Retail Parks : L'âge de la maturité ?

Publiée à l'occasion du Mapic à la mi-novembre, l'étude de Cushman & Wakefield sur le marché des retail parks en France pointe le succès croissant de ce type de structures commerciales. Et les enseignes ne s'y trompent pas !

Le 15 novembre dernier, alors que la Mapic s'ouvrait à Cannes, Cushman & Wakefield publiait les résultats d'une étude intéressante sur le marché des parcs d’activité commerciale de périphérie, autrement appelés « retail parks », en France.

L'accalmie après un pic en 2007

Ce format né à la fin des années 1990 avec la livraison de « Villebon 2 », a connu – et connaît encore - un succès impressionnant. De fait, aujourd'hui, la France ne compte pas moins de 6 millions de m² de retail parks. La plupart de ces mètres carrés ont été construits entre 2007 et 2010 comme le rappelle l'étude : « Après une période (1998-2006) d’éclosion de ce nouveau concept de surfaces commerciales et un volume total de 1,3 million de m² (une centaine de projets) livrés, le parc existant double quasiment de taille entre 2007 et 2010 via l’ouverture de 2,3 millions de m² et 200 projets environ. Cette période représente le haut du cycle de production avec une moyenne annuelle de 565.000 m² et un pic à 672.000 m² de nouvelles surfaces inaugurées en 2007. » Depuis, le rythme s'est ralenti, et près de 425.000 m² ont été livrés en moyenne de 2011 à 2015. Et pour 2016 ? L’analyse des projets à livrer cette année confirme que « la production a atteint son rythme de croisière. Le volume des ouvertures restera de fait dans la lignée de 2015. Mi-2016, 420.000 m² de nouveaux retail parks ont été identifiés comme ayant déjà ouvert ou pouvant l’être d’ici la fin de l’année – un chiffre en ligne avec la moyenne du volume d’ouvertures constatée depuis 5 ans. » A l'échelle européenne, où l'on compte plus de 37 millions de m², la France totalise le plus grand nombre de ces surfaces commerciales après le Royaume-Uni et l’Allemagne, « ces trois pays totalisant, à eux seuls, les deux tiers de l’ensemble du parc européen. En 2016 et 2017, près de 2,4 millions de nouvelles surfaces de retail park verront le jour, dont 46% en France, 15% au Royaume-Uni et 9% en Italie comme en Russie. »

Retail parks : les enseignes en redemandent !

Selon l'analyse de Cushman & Wakefield, le format des retail parks séduit les enseignes à plus d'un titre. En effet, structurellement, les retail parks répondent bien aux besoins des enseignes du commerce spécialisé qui ont besoin d'espace pour déployer leurs concepts. « L'accélération des arbitrages d’enseignes qui ferment leurs magasins les moins performants, ou ne permettant pas le déploiement de nouveaux concepts plus en phase avec les attentes des consommateurs » confirme le choix de ce format. Outre l'espace disponible, le retail park affiche également « des coûts d’occupation et des charges plus modérés que la plupart des centres commerciaux et des pieds d’immeubles ». Conjoncturellement aussi, la reprise des ventes de biens d’équipement traditionnellement très présents en périphérie booste le marché des parcs d’activités commerciales. Cushman & Wakefield pointe également dans son étude la tendance récente du phénomène de diversification de l’offre commerciale présente en périphérie. Désormais, dans les parcs d’activité commerciale, on trouve côte à côté des enseignes à petits prix et des enseignes plus qualitatives. Ce melting-pot de registres diversifie la clientèle et draine en périphérie, des nouveaux consommateurs qui étaient jusque-là plus habitués aux centres-villes et aux centres commerciaux (habillement, nouveaux concepts de restauration, etc….). L'autre grande tendance relevée par l'étude est celle de la multiplication des mégastores, qui « est une autre caractéristique des positionnements d’enseignes en parcs d’activités commerciales ». A l'inverse, d’autres enseignes, « soucieuses de rentabilité » ont tendance à réduire la voilure en terme de surfaces pour mieux coller à l'évolution des zones de chalandise et du résultat de leurs points de vente. « In fine, c’est à la segmentation des clients des retail parks que les enseignes doivent répondre, tout en bénéficiant d’un contexte démographique et économique plus favorables aux formats commerciaux de périphérie. »

Le marché de l’investissement en super forme

« Si le marché reste soumis à la grande sélectivité des investisseurs, l’année 2016 pourrait constituer la meilleure de la décennie pour les cessions de retail parks, dans un contexte de taux d’intérêt bas et de capitaux surabondants à placer» précise Magali Marton, directrice des études. Et de fait, depuis le début de l’année, plus de 700 millions d’euros ont ainsi été investis en parcs d’activités commerciales, « soit un montant déjà supérieur à la moyenne annuelle de long terme, et près de 27% de l’ensemble des volumes placés sur le marché français de l’immobilier des commerces. » Pour mémoire, entre 2005 et 2015, plus de 500 millions d’euros ont été investis chaque année en moyenne, soit 14% de l’ensemble des montants engagés en immobilier de commerces sur cette même période. Comment expliquer cet engouement ? Selon Cushman & Wakefield, « au-delà de l’afflux de capitaux, la mise sur le marché de portefeuilles de « boîtes commerciales » de taille significative a porté l’activité au fil des ans, le développement de retail parks de nouvelle génération constituant un apport sur le marché, de produits qualitatifs qui répondent idéalement à la volonté de certains investisseurs de diversifier leur patrimoine. »

Un format en mutation

E-commerce, drive, mégastores... Face à des modes de consommation (et donc de distribution) en mouvement, le retail park évolue. « Pour répondre à des consommateurs exigeants, changeants et hyper sélectifs, le commerce de périphérie devrait poursuivre sa mutation pour accueillir des consommateurs à la recherche d’un environnement qualitatif ainsi que de prix attractifs. Tout l’enjeu urbanistique résidera dans le nécessaire partenariat public / privé afin de requalifier nos entrées de ville et éviter la prolifération des friches commerciales» prédit Christian Dubois, Head of Retail Services France. Et les projets à venir reflètent bien la prise en compte de l'évolution en marche des comportements. Ainsi, Cushman & Wakefield relève trois grandes typologies de projets répondant aux enjeux d'une évolution accélérée des modes de consommation :

• des formats de retail parks plus petits, jouant la carte de la proximité
• des formats hybrides tant dans leur tenant mix et la plus grande diversité des tailles de cellules, que dans leur aspect visuel avec des projets s’apparentant pour certains à des centres commerciaux à ciel ouvert
• une démarche esthétique et qualitative via l’obtention du label Valorpark