Immobilier de commerce : L’heure de la reprise est annoncée

Régulièrement, le cabinet spécialisé Cushman & Wakefield analyse le marché français de l’immobilier de commerces. Pour le 1er semestre 2017, les premiers frémissements d’une reprise annoncée ont dû attendre l’épilogue de l’investiture du Président Macron.

Après les rebondissements de l’élection présidentielle et les incertitudes des élections législatives, l’économie française reprend son souffle. S’appuyant désormais sur des fondamentaux solides, tous les voyants repassent peu à peu au vert, signe d’une reprise attendue. Dans ce contexte délicat, l’immobilier de commerce au 1er semestre a quelque peu choisi de jouer la montre pour attendre des jours meilleurs. Une fois l’élection d’Emmanuel Macron actée, et l’élection de l’assemblée majoritaire à suivre, le marché n’a plus tardé à entrevoir l’embellie.

Si au 1er semestre 2017, plus de 150.000 m² ont été inaugurés dont 65% de créations de nouvelles surfaces, l’essentiel des ouvertures est attendue au second semestre. Parmi ces ouvertures, environ 65% des livraisons prévues devraient concerner le format des retail parks (900.000 m² pour l’année 2017 dans son ensemble).

Du mieux dans les enseignes

Au cours du 1er semestre, et plus encore en fin de période, les experts de Cushman & Wakefield enregistrent un vrai mieux au sein des enseignes. Cela se traduit notamment par le réveil du commerce spécialisé qui a profité d’un bon mois de mars (+2,1% tous secteurs confondus) principalement en centres-villes, relayé au 2e trimestre par la périphérie. Dans le détail, dans le prolongement des tendances observées fin 2016, la plupart des secteurs du commerce spécialisé ont bénéficié d’évolutions globalement positives sauf l’équipement de la maison. Pour ce secteur en particulier, en effet, après une année 2016 mitigée, « le secteur a été particulièrement impacté par la période électorale et le climat d’incertitude du 2e trimestre. » La période a donc été mise à profit pour revoir et corriger les stratégies. Conforama notamment a lancé 3 nouvelles enseignes (Maison Dépôt, Confo ! Et Il était une nuit), Habitat a procédé à la réorganisation de son maillage. Weldom a initié son expansion en ville, et les Mousquetaires ont préparé le rachat de Bricorama.

Au même moment, du côté du textile, de profonds changements chez des enseignes historiques (MIM, MS MODE, KOOKAÏ, TATI, BCBG MAX AZRIA) ont modifié le paysage. Les sorts désormais scellés de ces enseignes devraient permettre un redémarrage prochain.

Un premier semestre attentiste

Au 1er semestre, à Paris, près de la moitié des ouvertures recensées concernent des boutiques spécialisées en équipement de la personne, suivies du secteur de la restauration. La Rive Droite a concentré les ¾ des ouvertures recensées sur la capitale, principalement dans le secteur du Marais, Madeleine Opéra et l'Avenue des Champs Elysées. Globalement, selon les constats de Cushman & Wakefield, « les valeurs locatives de boutiques de centre-ville se maintiennent à un niveau stable sur les petites surfaces et pourraient s’orienter à la baisse sur les moyennes surfaces, le stock de ce type de surface ayant tendance à augmenter » En province, c’est à Lyon et Marseille que les opérations ont été les plus nombreuses en début d’année 2017. « Les villes les plus impactées par une vacance durable devraient voir leurs valeurs locatives baisser et, notamment, l’hypercentre de Marseille. »

Du côté des « Villages de Marques » le rebond est acté avec l’ouverture de McArthur Glen à Miramas au 1er semestre.

Du côté des centres commerciaux, la totalité des inaugurations du 1er semestre porte sur des extensions d’actifs existants. Les opérations les plus significatives concernent la 2e extension du centre commercial Val d’Europe sur 17.000 m² avec une trentaine de magasins supplémentaires et le transfert avec extension du centre LECLERC à Angoulême (+10 000 m²).

Rebond des ouvertures en vue au second semestre

Avec près de 155.000 m² commerciaux inaugurés dont environ 57 % concernant des retail parks au premier semestre sur les « 1,4 million de m² attendus sur l’année 2017, l’activité devrait s’accélérer et les ouvertures se concentrer au 2nd semestre ». Ces ouvertures devraient concerner principalement des retail parks et centres commerciaux.

Près de 900.000 m² devraient ainsi être inaugurés à fin 2017 en périphérie. « Bien qu’en très légère baisse par rapport à 2016, la part des créations de surfaces restera largement majoritaire totalisant près de 80% des surfaces en projet. Très peu de rénovations sont attendues avec seulement 2% de la totalité des ouvertures de l’année. » En termes de valeurs locatives, les prix devraient rester stables dans les retails parks nouvelle génération ou les zones commerciales périphériques prime, mais pourraient évoluer à la baisse sur les emplacements secondaires de pôles moins structurés ou fortement concurrencés.

Du côté des Villages de marques, l’ouverture du Normandy Outlet à Honfleur dans quelques mois sur 12.000 m² est annoncée. « Les valeurs locatives pour les boutiques devraient rester stables sur les meilleurs emplacements. On pourrait en revanche assister à court terme à une orientation à la baisse des moyennes surfaces. » Globalement, sur l’année, avec deux ouvertures significatives à Miramas et à Honfleur, « 2017 affiche la reprise du développement de centres de marques avec un objectif de 36.000 m², soit le niveau d’ouvertures de 2011. »