Immobilier : Plein boom dans le neuf et l'ancien

Porté par des prix raisonnables et des taux d'intérêt d'emprunt au plus bas, le secteur de l'immobilier renoue pleinement avec la croissance. Une situation qui pourrait être durable sauf si les taux remontent.

Après avoir connu un creux de vague drastique en 2008 et en 2013, l'immobilier retrouve le sourire. Il faut dire que tous les voyants sont au vert, tant dans le neuf que l'ancien. Taux d'intérêt toujours historiquement bas, baisse des prix, retour timide certes, mais retour tout de même de la croissance, courbe du chômage stabilisée... les ingrédients de la confiance sont là. Et tous les professionnels de l'immobilier le confirment : dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait s’achever sur des performances exceptionnelles ! Pourquoi ? Essentiellement parce que le pouvoir d'achat immobilier des ménages est en forte hausse. Et de fait, quand les taux d’intérêt sont au plus bas et que les prix baissent, le « pouvoir d'achat immobilier » grimpe mécaniquement. Comment mesure-t-on le pouvoir d'achat immobilier ? En comparant le nombre de mètres carrés qu’il est possible d’acheter dans une ville donnée, pour un remboursement de 1000 euros sur vingt ans. Pour mieux se rendre compte du phénomène, il suffit de jeter un coup d’œil sur les chiffres de l'Observatoire de l'immobilier de Meilleurtaux.com. En novembre 2016, à l’exception d’Angers et Marseille qui perdent respectivement 1 m², la grande majorité des grandes villes de France voient leur pouvoir d’achat immobilier se stabiliser et même augmenter pour 8 d’entre elles. « Nîmes et Le Havre gagnent ainsi respectivement 3 et 4 m² par rapport au mois dernier (116m² pour Nîmes et 112m² pour Le Havre pour 1000€ de remboursement mensuel). » Gagnent également 1m² les villes de Saint-Etienne, Toulon, Grenoble, Montpellier, Lille et Strasbourg. « Le Mans, Dijon, Reims, Rennes, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon, Nice et Paris restent stables. »

Qui sont les acheteurs en 2016 ?

Selon une note publiée courant novembre par le site Meilleutaux.com, l'emprunteur en 2016 se démarque des emprunteurs des années précédentes par un apport moyen largement revu à la baisse puisque quasiment divisé par 3 en une année ! « Après avoir enregistré l’année dernière et pour la première fois depuis 2004 une très légère baisse, l’apport moyen s’effondre littéralement en 2016 et c’est une excellente nouvelle », remarque Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux. « Nous constatons un apport moyen de 20.729€ (pour 57.735€ en 2015 et près de 70.000€ en 2014), soit une baisse de plus de 35.000€ », ajoute-t-elle. Cette forte baisse de l'apport démontre que les banques ont décidé d'ouvrir un peu plus le robinet des crédits. Les acheteurs profitent ainsi au maximum des taux bas en limitant le recours à l’effort personnel ; « sont ainsi devenus propriétaires des personnes qui, il y a encore quelques années, étaient limités dans leur emprunt en raison de taux plus élevés et ne pouvaient donc réaliser leur achat qu’à la condition de disposer un apport important », explique Maël Bernier. L'apport étant moins important, le montant de l'emprunt moyen affiche mécaniquement une nette hausse. Il augmente ainsi de 20.000€ cette année par rapport à 2015 pour atteindre selon les calculs Meilleurtaux 199.699€. A l'inverse, sous l'effet de la baisse des prix, la transaction moyenne est en baisse à 220.428€ (vs 249.406€ en 2015). Ce coût moyen connaît toujours de fortes disparités régionales. « C’est sans surprise en Ile-de-France qu’elle est la plus élevée 271.802€ et en Normandie qu’elle est la moins élevée à 161.003€. La moyenne nationale n’est par ailleurs dépassée qu’en région PACA et IDF. » Les autres caractéristiques de l'emprunteur 2016 sont qu'il dispose de revenus moyens en légère hausse à 5401€ et qu'il est un peu plus jeune que les années précédentes à 37,3 ans en 2016 vs 37,6 ans l’année dernière. La durée moyenne des prêts s’allonge très légèrement pour atteindre 19,1 ans (18,9 ans en 2015).

Dans le neuf, le plein boom

Les promoteurs de logements neufs se frottent les mains. Le marché délicat encore il y a quelques mois s'oriente depuis franchement à la hausse. Dans une interview accordée à BFM Business le 17 novembre, Alexandra François Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI) l'atteste. Au 3e trimestre 2016, les ventes dans le neuf sont en hausse 25,1 % par rapport au 3e trimestre 2015, avec un total de 31.824 logements réservés. Il s'agit là du 8e trimestre consécutif de hausse, ce qui est bien évidemment encourageant. « Mais nous ne sommes pas revenus au niveau de 2007 avant crise, nous sommes au niveau de 2010. » La hausse actuelle est donc un effet de rattrapage. Dans le détail, comme le note l'Observatoire de la FPI, tous les segments de marché contribuent à cette dynamique des ventes : ventes au détail (+27,6%, soit 5531 de plus qu’au T3 2015), ventes en bloc à 4997 unités (+13,8%) et ventes en résidences services à 1250 unités (+25,0%). Globalement, l’activité commerciale est toujours portée tant par les ventes aux ménages investisseurs (+27,2%) que par les ventes à propriétaires occupants (+28,1%) : l’investissement locatif et l’accession tirent simultanément la croissance du marché.

S’agissant de l’offre nouvelle, les mises en ventes progressent, ce qui témoigne de la volonté des promoteurs de répondre aux attentes des ménages et des investisseurs, mais à un rythme moins élevé que les ventes (+4,5%, avec 19.847 lancements commerciaux au T3 2015), ce qui a pour effet de réduire le niveau de l’offre disponible (‐0,6%) qui atteint désormais 10,1 mois théoriques de commercialisation (contre 12,4 mois au 3e trimestre 2015 et 14 mois en 2014). L’insuffisance des mises en vente face à une demande croissante n’est pas sans conséquence sur les prix dont l'évolution, sur la France entière, est de +3,4% en 12 mois. En clair, désormais, les promoteurs anticipent une pénurie d'offres. Un comble ? Pas si sûr. En fait, ces dernières années, alors que rien ne se vendait, les promoteurs ont prudemment relayé à plus tard leurs projets de construction. Mais aujourd'hui que les stocks s'épuisent dès lors qu'ils sont vendus au juste prix, les permis de construire ne suivent plus. De quoi faire redouter dans les prochains mois une hausse des prix... qui, conjuguée à une probable hausse des taux d'emprunts, devrait recaler le marché. Et dans les prochains mois ? « Dans un contexte favorable (faiblesse des taux d’intérêt et soutiens de l’Etat), l’annonce du maintien du PTZ et des aides à l’investissement locatif pour 2017 dès le mois d’avril 2016 a donné au marché une visibilité suffisante pour éviter tout effet de « stop and go » à court terme. Ces décisions sont de nature à entretenir la confiance des ménages, à contenir l’attentisme des années électorales et, in fine, à conforter les ventes en 2017 » résume la FPI.

Dans l'ancien aussi, les ventes explosent

Dans l'ancien aussi, les ventes s’enchaînent. Dans une récente interview, Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet, annonçait ainsi que « 2016 sera une belle année ». De fait, les ventes de cette enseigne en hausse de 16% depuis janvier confirment la tendance à la hausse des volumes de transactions qui pourraient atteindre les 830.000 dans l’ancien selon Guy Hoquet, vs 650.000 en 2013. Même son de cloche chez les notaires. Dans une note de conjoncture publiée fin octobre, les notaires pointaient à fin juillet, un volume des ventes au niveau national qui continuait à progresser. « Le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 839.000, en hausse de 15% sur un an, dépassant le point culminant enregistré en février 2012. » Chez les Notaires de France, l'explication de cette hausse tient au fait que les acheteurs n’anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour franchir le pas étant donné les taux d’intérêt historiquement bas. « Les conditions de financement constatées depuis plusieurs mois favorisent cette augmentation des volumes. En effet, le pouvoir d’achat des ménages qui acquièrent un logement s’est amélioré depuis la baisse des taux et le renforcement du PTZ. Mais on peut craindre que cette demande ne provoque une augmentation des prix. » Par ailleurs, selon le dernier baromètre réalisé avec le réseau Orpi, en partenariat avec Le Figaro Immobilier et Explorimmo, les marges de négociation se resserrent. La marge moyenne de négociation s’affiche ainsi à 4,4%, ce qui constitue un «minimum technique». Cela a pour effet d’accélérer les ventes et d'ajouter de la fluidité dans les décisions.

Une bonne nouvelle pour les réseaux de franchise évoluant dans l'immobilier sous forme de réseaux de mandataires ou de réseaux d'agences.