Immobilier commercial : une année 2017 en repli

Au sein des grandes foncières, l’euphorie d’il y a quelques années a vécu. Les projets se raréfient et globalement en nombre et en volume, la production de surfaces commerciales rétropédale sur fond de baisse de fréquentation.

Selon les derniers chiffres diffusés par Procos, la Fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé, les autorisations commerciales ont beaucoup diminué en volume comme en nombre depuis 2010 et particulièrement ces 3 dernières années. Le déclin structurel se confirme ainsi. Depuis 2015, le niveau des autorisations en CDAC est historiquement bas. « Il faut remonter aux années 90 pour retrouver ces niveaux sur unesérie longue ». Comment expliquer cette baisse continue ? Selon Procos, une des explications tient à la restructuration de surfaces commerciales préexistantes plutôt qu’à la création de nouvelles, ce qui ne génère de fait pas de surface supplémentaire. La tendance va donc vers des rénovations plutôt que des créations, la réduction de la surface des hypermarchés au profit d’une galerie marchande, la restructuration d’une grande surface spécialisée en plusieurs cellules commerciales…
En termes de localisation, ces dernières années, on assiste à une concentration du développement des surfaces commerciales sur les façades atlantiques et méditerranéennes, ainsi qu’en Corse (qui avait un retard important) et bien sûr, autour des grandes métropoles.
Le format des ensembles commerciaux de périphérie (retail park) rencontre un succès de plus en plus grand et représente aujourd’hui 65% du volume de surfaces autorisées.

Une année 2017 en recul

2017 reste dans la même lignée : le volume des surfaces commerciales autorisées par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine enregistre une chute de 14,8% à 1.428.142 m². « Ce volume est inférieur au niveau de 2016 (1.676.090 m²) mais demeure très en deçà de 2014 (-35%) et surtout de 2010 (-56%). »
Sur 2017, les créations l’emportent (68,5% des surfaces autorisées) sur les transferts et extensions (26,6%). 74 % des surfaces autorisées se rapportent à des ensembles commerciaux dont 65% pour des retail parks. « La part des retail parks dans les autorisations commerciales est chaque année plus importante : de 50% en 2011 à 65% en 2017. » Le reste des surfaces sont des créations ou extensions de grandes surfaces. L’an dernier, tous les secteurs n’ont pas connu le même chemin. Les secteurs de l’équipement de la maison ont ainsi enregistré +25%, les jardineries +46%, les magasins Bio + 101% et les solderies +31%. A l’inverse, d’autres secteurs ont connu de fortes baisses comme le secteur de l’équipement de la personne (- 41%), l’alimentaire discount (-15%) et le sport (-39%). Entre les deux extrêmes, les secteurs de l’alimentaire et du bricolage restent stables.
Parallèlement, le volume de surfaces commencées (dont la construction a effectivement été engagée) est en légère hausse (+ 5,6%) par rapport à 2016. Il demeure cependant à un niveau faible, (3,28 millions de m²). Sur l’an dernier, le pourcentage des taux de projets autorisés est resté stable : 84% des projets présentés ont été autorisés en 2017, un taux stable depuis 2012. En volume de surfaces autorisées, 75% des m² présentés ont été acceptés contre 70% en 2016.

En 2017, parmi les grands projets qui ont été livrés l’on peut citer :

• 46.150 m² : Promenade de Flandres à Roncq porté par Altarea-Cogedim ;
• 37.963 m² : Auchan Atrium à Ajaccio porté par un promoteur local ;
• 37.255 m² : Shopping Promenade à Amiens porté par Frey ;
• 28.196 m² : Carré Sénart à Sénart porté par Unibail-Rodamco ;
• 22.259 m² : Muse à Metz porté par Apsys ;
• 16.170 m² : Val d’Europe à Serris porté par Klépierre ;
• 15.350 m² : Parly 2 à Le Chesnay porté par Unibail-Rodamco.

Un stock de surfaces projetées au rebond

Bien que très en-deçà des niveaux enregistrés en 2009 (-35%) et inférieur à 2015 (-8%), le stock de surfaces commerciales projetées à 5 ans par les promoteurs progresse depuis 3 ans. En 2017, ce stock augmente en nombre d’opérations prévues (518 en 2018 contre 414 en 2017) mais aussi en volume de surfaces de vente 5.409.000 m² en 2018 contre 5.043.000 m² en 2017 (+7 %), selon l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos.

La reprise du nombre de projets s’explique par deux grands facteurs :

• La modernisation de l’immobilier commercial existant : « Les foncières adossées à des groupes de distribution alimentaire (Carmila, Mercialys, Immochan, ...) possèdent des stocks de projets importants et notamment des projets de restructurations-extensions pour financer la rénovation de leurs ensembles commerciaux. »
• La multiplication des retail parks : le stock de surfaces commerciales sur ce type de projet est de 1,8 million de m² soit 33% des surfaces projetées par les promoteurs sur les cinq prochaines années.

Actuellement, 58,5% des surfaces projetées correspondent à des créations. « La périphérie reste toujours autant plébiscitée. Elle attire plus de 87% des surfaces en projet, soit 4,7 millions de m². » Parmi ces projets, les opérations de parcs d’activités commerciales représentent 2.842.000 m², les centres commerciaux 1.721.000 m². « Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part, toujours en retrait et ne représentent que 4,3% des surfaces en projet, soit 232.000 m². » Sur l’ensemble de ces projets, 47% sont annoncés à court terme, pour 2018 et 2019. « La part des projets à échéance indéterminée baisse légèrement et ne représente plus que 18% du stock. »

Parmi les projets à venir en 2018 et 2019, l’on peut citer notamment du côté des retail parks, des parcs d’activités commerciales, des lotissements commerciaux ou ZAC le projet Steel à Saint-Etienne sur 52.500 m² porté par Apsys dont l’ouverture est prévue en 2019, le projet Shopping Promenade à Claye-Souilly sur 30.000 m² porté par Frey qui devrait ouvrir en 2019, ainsi que le projet Cap Saran à Orléans sur 21.601 m² porté par Carmila et le projet Les Océanides à Arcachon sur 15.280 m² porté par Pichet qui devraient ouvrir tous deux en 2018.
Du côté des centres commerciaux de périphérie, les projets prévus pour une ouverture en 2018 sont notamment Neyrpic à Grenoble sur 46.000 m² porté par Apsys, Cap 3000 à Nice sur 38.000 m² porté par Altarea-Cogedim, B’Est à Farébersviller sur 28.600 m² porté par Codic, The Village à Villefontaine sur 21.000 m² porté par la Compagnie de Phalsbourg, Open Sky à Plaisir sur 17.577 m² porté par la Compagnie de Phalsbourg ou encore Géant Barneoud à Marseille sur 14.000 m² porté par Mercialys. En 2019, Lille devrait également accueillir le projet Lillenium sur 22.700 m² porté par Vicity.
Enfin du côté des centres commerciaux de centre-ville, deux projets structurants devraient ouvrir leurs portes en 2018, celui du Prado à Marseille sur 18.000 m² porté par Klépierre et le projet My Cardinet à Paris sur 10.708 m² porté par CFA .