Immobilier commercial : La bulle pourrait bien éclater !

Selon un récent rapport publié par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l'instance de veille de Bercy, l'immobilier commercial en France souffre d'une surévaluation des prix de l'ordre de 15 à 30%. Une bulle immobilière... potentiellement dangereuse !

Après avoir reculé de 15% entre 2007 et 2009, les prix moyens de l’immobilier commercial français sont repartis à la hausse en 2010, dépassant en 2015 leur niveau de fin 2007. Soutenus par une forte demande d'investisseurs étrangers mais aussi français en raison de moindres opportunités sur les marchés boursiers, les prix dans l'immobilier commercial atteignent aujourd'hui un niveau anormalement haut. Telle est la conclusion à laquelle arrive le Haut Conseil de Stabilité Financière, l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble. Cette surévaluation est d'autant plus inquiétante que dans le même temps, tous secteurs confondus, les rendements locatifs sont orientés à la baisse depuis la fin des années 2000 en France. « Sur la période récente, la compression des rendements locatifs se poursuit sous le double effet de la progression des prix et de la modération des loyers réels, la légère progression des loyers faciaux ne compensant parfois pas les renégociations en cours de bail, les remises de loyer et le développement des mesures d’accompagnement (prise en charge de travaux) qui peuvent désormais représenter une décote par rapport aux loyers faciaux pouvant atteindre de 6% à 30% à La Défense (21,5% en moyenne en Île-de-France au 4e trimestre 2015) et de l’ordre de 15 % hors Île de France (par exemple, de 8% à 22% à Lyon ou de 6% à 25% à Lille). » En clair, les prix de l'immobilier commercial est artificiellement haut, pour des rendements en baisse, et un taux de vacance en hausse. Tous ces éléments font penser à une bulle immobilière...

Une situation singulière en Europe

« En comparaison avec les autres marchés européens, la situation française apparaît relativement singulière » explique le HCSF. En effet, « si l’augmentation des prix français au début des années 2000 semblait être le reflet d’une rentabilité locative supérieure à celle des autres pays comparables, d’où un attrait pour ces actifs et une envolée des prix, on assiste à présent en France à une érosion de la rentabilité locative. Sur le panel de pays retenus, la France passe du statut de pays le plus rentable jusqu’en 2005 à celui de pays le moins rentable en 2014 ; dans ce contexte, la poursuite de la progression des prix après le rebond de 2009-2010 peut sembler paradoxale. » Et le HCSF d'insister : « Les facteurs qui sous-tendent ces évolutions, notamment l’intérêt de plus en plus marqué d’un nombre croissant d’acteurs pour cette classe d’actif dans un contexte de taux bas, doivent appeler à la vigilance car ils pourraient alimenter une surévaluation des prix qui peut être estimée dans une fourchette de 15% à 20% pour l’ensemble du marché français et conduire par la suite à une correction significative. » Selon le HCSF, certains secteurs seraient proches du retournement, amenant, dans le contexte actuel de forte demande, et de valorisation excessive, « à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement. Il convient par conséquent que les acteurs détenteurs et acquéreurs mènent une évaluation prudente de la valorisation de ces actifs et s’assurent de leur capacité à faire face à des tensions sur les prix ou la liquidité de ces biens en cas de retournement du cycle. »