Focus : les centres commerciaux français

Quelles sont les caractéristiques du parc français actuel ? Quels sont les projets en cours ? Comment se place la France par rapport à ses voisins européens ? Que pensent les Français des centres commerciaux ? Quelques éléments de réponse ici.

Depuis les années 60, les centres commerciaux n'ont eu de cesse de se multiplier en France. Emmenés dans la très grande majorité des cas par une locomotive de type grande surface alimentaire, ces centres commerciaux se sont lancés dans le milieu des années 70, dans une vaste course au gigantisme, laissant le commerce de centre-ville sur la touche.
Depuis le milieu des années 2000 toutefois, les centres commerciaux ont commencé à amorcer un nouveau virage plus humain, en réduisant leurs surfaces, mais aussi en se rapprochant des cœurs de ville. A l'image du Millénaire à Aubervilliers ou encore du tout nouveau site Confluence à Lyon, les centres commerciaux nouvelles générations affichent désormais une personnalité forte et non plus seulement un large choix d'enseignes.

Cette nouvelle approche qui s'appuie sur l'anticipation de la fin programmée de la consommation de masse a également conduit à repenser les anciens centres pour qu'ils deviennent non plus seulement des temples de la consommation, mais surtout des lieux de vie et d'expériences. La rénovation successive des grands centres ces dernières années vient confirmer la tendance. La construction de nouveaux sites plus thématisés et plus petits tire également la tendance vers une exception française. Le centre commercial change donc de visage pour attirer de nouvelles clientèles rendues plus exigeantes avec la crise.

Les petites et moyennes structures, une exception française

Selon une étude récente du cabinet spécialisé Cushman & Wakefield, la crise a ralenti le rythme d'ouverture des centres commerciaux en Europe avec 5,9 millions de m² ouverts seulement (au lieu de 6,9 millions de m² prévus). Ce total d'ouverture est identique à 2010 et atteste d'une baisse de 22 % par rapport à 2009. L'ouverture de nouveaux centres commerciaux reste ainsi à son plus bas niveau depuis 2004, notamment en raison de nombreux reports.
Dans ce coup frein général, la France fait figure d'exception. En effet, notre pays avec une hausse de 64 % des volumes de centres ouverts en 2011 (348 000 m² ouverts contre 210 000 m² en 2010) poursuit encore sur sa lancée. Les autres pays en fort développement sont notamment la Russie et la Turquie qui ont concentré à eux deux 42 % des ouvertures en 2011. A l'opposé, l'étude Cushman & Wakefield European Shopping Centre Report constate une chute particulièrement marquée dans les autres pays d'Europe de l'Est et d'Europe centrale comme notamment en République tchèque, en Autriche, en Slovaquie, en Croatie et en Bulgarie où aucune opération n'est intervenue en 2011. Même l’Allemagne a connu en 2011 son volume d’ouvertures le plus faible depuis 1989.

Autre exception française : là où le gigantisme des structures est la tendance en Europe en 2011 (Westfield Stratford City à Londres - 176 500 m², Marmara Forum à Istanbul - 156 000 m² ou encore Marineda City à La Corogne - 146 000 m²), en France, la majorité des ouvertures l'année dernière se sont concentrées au sein de petites et moyennes opérations. Les seules exceptions françaises récentes sont le Millénaire à Aubervilliers avec ses 56 000 m² et très récemment les 52 000 m² de Confluence à Lyon.

Un stock de 3,4 millions de m2 autorisés en France

Aujourd'hui, le parc de centres commerciaux en France compte 730 unités représentant plus de 15 millions de m² GLA. Ces centres commerciaux accueillent plus de 33 000 points de vente. Ils ont généré en 2011, un chiffre d’affaires de 118 milliards d’euros, soit un quart du chiffre d’affaires du commerce de détail. Sur un an, le parc français a été à l’origine d‘une création nette de 15 000 emplois.

En 2011, la surface des centres commerciaux en France a augmenté de près de 380 000 m² et selon le bilan annuel présenté récemment par la Fédération du commerce spécialisé Procos, 3,1 millions de m2 supplémentaires ont été autorisés par les collectivités (CDAC et CNAC) durant l’année 2011, soit quasiment l'équivalent du total accordé en 2010 (3,2 millions de m2).
Ces quelques chiffres démontrent que les promoteurs continuent à croire en ce format, mais après plusieurs années d'euphorie, et le repli stratégique des grands réseaux d'enseignes sur des valeurs sûres (lire à ce sujet notre article Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes) , le rythme de progression commence à se calmer. Et de fait, après avoir atteint des sommets ces dernières années, le stock d'opérations prévues par les promoteurs (autorisées ou non) pour les 5 ans à venir est pour la première fois en baisse selon Procos, à 6,8 millions de mètres carrés. Le stock autorisé atteint encore quant à lui des records avec 3,4 millions de mètres carrés. Sur ce total – soit 217 projets – pas moins de 1 890 600 m² ouvriront entre 2012 et 2013.

Comme le souligne Cushman & Wakefield European Shopping Centre Report, dans les prochaines années, la tendance à une majorité de petites opérations en France reste d'actualité. Ainsi, hormis quelques nouveaux projets importants à venir dans les deux ans comme comme Beaugrenelle à Paris ou Les Terrasses du Port à Marseille, le plus gros du bataillon des mètres carrés à venir se concentre encore sur des petites et moyennes opérations. Tous ces projets de création de moindres envergures s'accompagnent de nombreux projets d’extension et de redéveloppement. « Reflet de la maturité du marché français, la tendance à la dynamisation de l’offre existante devrait se prolonger dans les années à venir, d’autant que ce type d’opérations reste prisées par des opérateurs échaudés par le démarrage difficile de nombreux centres ouverts récemment », conclut l'étude.

Chez Procos, l'étude des 457 opérations soit 6 801 319 m² de surfaces livrables d’ici 2016 font ressortir une nette prédominance pour les projets de périphérie (5,8 millions de mètres carrés, soit 84 % du total). Sur ce total, environ 3 millions de mètres carrés concernent des projets de parcs d’activités commerciales et 2,3 millions de centres commerciaux. Le reste des projets soit 921 414 mètres carrés seront des purs projets de centre-ville.

Que pensent les Français des centres commerciaux ?

Les Français estiment disposer de suffisamment de centres commerciaux. C'est du moins ce qu'attestent les résultats du sondage Ipsos / CA Com pour LSA mené les 6 et 7 avril derniers auprès de 1015 personnes. Dans le détail, une très large majorité (60,4 %) des sondés estiment que la France est suffisamment pourvue en centres commerciaux et 27,5 % estiment même qu’il y a trop de centres commerciaux près de chez eux. Les plus catégoriques sont les hommes qui sont 32,3 % à trouver que les centres commerciaux sont trop nombreux contre 23,2 % pour les femmes. Les 12 % de Français qui estiment ne pas disposer d’assez de centres à proximité de chez eux sont plutôt des femmes (14,8 %), mais aussi surtout des moins de 35 ans (17,7 %), et en particulier les 15/19 ans (28,1 %).

Ces insatisfaits sont principalement localisés dans les zones rurales ou les petites villes de moins de 20 000 habitants (15,5 %), et relèvent de catégories socio-professionnelles à faibles revenus : 23,4 % des personnes qui souhaitent plus de centres commerciaux gagnent moins de 1 200 euros.

Dominique André-Chaigneau, Toute la Franchise©