Immobilier de commerce : Bilan 2016 et perspectives pour 2017

Malgré le rebond de l’autorisation de surfaces commerciales en 2016, les foncières restent prudentes en misant sur la création ou l’extension de PAC ou Retail et l’extension de centres commerciaux leaders de périphérie.

Après une année 2015 en chute libre (-39%), le nombre de mètres carrés autorisés par les CDAC en 2016 a bondit de 22 % selon les derniers chiffres publiés par la Fédération du commerce spécialisé Procos. « L’année 2015 fait figure d’exception avec un effondrement de la création des surfaces commerciales dû aux effets de la réforme de l’urbanisme commercial introduite par la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE), dite « loi Pinel » du 18 juin 2014 » précise Procos. Et, depuis 2009, la tendance va à une chute tendancielle des surfaces autorisées en CDAC. La débauche de mètres carrés semble donc bien derrière nous. « L’intérêt des opérateurs se confirme pour les opérations moins risquées de création ou d’extension de PAC ou retail park et d’extension de centres commerciaux de périphérie ayant fait leurs preuves dans le temps. »

Au total, le volume des surfaces commerciales autorisées en 2016 enregistre un bond de 21 % pour retrouver le niveau de 2014 à 5,12 millions de m², c’est notoirement bas par rapport aux volumes enregistrés au début des années 2010 (-20 %). « Le volume de surfaces « commencées » (dont la construction a effectivement été engagée) demeure à un niveau faible, comparable à celui de 2015 à 3,08 millions de m², niveau historiquement bas. » Cette situation s’explique, selon Procos, par la modification des instructions qui ralentissent les mises en chantier. « Aujourd’hui, les PC et CDAC sont instruits au même moment, ce qui a pour effet de modifier le calendrier des promoteurs qui avaient tendance à anticiper l’obtention du PC après l’obtention de la CDAC. »

L'année 2016 marque un rebond

En 2016, 1.625.175 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine. « Ce volume est bien supérieur au niveau de 2015 (1.331.024 m²) mais demeure très en-deçà des niveaux de 2014 (-26 %) et surtout de 2010 (-50 %) » décrypte Procos. Dans le détail, hors des ensembles commerciaux, ce sont les secteurs de l’alimentaire (+18 %) mais surtout du bricolage (+53 %) qui enregistrent le plus d’autorisation en m². A l’inverse, les secteurs équipement de la personne (- 8 %) et de l’équipement de la maison (- 11 %) confirment leur chute. « Depuis 2010, la création de surfaces commerciales solo en CDAC à destination de l’équipement de la maison a diminué de moitié, celle à destination de l’équipement de la personne a été divisée par trois. »

Les créations l’emportent de loin

En 2016, la structure des m² autorisés reste assez stable. Les créations l’emportent ainsi en totalisant 72 % des surfaces autorisées, le reste, soit 28%, est le fait de demandes de transferts et d’extensions. Par rapport à 2015, ces chiffres sont quasi stables (74 % de créations pour 26 % de transferts extensions). En termes de nature des demande, en revanche, l’évolution est notable : 77 % des surfaces autorisées se rapportent à des ensembles commerciaux (60 % en 2012) dont 70 % pour des retail-parks. « Ce phénomène révèle un véritable changement de nature dans l’implantation des moyennes surfaces périphériques qui se fait de moins en moins en solo, mais de plus en plus au sein d’ensembles commerciaux, gérés par un promoteur unique. » Le reste des m² autorisés concerne la création ou l’extension de grandes surfaces, là encore essentiellement dans le secteur alimentaire (19 %) et dans celui du bricolage et du jardinage (10%).

Un nombre de projets en croissance pour la première fois depuis 2009

Si le marché de l’immobilier commercial subit un sévère repli depuis 2009, au vu de l’évolution du stock de surfaces commerciales projetées à 5 ans, ce stock connaît toutefois une forte augmentation de 23 % en nombre d’opérations prévues (414 en 2016 contre 337 en 2015). La hausse est aussi d’actualité (+5,6 %) du côté du volume de surfaces de vente (5.043.000 en 2016 contre 4.777.000 m² en 2015). Selon Procos, la hausse du nombre de projets s’explique par deux tendances lourdes :

• La modernisation de l’immobilier commercial entreprise par les foncières adossées à des groupes de distribution alimentaire (Carmila, Mercialys, Immochan...).
• Le succès des retail-parks, notamment dans les petites agglomérations. « Cette forme d’immobilier commercial apparu en France au début des années 2000 représente aujourd’hui un stock de surfaces commerciales à venir de 1,7 million de m² soit 37 % des surfaces projetés par les promoteurs sur les cinq prochaines années. »

La périphérie confirme son attractivité

Selon les chiffres Procos, la périphérie attire plus de 90 % des surfaces en projet, soit 4,2 millions de m². « Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (2.545.000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1.522.000 m²). » Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part toujours en retrait : ils représentent 6 % des surfaces en projet, soit 284.000 m², en baisse continue.

Par ailleurs, Procos note que 45 % des projets sont annoncés à court terme, pour 2017 et 2018. « La part des projets à échéance indéterminée baisse légèrement et ne représente plus qu’un quart du stock. » Enfin, parmi les 414 opérations en projets, 235 ont déjà obtenu leur autorisation. Elles représentent un volume de 2.936.000 m² de surface de vente (contre 2.655.000 m² en 2015). 89 % des surfaces enregistrées le sont en périphérie : 1.681.000 m² en centre commercial et 2.681.000 m² en parc d’activités commerciales.

Les projets à venir à 2 ans

Parmi les projets de plus de 15.000 m² projetés à 2 ans l’on trouve notamment :

Projets de retail park, parc d’activités commerciales, lotissements commerciaux ou ZAC :

Promenade de Flandre : Porté par Altarea-Cogedim à Roncq, près de la frontière belge, ce projet est annoncé pour 2017. Il s’étend sur 45.000 m² GLA / 60.000 m² SHON. Cet ensemble rayonnera sur une zone de chalandise de 2 millions d’habitants. Il abritera 5 grandes surfaces, 25 moyennes surfaces et des boutiques, et sera doté d’un parking de 2000 places.

Open Sky : Réalisé par la Compagnie de Phalsbourg en partenariat avec Blot Immobilier à Pacé, à côté de Rennes, ce projet viendra compléter le pôle commercial déjà existant de Rive Ouest, situé le long de la RN12 constitué de plusieurs entités : un hypermarché Cora avec une galerie commerciale, Ikea, Truffaut, et plusieurs moyennes unités spécialisées. Le projet de 40.000m² SP (27.000m² de vente) est prévu pour 2018.

Parc de la Goële : Ce projet situé en bordure de la RN2 sur la commune de Saint-Mard à proximité de Roissy comprend deux opérations distinctes menées sous forme de ZAC. L’aménagement commercial est porté par Desjouis. Sur 35.000 m² de SP (environ 14 ha), le site comprendra un hypermarché de 5200 m² de surface de vente et un retail park dédié à l’équipement de la personne et de la maison de 29.432 m² de surface de vente. Ce projet est annoncé pour 2018.

Steel : Porté par Apsys, ce projet se situe à la principale entrée de Saint-Etienne et sera visible depuis l’autoroute A72. Sur une surface GLA de 70.000 m², 37.000 m² d’espaces verts aménagés accueilleront 60 commerces et restaurants, un hôtel et 2150 places de parking. Sur ce site annoncé pour 2018, les moyennes et grandes surfaces seront privilégiées ainsi que les activités autour du bricolage, de l’équipement de la maison, du sport, des enfants et des loisirs. Leroy Merlin et Décathlon sont sur les rangs.

Les projets de centres commerciaux de périphérie

Carré Sénart : Ce projet d’extension / rénovation situé à Sénart est porté par Unibail-Rodamco. Annoncé pour le second semestre 2017, il englobe 30.500 m² d’extension pour un total de 113.000 m² de surface commerciale. Sont prévus notamment la construction d’un grand magasin de plus de 6.000 m² (les Galeries Lafayette), 65 boutiques pour un total de 203 enseignes, 14 restaurants et 1.000 places de parking pour un total de 5.500 places de stationnement.

Sont également annoncés chez Unibail Rodamco une extension de 7.670 m² GLA à Parly 2 (deuxième semestre 2017), et une extension de 36.621m² à Velizy 2 (premier semestre 2019)

Cap 3000 : Ce projet d’extension du centre Cap 3000 situé à Saint-Laurent-du-Var (Alpes-Maritimes) près de Nice est porté par Altaréa. Il comprend une phase de rénovation de l’existant et une extension de 38.000 m² qui vont porter la surface du site de 85.000 m² actuellement à 135.000 m². Le nombre de magasins sera plus que doublé de 145 à 300 unités. Les places de parkings passeront de 2.800 à 4.800. Ce projet est annoncé pour 2018.

Carrefour Evreux : Ce projet d’extension à Evreux, porté par Carmila, fera passer la surface commerciale de la galerie marchande existante de 2.068m² à 5.418m² (16 boutiques actuellement, 39 à terme). Dans les mêmes temps, la surface du retail park passera de 5.970m² actuellement à 30.493m². Le nombre d'unités retail sera porté à 18 à terme. Un bonus d'environ 1000 places de parking accompagnera l'opération. La date d'ouverture prévisionnelle est fixée à 2018.

B’Est : Situé en Moselle, situé sur la D29 au sud de Farébersviller et juste à la sortie 41 de l’Autoroute A4, ce projet de création est porté par Codic. Il comprendra sur 28.600 m² de surface commerciale 75 boutiques dans la galerie, 8 moyennes surfaces (13.000 m2), 5 restaurants, 55.000 m2 de loisirs indoor, et 1 hectare de loisirs outdoor. Sont déjà annoncés sur le site des enseignes comme Auchan, H&M, Sephora, McDonald's. L’ouverture est programmée au printemps 2018.

The Village : Ce projet de village de marques HQE porté par la Compagnie de Phalsbourg se situe à Villefontaine, à la sortie de l’A 43 n°6 Villefontaine / La Verpillère, à 30km de Lyon. Ce premier village de marques dans la région regroupera 120 enseignes de luxe, premium luxe et sport ainsi que 8 restaurants. Il s’étendra sur 25.000 m² et accueillera des enseignes comme The Kooples, Maje, Zadig et Voltaire ou bien encore les Galeries Lafayette. 3 millions de visiteurs sont attendus chaque année. L’ouverture est prévue en avril 2018.

Centres commerciaux de centre-ville

Prado : Situé dans le 8e arrondissement de Marseille, ce projet est porté par Klépierre. Résolument haut de gamme, ce centre conçu comme une rue commerçante accueillera sur 23.000m² 23 enseignes et 800 places de parking. Ouverture en 2017.

Muse : Situé face au Centre Pompidou de Metz, à côté du futur hôtel Starck et à quelques minutes à pieds du centre-ville historique, le projet Muse est porté par Apsysgroup. Ce nouvel espace de 37.000m² ouvrira prochainement. Il comprendra 110 enseignes, 750 places de parking, 12 moyennes surfaces et 10 restaurants.

Place du Grand Ouest : Porté par Altera, ce projet de création à Massy en région parisienne de commerces de pied d'immeuble sur 20.000m² GLA. L'ensemble comprendra 1 multiplexe Pathé, 1 surface alimentaire Carrefour, 1 centre des congrès, 25 boutiques et restaurants, et 550 places de parking. Ouverture en 2017.