Immobilier de commerce : Bilan 2015 et perspectives 2016

Le ralentissement de la production de surface commerciale, observé depuis 2008, se poursuit en 2015 selon les chiffres bilan publiés par Procos il y a quelques jours. Quelles sont les tendances du moment ? Où sont les projets à venir ? Procos répond.

En 2015, selon les chiffres de Procos, la production de surfaces de commerce a de nouveau ralenti en France. Ce ralentissement s'exprime d'une part, par la chute de 7% des surfaces de plancher commercial ayant obtenu leur permis de construire et d'autre part, la baisse brutale de 41% des surfaces commerciales ayant obtenu leur autorisation d’exploitation commerciale en CDAC.

Selon Procos, «ce ralentissement devrait se poursuivre, au vu cette fois de la diminution de 19% du stock d’opérations d’immobilier de commerce projetées à 5 ans par les promoteurs.»

Permis de construire et mises en chantier en chute

En 2015, le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire diminue de 7%, « pour atteindre son niveau le plus bas – 4,8 millions de m² - depuis ces quinze dernières années. » Si la crise économique est en partie responsable de ce ralentissement, d'autres facteurs entrent en jeu et notamment le contexte législatif.

Ainsi, selon Procos, la baisse des m² à construire serait liée à « l’expectative des opérateurs, dans les premiers temps de mise en œuvre de la réforme de l’urbanisme commercial, introduite par la loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE), dite « loi Pinel » du 18 juin 2014. » Cette nouvelle donne est venue modifier les habitudes et notamment le régime d’instruction des demandes de permis de construire et d’autorisation d’exploitation de surfaces commerciales (décret n° 2015-165 du 12 février 2015).

Comme l'explique Procos, « jusqu’alors, tout projet de surfaces commerciales, au-delà d’un certain seuil, était soumis à l’examen d’une demande de permis de construire et d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale selon deux procédures dissociées. » A compter du 15 février 2015, une seule demande suffit, celle du permis de construire, « pour engager les deux procédures qui désormais se superposent. Or, l’instauration de ce nouveau système de « guichet unique » a échaudé les opérateurs, qui ont craint par ailleurs une augmentation du recours contentieux. »

Pour éviter ces contentieux prévisibles qui auraient eu de toute façon pour effet de retarder les mises en chantier, les opérateurs ont préféré attendre. Cette position d'attente a également influé sur le volume de surfaces commencées, dont la construction a effectivement été engagée, qui « chute de 21%, pour atteindre son niveau le plus bas –3,1 millions de m² - depuis ces quinze dernières années. »

Selon Procos, « le ralentissement est également manifeste sur le marché de l’immobilier de commerce, appréhendé cette fois à travers le volume des surfaces commerciales autorisées en CDAC et CNAC ». Dans le détail, en 2015, un total de 1.288.000 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine. « Ce volume est en chute de -41% par rapport à 2014 et atteint son niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années. » Là encore, ce recul est lié directement à la mise en œuvre du nouveau régime d’urbanisme commercial.

Un marché globalement en repli depuis 2008

Au-delà des effets de la réforme de l’urbanisme commercial, le marché de l’immobilier de commerce poursuit son repli amorcé depuis la crise de 2008. Après la folie des projets tous azimuts et les millions de m² construits, et face à une fréquentation globalement en baisse et une vacance commerciale exponentielle, le marché recommence donc semble-t-il a redevenir plus raisonnable.

Cela se traduit notamment par l’évolution du stock de surfaces commerciales projetées à 5 ans par les promoteurs. « Ce stock chute de 15% en nombre d’opérations (337 en 2015 contre 397 en 2014) et de 19% en volume de surfaces de vente (4 777 000 m² en 2015 contre 5 891 000 m² en 2014) », selon l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos.

Comment expliquer cette forte chute des volumes ? Principalement par l’accélération des sorties d’opérations au cours de l’année (61 projets livrés en 2015, pour un volume de 667 000 m² de surface de vente, contre 29 projets livrés en 2014, pour un volume de 360 000 m²).

Dans le même temps, les entrées de nouveaux projets sont restées stables d’une année sur l’autre (77 projets entrés en 2015, pour un volume de 943.000 m² de surface de vente, contre 81 projets entrés en 2014, pour un volume de 955 000 m²).

Pour mémoire en 2015, plusieurs grands centres commerciaux ont ouverts leurs portes : Les Saisons de Meaux en région Ile de France (Immochan) sur 46 100 m², Polygone Riviera à Nice (Unibail) sur 38 000 m², Enox à Gennevilliers (Compagnie de Phalsbourg) sur 26 280 m², Les Portes de Bourgogne à Sens (JMP Expansion) sur 24 450 m², la Rue de la République à Marseille (Aterni) sur 24 000 m², Supergreen à Thionville (Immobilière Frey) sur 24 000 m² également, ou encore le centre commercial Leclerc de Pont Ste Maxence (Leclerc Galec) sur 23 500 m².

Surtout des projets en périphérie

« Si les volumes de surfaces commerciales autorisées baissent fortement, la nature des projets évolue peu d’une année sur l’autre » constate Procos. Ainsi, les créations l’emportent (76% des surfaces autorisées) sur les transferts et extensions (24%), quasi dans les mêmes proportions qu’en 2014 (73% de créations pour 27% de transferts extensions). « De même, la moitié des surfaces autorisées se rapporte, comme en 2014, à la création ou à l’extension d’un ensemble commercial, qu’il s’agisse d’un parc d’activités commerciales ou d’un centre commercial.

L’autre moitié se rapporte à la création ou à l’extension de grandes surfaces, principalement dans le secteur alimentaire (19%) et dans celui du bricolage et du jardinage (10%). » La périphérie reste ainsi toujours autant mise en avant. « Elle attire plus de 90 % des surfaces en projet, soit 4,2 millions de m² (contre 89% des surfaces, soit 5,2 millions de m² en 2014). »

En terme de type de projets, les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (2 545 000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1 522 000 m²). « Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part toujours en retrait ».

Ils ne représentent en effet que 7,3% des surfaces en projet, soit 350 000 m². Sur l'ensemble des projets à venir à 5 ans, 35% sont annoncés à court terme, pour 2016 et 2017. « La part des projets à échéance indéterminée progresse légèrement, pour atteindre un tiers du stock. »


Parmi ces projets, les plus importants identifiés par Procos sont :

• le retail park de Cap Emeraude à Dinard (Immo Mousquetaires) sur 57 000 m² qui ouvrira en 2016 ;
• le centre commercial de périphérie Les Allées Shopping à Bayonne (Sodec) sur 54 000 m² livrable en 2017 ;
• le centre commercial de périphérie Cap 3000 à Nice (Altaréa) sur 38 000 m² livrable en 2016 ;
• le centre commercial de périphérie Atrium à Ajaccio (Groupe Rocca) sur 37 910 m² livrable en 2016 ;
• le centre commercial de périphérie Sirius à Compiègne (Sirius) sur 32 600 m² livrable en 2017 ;
• le retail park de la Zone de Malage à Mont-de-Marsan (Catinvest) sur 30 000 m² livrable en 2017 ;
• le centre commercial de centre-ville Docks à Saint-Ouen Docks (Nexity) sur 29 750 m² livrable en 2016 ;
• le retail park du Parc de la Goële à Saint-Mard (Desjouis) sur 29 000 m² livrable en 2017 ;
• le centre commercial de périphérie The B’Est à Farébersviller (Codix France) sur 28 600 m² livrable en 2017 ;
• le centre commercial de périphérie Carré Sénart à Sénart (Unibail) sur 28 200 m² livrable en 2017 ;
• le centre commercial de périphérie Ikéa à Bayonne (Inter Ikéa) sur 27 750 m² livrable en 2016 ;
• le centre commercial de périphérie Lillenium à Lille (Vicity) sur 27 700 m² livrable en 2017 ;
• le centre commercial de centre-ville des Entrepôts MacDonald à Paris (Semavip) sur 27 120 m² livrable en 2016 ;
• le centre commercial de centre-ville Muse à Metz Muse (Apsys) sur 26 100 m² livrable en 2017.

« Parmi les 337 opérations en projets, 187 ont déjà obtenu leur autorisation. Elles représentent un volume de 2 655 000 m² de surface de vente (contre 3 240 000 m² en 2014) dont 25 % - 1 235 000 m² - ouvriront entre 2016 et 2017 ».