Marché de l'immobilier : la stabilisation plutôt que la reprise pour le Crédit Agricole

Après l'effondrement des années de crise, peu à peu, les choses s'améliorent dans le secteur de l'immobilier. Plus encore qu'une nette reprise, le marché s'oriente vers une stabilisation selon l'avis des experts des études économiques du Crédit Agricole !

Selon une étude publiée par la branche des études économiques du Crédit Agricole, début 2015, les ventes immobilières en neuf et anciens se redressent. Plus encore qu'une véritable reprise, en 2015-2016, « on devrait assister à une stabilisation du marché » précisent prudents les auteurs de cette étude publiée le 17 juillet dernier. Cette stabilisation serait à deux vitesses, avec d'une part un marché de l'ancien stable ou en léger repli et un marché du neuf en reprise. « La tendance sera donc un peu différente de celle des années 2012-2014 » malgré le fait que la plupart des facteurs conjoncturels et structurels continuent « à jouer dans le même sens. » Globalement selon les estimations du Crédit Agricole, « les volumes de transactions seraient en légère hausse en 2015 dans l’ancien et en faible repli en 2016. Les prix de l’ancien baisseraient de – 2% en 2015 et – 3% en 2016. Les volumes seraient en rebond de 10% en 2015 dans le neuf (+ 20% pour les investisseurs, 0% pour les accédants en neuf promoteur, + 10% pour les maisons individuelles), et de 5% en 2016. On aurait une baisse cumulée des prix de l’ancien de 12% entre 2011 et 2016. »

Une légère inflexion du marché

Deux facteurs expliquent l'inflexion du marché selon les analyses du Crédit Agricole. Le premier tient aux taux de crédit habitat toujours très bas. « Ils ont encore baissé au premier semestre 2015 » notent les experts mais cela ne saurait durer. « À très court terme, le risque qu'ils remontent débloque certains projets et stimule les ventes. Mais les taux devraient un peu s'accroître au cours des prochains mois. » Le second facteur tient au plan de soutien pour le logement neuf mis en place par le gouvernement (dispositif Pinel, assouplissement des normes de construction…). Ce plan effectif depuis début 2015 « conduit à une reprise des ventes dans le neuf, notamment dans le segment investisseurs. »

Ces deux facteurs expliquent en grande partie les signaux de reprise du marché apparus ces derniers mois, mais il tient de rester prudent. En effet, le rebond dans le logement neuf (+ 14% sur un an dans le neuf promoteur, + 15% pour les maisons individuelles hors promoteurs au premier trimestre 2015) ne concerne que 20% du marché dominé par l'ancien. De plus, comme le souligne le rapport, dans le neuf « les volumes de vente dans le neuf restent encore historiquement bas. »

Dans le même temps, « l’ancien reste affaibli par une série de facteurs : la hausse du taux de chômage, les anticipations très prudentes en matière de revenu, les mesures fiscales des années passées et le niveau trop élevé des prix. » Ces facteurs défavorables expliquent la mollesse du marché de l’ancien qui enregistre certes une « hausse des ventes début 2015 », mais aussi un cumul sur douze mois en baisse de 4 % sur un an, et des prix en recul de 1,9 % sur un an au premier trimestre. La hausse prévisible des taux de crédit dans les prochains mois pourrait encore rebattre les cartes.

Des perspectives contrastées

Si pour 2015 et 2016, la tendance à la correction lente des prix devrait amener le marché à se stabiliser, selon les experts du Crédit Agricole « le mouvement de stabilisation ou d’ajustement très lent risque de se poursuivre en 2017 ». La véritable reprise serait plutôt pour l’horizon 2018 avec la dissipation des facteurs conjoncturels négatifs. Mais du chemin reste encore à faire d'ici là avec deux inconnus : le retour des primo-accédants sur le marché et la hausse des taux. « Une vraie reprise du marché passera par un retour des primo-accédants, qui doivent pour cela être resolvabilisés. Ce processus est en cours, via la baisse des prix et des taux, mais ne devrait être achevé qu’en 2017-2018. »

Concernant les taux d'emprunt, « notre scénario est celui d’une remontée lente et mesurée. Toutefois, on ne peut pas exclure un scénario de remontée plus rapide des taux longs français, en cas par exemple d’un accès de défiance des investisseurs vis-à-vis du risque souverain français, même si ce scénario semble peu probable. »

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