Immobilier : comment trouver son local commercial au bon prix ?

L’immobilier commercial est régi par certaines règles propres. Pour trouver un local à un bon prix et pouvoir démarrer son activité, il est donc important de prendre le temps de bien cibler ses recherches. Emmanuel Jury, directeur associé du cabinet Progressium, spécialisé dans l’accompagnement et le développement des réseaux de franchise, nous livre ses conseils d’expert pour trouver un local commercial pas cher. 

Immobilier commercial : bien définir la zone de recherche

Tout d’abord, trouver un local commercial à un bon prix est une affaire de méthodologie. En effet, le simple fait d’appeler les agents immobiliers spécialisés n’est pas suffisant, il faut investiguer avec les acteurs locaux : mairie, CCI, porte à porte, annonces internet, réseau personnel …

Bien sûr, il faudra au préalable définir et circoncire la zone ciblée en fonction des critères des enseignes. Attention par exemple à la restauration qui nécessite souvent un extracteur de fumée. Il faudra vous assurer au préalable qu’il est existant, le fait de vouloir en installer un peu vite tourner au découragement. 

Puis ensuite, il faut travailler sur cette zone choisie et obtenir les CA des concurrents et les chiffres clefs de la zone (population, CSP…). Ces chiffres sont disponibles soit sur internet soit dans les chambres de commerce et auprès de l’Insee. Il conviendra ensuite de faire un travail de « terrain » à savoir passer plusieurs jours sur place fin de croiser les informations, compter les flux piétons, voitures, transports en commun.  

Visite des locaux commerciaux et comparaison : une étape indispensable

La visite des locaux trouvés et choisis est également indispensable. Il vous faudra vérifier différents éléments comme la surface exacte et sa composition (étage, RDC, sous-sol, terrasse, mezzanine…) grâce à des plans qui vont permettre à l’enseigne de voir la faisabilité technique du projet, le bail et les quittances de loyer (ces dernières ont le loyer à jour). 

Il est indispensable de voir entre 3 et 5 locaux sur la même zone pour pouvoir comparer leur valeur locative. Celle-ci s’exprime en fonction du loyer annuel hors taxes plus 10 % du droit au bail versus les m² qui seront pondérés selon la méthode générale de pondération. 

Vous pouvez ici faire appel à un expert en évaluation immobilière si le besoin se fait sentir, certains proposent aussi des formations sur le sujet. 

Bien négocier son local commercial 

La valeur locative par comparaison étant effectuée, il vous restera à négocier. C’est la minutie avec laquelle vous avez fait vos investigations qui vont être prépondérantes car elles vont vous aider à construire votre argumentaire de négociation : environnement de magasins, loyer du secteur, transports, vétusté, flux, durée du bail en cours, travaux à faire, etc. Tout est matière à faire baisser l’addition le plus possible. 

Rappelez-vous le loyer chargé ne peut et ne doit pas être supérieur ou égal à la masse salariale, il faut qu’il soit inférieur. 

A ce stade, votre prévisionnel par local doit tenir compte de votre point mort et non du potentiel possible d’ici 3 ans. A ce chiffre ainsi obtenu du CA année 1 doit correspondre un taux d’effort (loyer + Charges + taxe foncière/m² pondérés) compris entre 7 et 15 % selon le secteur d’activité et la marge dégagée. 

Vous pouvez vous appuyer sur une étude de marché faite par une société spécialisée pour obtenir votre CA prévisionnel.  

Certaines exceptions subsistent notamment sur les locaux dits premium aux conditions locatives élevées et sur lesquels les bailleurs continuent à spéculer.  

Alors bonne négociation ! 

Emmanuel Jury,
directeur associé Pôle Commerce Progressium