Immobilier d'entreprise : le marché de l'investissement résiste

Dans une étude publiée en juillet dernier, le cabinet de conseil Cushman & Wakefield dresse un bilan plutôt contrasté du marché français de l'immobilier d'entreprise à la fin du premier semestre 2013. Si l'investissement résiste, la demande locative quant à elle dévisse.

Bonne résistance de l'investissement Au premier trimestre 2013, le nombre total de transactions est en baisse - 145 enregistrées depuis le début de 2013 contre 196 au 1 semestre 2012 – mais dans le même temps, les grandes opérations ont été plus nombreuses que l'an passé : 25 sont comprises entre 50 et 100 millions d'euros (contre 13 un an auparavant) et 20 sont supérieures à 100 millions d'euros (14 un an auparavant). Cette hausse du nombre de grandes transactions « ne s'accompagne pas d'une hausse de leur part dans l'ensemble des montants engagés en France (51 %, comme l'an passé). » Sur le 1e semestre 2013, le marché de l'investissement totalise 3,2 milliards d'euros contre 3,3 milliards un an auparavant. Cette légère baisse des volumes s'explique essentiellement par l'absence de « méga-deals » en ce début d'année contrairement à la même période en 2012 qui avait enregistré 3 transactions supérieures à 500 millions d'euros à Paris. «L'absence de telles opérations et le fléchissement des volumes investis en bureaux expliquent le rééquilibrage géographique du marché français » résume Cushman & Wakefield. L'Ile-de-France totalise ainsi sur le 1er semestre 2013 quelque 4,5 milliards d'euros, ce qui représente 73 % de l'ensemble des montants engagés dans le pays (contre 83 % au 1 semestre 2012).

« L'augmentation de la part de la province, passée de 17 à 27 % en un an, s'explique aussi par le nombre plus important de cessions de grands portefeuilles nationaux d'actifs industriels et de commerces. » Sur l'ensemble du 1e semestre 2013, les investisseurs Français concentrent 63 % des volumes investis dans l'Hexagone. « Les investisseurs étrangers représentent 37 % des volumes investis, démontrant leur appétit pour le marché français au travers de grandes opérations puisqu'ils sont à l'origine de la moitié des transactions supérieures à 100 millions d'euros recensées au 1 semestre 2013. »

Les investissements S1 2013 dans le détail

Le marché des bureaux : Les bureaux demeurent la classe d'actifs majoritaire au 1er semestre de cette année, et ce, même si le segment baisse en volume (4 milliards d'euros investis au 1 semestre 2013 contre 4,7 milliards au 1 semestre 2012). « Leur part sur le total des montants investis en France passe de 75 % à 64 % d'une année sur l'autre. » L'Île-de-France concentre la grande majorité des volumes investis en bureaux (89 %). 28 des 31 transactions de bureaux supérieures à 50 millions d'euros y ont été recensées, expliquant la part élevée des bureaux dans le total des montants engagés en région parisienne (79 %).

Le marché des commerces : Avec 1,5 milliard d'euros investis depuis le début de 2013 (24 % de l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone), les commerces affichent une hausse de 25 % par rapport au 1 semestre 2012 et de 50 % par rapport à la même période en 2011. Cette progression, selon les observations de Cushman & Wakefield « tient à l'augmentation du nombre de grandes transactions, avec 9 transactions de plus de 50 millions d'euros recensées au 1 semestre 2013 contre 4 au 1 semestre 2012. » Les investissements sont surtout réalisés dans les rues commerçantes luxueuses de la capitale (Champs-Elysées, rue de la Paix) mais « l'accroissement du nombre d'opérations d'externalisation et quelques cessions de grands ensembles commerciaux, en Île-de-France et en province, ont également permis de gonfler les volumes investis en commerces. »

Le marché des actifs industriels : Ce marché représente 12 % du total des montants investis au 1 semestre 2013, soit environ 750 millions d'euros. « Ce volume est en forte hausse de 90 % par rapport au 1 semestre 2012 mais en repli de 21 % par rapport au 2 semestre 2012, qui avait vu l'acquisition par Blackstone et Segro de trois portefeuilles logistiques totalisant près de 600 millions d'euros. »

Le marché locatif dévisse en Ile-de-France

« Avec 829 593 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France au 1 semestre 2013, la demande placée affiche un recul de 19 % par rapport au 1 semestre 2012 » constate Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Là encore, comme pour le marché de l'investissement, le fléchissement tient au rôle moins décisif des grandes transactions. « Constituant 40 % de la demande placée totale à la fin du 1 semestre 2013 (50 % un an auparavant), 32 transactions > 4 000 m² totalisent ainsi 328 529 m² contre 40 transactions totalisant 511 876 m² au 1 semestre 2012. » Parmi les secteurs qui ont le plus compté au 1er semestre 2013, l'on trouve essentiellement la Défense avec une hausse de 73 % de la demande placée par rapport au 1 semestre 2012. « A l'exception de deux autres secteurs (Boucle de Seine, QAO), où la hausse de la demande placée tient essentiellement au niveau très bas affiché l'an passé à la même époque, la plupart des pôles tertiaires d'Île-de-France affichent des performances en retrait. » A Paris intra-muros, la situation est plus contrastée. « 287 331 m² y ont été placés au 1er semestre 2013, soit un repli de 14 % sur un an et de 38 % par rapport au 1er semestre 2011 »

Globalement, l'offre de bureaux est en progression de 10 % par rapport au 1er semestre 2012 à 4 140 228 m² disponibles à moins de six mois à la fin du 1er semestre 2013 en Île-de-France (soit un taux de vacance de 7,8 %). « Relativement contenue en 2012, la tendance à l'augmentation de l'offre s'est accentuée depuis le début de 2013 du fait de l'arrivée sur le marché de grands ensembles tertiaires neufs-restructurés, en particulier dans des secteurs des Hauts-de-Seine déjà bien pourvus comme la Boucle de Seine, le Sud-Ouest ou La Défense. »

Le marché locatif des commerces au 2e trimestre 2013

Le marché locatif des surfaces commerciales au second trimestre 2013 voit se renforcer un phénomène de sélectivité accrue des enseignes déjà bien enclenché. « La plupart des enseignes s’emploient à rationaliser leur réseau, au détriment des points de vente les moins rentables. On compte en outre peu de nouveaux entrants, certains s’apprêtant même à mettre un terme à leur expérience en France » résume Cushman & Wakefield. Ce ralentissement de l'activité impacte principalement les marchés secondaires, à l’exemple des rues ou sites commerciaux de villes moyennes où la vacance tend à augmenter. La stratégie du moindre risque adoptée par les enseignes connait quelques exceptions comme l'atteste « le succès de deux centres commerciaux ouverts ce trimestre, Les Rives de l’Orne à Caen (28 700 m²) et Les Eléis à Cherbourg (15 450 m²), souligne le potentiel de projets situés hors des grandes métropoles, à condition que ces derniers s’insèrent dans un environnement non saturé sur le plan de l’offre commerciale. »

L'évolution des loyers prime confirme la prudence des enseignes et la nécessaire adaptation des prétentions des bailleurs. A Paris, le m2 par an en rues commerçantes se négociait ainsi en juin 2013 à 18 000 € en zone A (13255 € en moyenne), soit une augmentation sur un an de 38,5 % (+ 11,4 % sur 5 ans). A l'inverse, les prix en parcs d'activités commerciales en région parisienne évoluent peu à 180 € le m2/an en moyenne (0 % de croissance sur un an, - 1,1 % sur 5 ans). Même chose pour les centres commerciaux de région parisienne où les prix s'établissent en moyenne en juin 2013 à 2 000 € le M2/an (0 % de croissance sur un an, 0 % de croissance sur 5 ans).

En régions, les prix étaient dans les mêmes temps assez homogènes en rues commerçantes entre 2 000 € à Strasbourg et Marseille en Zone A, et 2 200 € à Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse et Nice. En moyenne, les valeurs locatives par m2/an oscillent entre 1 473 € à Marseille et Strasbourg et 1 620 € à Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse et Nice. Pour toutes ces villes de région, la croissance des valeurs locatives est nulle sur un an, et quasi stable (entre 0 et 2,13 %) sur 5 ans sauf à Bordeaux (+ 5,3 %).

Dominique André-Chaigneau, Toute La Franchise ©