Immobilier : La reprise se confirme en 2016

Tous les grands acteurs de l'immobilier, la FNAIM, les Notaires de France et le baromètre LPI-SeLoger sont unanimes : la reprise se confirme en 2016.

Les taux d'intérêt d'emprunt immobilier au plus bas encouragent les Français à devenir propriétaires. D'autant que la reprise économique se confirme et que le moral s'améliore : l'indicateur synthétique de confiance des ménages a augmenté de 5 points en un an selon la FNAIM. Tous ces éléments favorables expliquent largement pourquoi 7 Français sur 10 estiment que la période est propice à l'achat immobilier, et la même proportion que les prix vont rester stables ou baisser dans les six prochains mois. « Dans le détail, ils sont 74% à estimer que la situation économique est favorable pour devenir propriétaire pour la première fois, 39 % pour revendre son logement, 65 % pour investir dans l'immobilier locatif et 52% pour acheter une résidence secondaire. 83%, enfin, sont conscients que les taux actuels des crédits immobiliers sont très attractifs. » Ceci étant précise la FNAIM, les jeunes sont moins optimistes que leurs aînés. Ils sont 67% à estimer qu'il n'est pas facile pour eux de se loger.... mais près d'un jeune sur deux est propriétaire de son logement « et, parmi ceux qui ne sont pas encore propriétaires, 55% envisagent d'acheter. » Dans ce contexte favorable, la FNAIM tire un bon bilan semestriel. Ainsi, au premier semestre 2016, selon la FNAIM, la tendance dans l'immobilier est orientée à la hausse tant sur l'ancien que sur le neuf. « Dans le prolongement de la tendance du début de l’année, l’activité du marché du logement existant demeure orientée à la hausse » explique la FNAIM dans ses chiffres bilan publiés fin juin. Ainsi, entre juillet 2015 et fin juin 2016, la FNAIM estime que 840.000 transactions devraient être enregistrées (vs 802.000 sur la même période un an plus tôt). Dans le détail, cette reprise s'inscrit dans un contexte de prix stabilisés dans l'ancien. Malgré une hausse des prix significative au 2e trimestre 2016 de +1,7% sur la France entière (+1,8 % en région et +0,9 % en Île-de-France), globalement les prix sont stables sur un an à -1,1 % (-1,5 % en région, +0,3 % en Île-de-France). Dans le neuf aussi, la reprise est là. « Les promoteurs enregistrent un redressement du volume des ventes (+15,2% au 1er trimestre 2016 par rapport au 1er trimestre 2015) qui s’accompagne d’une diminution des stocks, dans un contexte de quasi-stabilité des prix. »

Des prix en forte hausse selon LPI-SeLoger

Selon les chiffres du baromètre LPI-SeLoger, les prix de l'immobilier ancien affichent une forte hausse de 2,3% sur le seul deuxième trimestre 2016. L'évolution sur un an s'affiche aussi en hausse de +1,5% à 3237€ le m² signé en moyenne sur la France entière. L'évolution des prix est portée essentiellement par les transactions de maison (+3,8% au 2e trimestre 2016, +2,5% sur 1 an) et dans une moindre mesure par les transactions d'appartements (+1,4% au 2e trimestre 2016, +0,9% sur 1 an). A fin juin 2016, les prix dans l'ancien dépassent de 1,9% ceux de 2015 (+1,2% pour les appartements et +3,1% pour les maisons).Dans le neuf aussi, les prix rebondissent de 2,3% en un an à 4630€ le m² signé en moyenne (+2,5% pour les appartements et +1,8% pour les maisons). A fin juin, les prix du neuf se situent à 1,2% au-dessus de leur niveau d'il y a un an (+1% pour les appartements, +1,6% pour les maisons). En termes de volumes de transactions, le baromètre LPI-SeLoger note aussi une échappée belle : après avoir hésité en début de printemps, l'activité se ressaisit en mai et en juin (+9%). « Certes, après 18 mois de reprise, le rythme de progression ne peut que ralentir » précise l'Observatoire LPI-SeLoger, « mais en année glissante, le rythme de croissance reste élevé avec +9,5% en juin » (vs +3,2% en 2015 à même époque). Pour les experts de LPI-SeLoger, « le marché va rester bien orienté sur le reste de l'année, les conditions de crédit demeurant excellentes dans les prochains mois ». L'évolution du nombre de transactions est portée par la primo-accession des ménages plutôt modestes en province. « En revanche, le marché reste à la peine en Ile-de-France. La secundo accession tarde à se reprendre. »

Une nette embellie pour les Notaires de France

Dans leur note de conjoncture immobilière publiée mi-juillet, les Notaires de France confirment aussi l'embellie : « Avec des volumes qui côtoient les sommets d’avant la crise, des prix restant quasi stables et des taux d’intérêts au plus bas, tous les ingrédients sont réunis pour remettre les vendeurs et les acquéreurs sur le marché. » Dans l’ancien, les Notaires de France constatent un nombre de transactions annuelles d'avant la crise de 2008-2009 (soit 830.000 à la fin avril 2016). « La hausse annuelle des volumes atteint 19%. Les statistiques sur les avant-contrats montrent que la tendance ne se dément pas et pourrait se maintenir à des niveaux élevés. » Du côté des prix, les transactions dans l'ancien font ressortir une augmentation pour le troisième trimestre consécutif: +0,5% par rapport au quatrième trimestre 2015, après +0,2% les deux trimestres précédents. « Pour la première fois depuis début 2012, les prix des logements anciens s’accroissent sur un an: +0,3 % par rapport au premier trimestre 2015. » Cette augmentation est portée uniquement par les maisons (+1% par rapport au même trimestre 2015). Les prix des appartements continuent quant à eux de baisser sur un an, « mais le recul s’atténue de nouveau ce trimestre (-0,4%, après -1,1% et -2%). » Les évolutions des prix pour les maisons anciennes font le grand écart au 1e trimestre 2016 : de -15,9% à Châteauroux à +13,8% à Metz. Les villes qui augmentent le plus sont notamment Dijon (+12,4%), Poitiers (+11,3%), Montpellier (+9,9%), Montauban (+9,7%), Limoges (+9,5%). Les plus fortes baisses concernent des villes comme Saint-Étienne (-12,5%), Amiens (-3,3%, ou encore Nîmes (-2,5%) et Lyon (-2,3%). L’Île-de-France est quasi stable à +0,6%.

Une embellie qui profite à la franchise

Dans son bilan du marché immobilier pour le premier semestre 2016 publié fin juin, Guy Hoquet confirme aussi la reprise, avec +9,2% en volume de ventes au premier semestre 2016 : « Au premier trimestre 2016, nous confirmions déjà la tendance positive de 2015 en termes de nombre de transactions. Avec un très bon second trimestre, nous confortons cette observation : les Français ont retrouvé du pouvoir d’achat immobilier, grâce à des taux qui restent historiquement bas. Ainsi, les projets d’achat sont en hausse, avec +21% de demandes enregistrées au 1er semestre 2016, tandis que les primo-accédants reviennent lentement sur un marché qu’ils avaient déserté ces dernières années », observe Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. « Dans une logique de demande en hausse, les biens restent moins longtemps à la vente : nous enregistrons une baisse des stocks de 11,5% par rapport à l’année dernière ». Face à cette reprise du marché, les ventes, logiquement, se font plus rapidement, passant de 77 à 67 jours à Paris, et de 95 à 92 jours en France.

Même son de cloche pour le premier semestre 2016 au sein du réseau Laforêt Immobilier, qui constate aussi un marché dynamique, avec une demande en hausse sur l'ensemble du territoire de 9% par rapport au premier semestre 2015. Les surfaces recherchées sont plutôt petites : 60% de la demande d’appartements est pour des studios ou 2 pièces, et 47% des acheteurs de maison veulent deux chambres maximum. « Sur ce type de biens, investisseurs et primo-accédants se retrouvent en concurrence très forte : les premiers souhaitant acquérir ces surfaces adaptées à la location, les seconds s’y intéressant pour des raisons budgétaires ». Les transactions sont portées essentiellement par les primo-accédants (près de 40% des volumes de transactions) et les investisseurs qui représentent aujourd’hui 15% des acheteurs (contre 10% l’an dernier à la même époque). Du côté des prix, le réseau note une croissance de 0,6% au niveau national, avec des négociations plus serrées avec une baisse moyenne de 5,1% entre le prix affiché et le prix du bien vendu. Les délais de vente se raccourcissent pour passer sous la barre des 100 jours : 94 jours au niveau national, soit un recul de 5 jours par rapport au 31 décembre dernier.

Chez Orpi, le bilan du premier semestre 2016 confirme lui aussi le dynamisme du marché, avec une hausse des volumes de transactions de 7,6% sur le premier semestre 2016 par rapport à 2015 (après avoir progressé de près de 11% en 2015). « Nous avons de bons indicateurs de la fluidité de l’activité. Toutefois les performances pourraient être encore meilleures… si les investisseurs étaient réellement revenus sur le marché » précise Bernard Cadeau, Président d’ORPI. En termes de prix, au premier semestre, ils marquent une très légère augmentation de l'ordre de 0,2% par rapport à 2015. « Les prix augmentent là où les marchés sont les plus actifs, c’est-à-dire là où le déséquilibre entre offre et demande se fait le plus ressentir. Dans bien des localités, la tendance baissière se poursuit. » Pour les prochains mois, Orpi anticipe la poursuite de la reprise. « La tendance actuelle va à mon avis se pérenniser pour le reste de l’année. La politique de taux bas va se poursuivre dans les mois qui viennent. Et même si on assistait à une reprise des taux, cela ne modifierait pas la bonne santé du marché, tant que cette reprise reste progressive et limitée » résume Bernard Cadeau. Au premier semestre 2016, chez ORPI le délai de vente pour les appartements est de 81 jours.