Après le recul de l'activité enregistré en 2012/2013, le secteur du diagnostic immobilier reprend peu à peu des couleurs porté depuis le vote de la loi ALUR par l'introduction de nouveaux diagnostics obligatoires.

Les acteurs du diagnostic immobilier ont souffert ces dernières années de la baisse des transactions immobilières. Mais plusieurs signes indiquent aujourd'hui que la période de vaches maigres est derrière nous. Quels sont ces signes ? En premier lieu, le maintien (sinon le regain) du nombre de transactions mais aussi et surtout, l'ouverture de nouveaux marchés, notamment celui des copropriétés, et l'introduction de nouveaux diagnostics obligatoires depuis le vote de la loi ALUR.

Globalement, le secteur est principalement composé d'entreprises indépendantes non rattachées à un réseau sous enseigne (85%). Ces entités de proximités sont principalement gérées en solo (70% des entreprises du secteur n'emploient aucun salarié). Le chiffre d'affaires moyen est de 60.000 à 90.000 euros pour les indépendants sans enseigne, et de 100.000 à 250.000 euros pour les franchisés ou affiliés sous enseigne (avec 2 salariés en moyenne). Les principaux leaders en réseaux sont Agenda (200 implantations), et Diagamter (110 implantations). Le droit d'entrée est en moyenne pour les réseaux compris entre 15.000 et 25.000 euros.

Une activité en pleine évolution

Apparue en 1996 avec l'obligation de métrage des logements instituée par la Loi Carrez, la profession de diagnostiqueur immobilier est sans cesse en mouvement. Deux grandes périodes sont à remarquer : 1996-2012 et 2012 jusqu'à aujourd'hui.

Dans le détail, pendant de nombreuses années, le secteur ne connaissait pas vraiment de contraintes. Se lancer dans le diagnostic immobilier était quasi à la portée de tous. De nombreux indépendants se sont engouffrés dans ce secteur d'activité lucratif et facile d'accès. Tant et si bien que le nombre de diagnostiqueurs a explosé. Parallèlement, les critiques se sont faits jour. Manque de clarté dans les tarifs, diagnostics peu fiables, résultats aléatoires réalisés à la tête du client, entente contre nature avec des agences immobilières... le secteur a rapidement écopé d'une réputation sulfureuse. Face à ce phénomène, quelques acteurs ont décidé de réagir en créant des réseaux nationaux garants d'une certaine éthique. En 2008, avec la crise économique, le nombre de transactions a subitement chuté. La concurrence s'est encore accentuée, s'accompagnant d'une guerre des prix. Bon nombre de petites structures ont du mettre la clé sous la porte faute de clients et de marge suffisante.

En 2012, les cartes ont une nouvelle fois rebattue. Avec la première vague de recertification et la réforme de du diagnostic de performance énergétique ou DPE, la profession n'a eu d'autre choix que de se structurer. Selon une récente étude réalisée par Xerfi* cette restructuration de 2012 « a entraîné une baisse de l’intensité concurrentielle et une hausse des tarifs des prestations pour la première fois depuis cinq ans. Le niveau encore élevé des mutations de logements anciens, la hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages ou encore les faibles taux d’intérêts ont encouragé l’embellie du secteur ». Depuis, la tendance redevient porteuse. Selon les estimations de Xerfi, le CA du secteur devrait augmenter « de 2% en 2015 et de 4% en 2016. »

Des lendemains qui chantent pour les réseaux de franchise ?

Pour les acteurs installés qui ont su résister aux mornes années 2012 et 2013, le secteur promet des lendemains qui chantent ! Pourquoi ? En fait, le législateur gâte les diagnostiqueurs. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (loi ALUR 2014-366) renforce le nombre de diagnostics obligatoires à la vente, à la location et pour les copropriétés (état des installations intérieures d'électricité et de gaz, zone à risque mérules, informations sur les sols, diagnostic technique global). Même si pour l'instant les décrets d'applications de cette loi ne sont pas encore publiés, les professionnels du secteur anticipent déjà une nouvelle dynamique des volumes. Toutefois, comme le soulignait très judicieusement Xerfi dans son étude parue en octobre 2014, « dans un contexte très concurrentiel, les pressions tarifaires favoriseront la concentration du secteur au profit de réseaux organisés. » Pourquoi les réseaux organisés ? Parce que le métier devient de moins en moins accessible aux indépendants. Les certifications demandées deviennent en effet de plus en plus techniques et pointues et demandent un niveau d'études toujours plus haut. La veille juridique s'intensifie et la pression concurrentielle s'accélère. En parallèle, sous l'impulsion des réseaux ces dernières années, de nombreuses prestations à valeur ajoutée ont été créées pour se démarquer de la concurrence (conseil en économie d’énergie, prestations BtoB, etc). Sur ce terrain là, les indépendants ont bien évidemment du mal à suivre... La structuration est donc encore en marche. L'étau se resserre plus que jamais sur les indépendants hors réseaux qui en 2013 formaient encore près de 85% des effectifs de la profession.

L'intérêt de rejoindre un réseau ?

Le diagnostic immobilier est un secteur très règlementé où les lignes bougent beaucoup. Pour preuve : La publication imminente des décrets d'application de la loi ALUR devrait prochainement encore changer la donne. Devant la complexité du cadre réglementaire, la cellule de veille mise en place par le réseau est plus que précieuse pour les diagnostiqueurs sur le terrain. A cela s'ajoute au sein des réseaux une politique de formation constante. Quasiment tous les réseaux ont développé ces dernières années des centres de formation en interne pour les nouveaux entrants mais aussi pour la formation continue des franchisés déjà en place. Dans ce secteur, l'accompagnement du réseau est sans nul doute une vraie valeur ajoutée. Autres avantages des réseaux de franchise : ils développent des politiques de partenariat très importantes.

Les accords avec les prescripteurs institutionnels ou privés se font à l'échelon national ce qui assure à tous les franchisés du réseau un volant minimum de prestations sur l'année. A cela s'ajoute la renommée de la marque bien sûr qui fait la différence face à une concurrence exacerbée. Les engagements clairs en terme de qualité (certification ISO) de chaque réseau entretiennent la confiance. Les nombreuses prestations complémentaires proposées par les réseaux ajoutent aussi des opportunités supplémentaires de chiffres d'affaires.

Les réseaux à suivre en franchise

Agenda : leader incontesté, ce pionnier compte aujourd'hui 200 implantations, ce qui laisse peu d'opportunités pour les nouveaux entrants. Ceci étant, quelques places restent encore à prendre sur le territoire, et elles sont recherchées en raison de la renommée du réseau. Pour rejoindre cette enseigne, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 25.000 € (droit d'entrée 14.000 €, investissement global 45.000 €).

Diagamter : Ce réseau aussi fait partie des enseignes influentes du secteur du diagnostic immobilier. Lancé en franchise en 1999, ce réseau compte aujourd'hui 110 implantations. Pour rejoindre ce réseau, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 10.000 € (droit d'entrée 17.000 €, investissement global 40.000 €).

Defim : Lancé en franchise en 2007, Defim poursuit son développement depuis lors avec succès. A la tête de 50 implantations en métropole et dans les DOM, l'enseigne recherche des candidats disposant d'un apport personnel minimum de 15.000 € (droit d'entrée 15.000 € - investissement global à partir de 40.000 €).

Arliane Diagnostic Immobilier : Développée en licence de marque depuis 2010, l'enseigne est aujourd'hui le 5^e acteur du marché national et 4^e en terme de progression. Pour rejoindre cette enseigne qui compte 39 implantations, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 15.000 € (droit d'entrée 19.000 €, investissement global à partir de 45.000 € HT).

Activ'Expertise : Lancé en licence de marque en 2010, ce réseau, Activ’Expertise est aujourd’hui le seul réseau à proposer à ses partenaires les métiers de diagnostiqueur et d’opérateur en infiltrométrie dans un seul contrat avec une seule redevance. Pour rejoindre ce réseau qui compte aujourd'hui 40 implantations, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 10.000 € (droit d'entrée 10.000 €, investissement global 30.000 €).

Alliance Sud Expertise : Lancé en franchise en 2007 au départ de Nîmes, Alliance Sud Expertise est tout d'abord parti à la conquête du grand Sud avant d'investir le reste du territoire. Aujourd'hui ce réseau compte 36 implantations et poursuit son développement. Pour rejoindre ce réseau, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 15.000 € (droit d'entrée 15.000 €, investissement global de 40.000 à 50.000 €).

Ex'Im : Lancé en franchise en 2005, Ex'Im est le premier réseau à avoir obtenu la certification ISO 9001 pour garantir la qualité de ses services. Pour rejoindre cette enseigne qui compte aujourd'hui 51 implantations, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 50.000 € (droit d'entrée 26.500 €, investissement global 70.000 €).

Ode Diagnostic : Lancé en franchise en 2013, ce réseau actif principalement en région Ile de France poursuit son développement de façon maitrisé. Actuellement forte de 6 implantations, cette jeune enseigne recherche des candidats disposant d'un apport personnel minimum de 15.000 € (droit d'entrée 15.000 €, investissement global 30.000 €).

*L'étude « Le marché des diagnostics immobiliers à l’horizon 2016 – Quels leviers pour réduire la dépendance au marché immobilier et aux prescripteurs traditionnels ? » réalisée par Vincent Desruelles compte 230 pages.