Bail commercial : l'essentiel à connaître avant de signer

Le statut d'un bail commercial est particulier en ce sens qu'il est encadré par des dispositions d'ordre public (articles L.145-15, L.145-16 et L.145-45 du code de commerce) visant à protéger le commerçant et son bailleur en cas de litige. Si ces dispositions sont à respecter obligatoirement, elles laissent le champs libre à de nombreux aménagements contractuels pouvant avantager le bailleur ou le preneur selon la rédaction du bail. Revue de détails.

La durée du bail commercial

Un bail commercial doit obligatoirement être d'une durée minimale de neuf ans (article L. 145-4 du code de commerce). Seuls les baux commerciaux de courte durée ou dérogatoires peuvent faire exception à cette obligation. L'engagement est alors de 2 ans maximum. En cas de renouvellement amiable entre les parties, ou lorsque le locataire reste dans les lieux au-delà de l'échéance de deux ans, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial classique.

La portée du bail commercial

Un bail commercial ne peut être conclu sans exploitation d'un fonds de commerce. Cela suppose que le local soit couvert et clos. Par extension, le bail commercial peut être étendu aux locaux accessoires nécessaires à l'exploitation d'un fonds de commerce comme notamment une remise ou un entrepôt, un parking, mais aussi un local à usage d'habitation. Le fonds de commerce peut être commercial, industriel ou artisanal. Il se caractérise par l'existence d'une clientèle et d'une autonomie de gestion.

La protection spécifique du bail commercial ne peut s'appliquer que si le fonds de commerce est dûment immatriculé soit au registre du commerce et des sociétés (RCS) soit au registre des métiers. Si l'immatriculation n'est pas obligatoire à la signature du bail commercial, elle est exigée au moment du renouvellement pour prétendre à toute la protection induite par le décret de 1953.
Si le fonds est exploité en location-gérance, le locataire n'a pas à justifier de son immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers (article L. 145-1 du code de commerce).

La preuve d'un bail commercial

Le contrat de bail commercial écrit n'est pas obligatoire mais pour éviter tous litiges, la rédaction d'un document écrit reste fortement recommandée. En effet, le document écrit forme contrat. Sachant que les parties peuvent négocier des clauses avantageant l'un ou l'autre sans être en dehors de la loi, il est plus que recommandé d'officialiser les choses, ne serait-ce que pour prouver l'existence et le contenu de ces clauses. En cas de vente de l'immeuble, le locataire doit aussi pouvoir justifier de son bail, que le nouveau propriétaire devra respecter. Le document écrit peut être réalisé chez le notaire (acte authentique) ou sous seing privé. Pour éviter les actes antidatés, l'article 1743 du Code civil exige que le bail ait « date certaine ». Pour justifier de cette date certaine, la meilleure façon est de contracter devant notaire.

Le loyer d'un bail commercial

Le loyer d'origine d'un bail commercial est librement fixé par les parties. Le montant peut donc être négocié à la baisse ou à la hausse selon l'offre et la demande. Lorsque l'emplacement est recherché, le propriétaire est en droit de fixer un prix élevé. De même, les obligations ajoutées par le propriétaire (clause de non concurrence par exemple) peut faire baisser le montant d'origine du loyer. Si le locataire s'engage à assumer par contrat les charges et réparations, le montant du loyer d'origine peut également être revu à la baisse. Légalement, le locataire doit utiliser les locaux « en bon père de famille » ce qui veut dire qu'il est tenu d'entretenir le bien loué pour le rendre à l'échéance du bail dans l'état où il l'a trouvé à son arrivée. Le locataire n'est pas tenu par contre de réparer les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure.
Le cas échéant, le bailleur peut réclamer soit un dépôt de garantie, soit des loyers d'avance. Selon la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux : l'indice du coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice des loyers commerciaux. Si la révision triennale est prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce elle n'est pas automatique. La révision triennale intervient le plus souvent à la demande du bailleur pour une augmentation et le bailleur doit la demander.

Les clauses d'un bail commercial

Lors de la signature du bail commercial, bailleur et locataire peuvent négocier des clauses spécifiques. La plus courante d'entre elles est la clause d'exclusivité commerciale. Elle implique que le propriétaire des murs s'engage à ne pas louer à un autre locataire exerçant la même activité. Le contrat peut aussi comporter une clause de non-concurrence engageant le propriétaire lui-même à ne pas exercer une activité concurrente, voire une clause de non-rétablissement qui engage le locataire cette fois à ne pas s'installer à proximité du local à la fin du bail.

Bon à savoir : La loi « Grenelle II », du 12 juillet 2010, a créé de nouvelles obligations pour les bailleurs de locaux commerciaux. Désormais, pour louer, un bailleur doit pourvoir justifier d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), d'un état des risques naturels et technologiques (ERNT) et pour les locaux commerciaux de plus de 2000 m2, d'une annexe environnementale fixant les obligations s’imposant aux locataires pour limiter sa consommation énergétique. Cette dernière disposition s’appliquera au 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés, et au 14 juillet 2013 pour les baux en cours.

Dominique, Journaliste toute-la-franchise©