultats dans la même lignée. « L’année qui vient de s’achever a confirmé la solidité du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise, une tendance qui devrait se prolonger dans les prochains mois. » Cependant, si les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs pourraient peser sur l’activité, les volumes investis en 2014 devraient en effet être nettement supérieurs à ceux de 2013.
L'immobilier commercial : l'offre placée de plus en plus ciblée
Traditionnellement peu offreurs, les sites N°1 « ont en outre été animés par les mouvements opportunistes d’enseignes profitant des cessions de quelques grands groupes pour étendre leur réseau dans l’Hexagone ou tester de nouveaux formats plus qualitatifs. »
En d'autres termes, les enseignes ont largement contribué à absorber rapidement les bons emplacements. « Ces cessions, qui ont largement contribué à animer le marché français des commerces en 2013, ont représenté autant d’opportunités de développement pour de grandes enseignes étrangères (Desigual Place du capitole à Toulouse, dans l’ex librairie castela) ou des marques françaises inédites (The Kase dans plusieurs sites laissés vacants par The Phone house). » Plusieurs acteurs inédits, amorçant leur développement dans l’hexagone, ont en outre favorisé la commercialisation de grands projets de création ou d’extension de centres commerciaux (Primark dans Qwartz à Villeneuve-la-Garenne, Terranova dans rives d’Arcins près de bordeaux, David Mayer naman dans Aaéroville à Roissy).
A Paris, la demande en rues commerçantes s'est concentrée sur les artères typées luxe des quartiers de standing (Marais, Rue de Rivoli...). En province, plusieurs ouvertures significatives ont été constatées sur la Côte d’Azur, consolidant le statut de la croisette à cannes (Ermanno Scervino, Chaumet) ou démontrant les ambitions du groupe LvMh à saint-Tropez (Fred, Bulgari). Ailleurs en province, les principales artères commerçantes ont continué de profiter de l’arrivée de nouveaux entrants et de l’expansion d’enseignes récemment implantées dans l’hexagone (Hema et Kiko rue Sainte-Catherine à bordeaux, UGG australia rue Edouard Herriot à Lyon, JD sports rue Saint-Ferréol à Marseille).
A cela s'ajoutent d’importants mouvements à Toulouse, témoignant de l’appétit des enseignes pour de grandes surfaces libérées par d’importants acteurs nationaux (Primark dans l’ancien immeuble des Galeries Lafayette, Orange en remplacement de Nature & Découvertes rue alsace-Lorraine) ou locaux (Desigual et Nespresso en lieu et place de Castela place du Capitole).
Et pour 2014 ? Selon Cushman & Wakefield, « l’appétit des enseignes pour les principales artères ne se démentira pas en 2014, creusant le fossé avec les artères secondaires et les centres-villes de petites ou moyennes agglomérations. Ces villes continueront de souffrir des arbitrages opérés par les enseignes et des transferts ponctuellement réalisés pour profiter de locaux plus vastes ou moins onéreux en périphérie. »
Dans les centres commerciaux, la demande placée a été poussive du fait des difficultés des franchisés à attirer des clients. Seules les créations de nouveaux sites haut de gamme, ou l'extension de sites majeurs ont décollé. « Cette montée en gamme masque une accentuation des contrastes du marché français au profit des meilleurs emplacements des centres régionaux existants et des projets de création ou d’extension de sites établis. Ces centres, les plus renommés et à même de jouer sur la théâtralisation de leur offre, ont capté l’essentiel de la demande » des nouveaux entrants et de grandes enseignes internationales présentes en France depuis peu. « Les difficultés des sites secondaires ont à l’inverse permis de prendre la mesure de la désaffection des enseignes pour des centres mal situés ou mal configurés, qu’il s’agisse d’ensembles de taille intermédiaire ou d’équipements de centres-villes de petites ou moyennes agglomérations. »
Du côté de la demande dans les parcs d'activités commerciales, l'activité n'a pas faiblit. Le format de périphérie à moindre coût semble continuer de convaincre les enseignes.
L'enquête annuelle Cushman & Wakefield bilan 2013 est téléchargeable en ligne en PDF.
