Des prévisions trop alarmistes pour 2013 ?

3ème partie du dossier Quel avenir pour l'immobilier ?

Dominique André-Chaigneau

Publié le 05/02/2014 09:00

Souvenez-vous au début de l'année 2013, tous les analystes prédisaient au pire l'éclatement de la bulle immobilière, au mieux un réel coup de frein du nombre des transactions assorti d'une baisse drastique des prix. Qu'en est-t-il vraiment ?

Alors que 2013 vient de s'achever, à l'heure du bilan, le nombre de transactions a certes baissé à 660 - 670 000 en gros dans l'ancien, mais cela est loin de l'effondrement annoncé (550 000 à 570 000 selon les estimations). Et l'ordre des notaires de relativiser : « l’observation des volumes annuels de ventes de logements anciens en France métropolitaine depuis 1999 fait apparaître qu’ils sont toujours supérieurs à 700 000, hormis les années 2008 et 2009 avec respectivement 673 000 et 594 000. » 2013 ne devrait pas être loin de déroger à cette règle, soit finalement un niveau de transactions somme toute correct dans un contexte économique dégradé. A la FNAIM, le bilan tiré le 14 janvier dernier fait ressortir une estimation « à 668 000 » du nombre des transactions de logements anciens conclues en France en 2013. « C’est -5,1 % par rapport à 2012 (704 000 ventes) et de -15 % à -20% par rapport aux années d’avant-crise des subprimes, intervenue en 2008. D’après l’étude européenne d’ERA, la France se situe au 3e rang des marchés immobiliers en repli, après le Portugal et les Pays-Bas. »

Source : Notaires de France 2011

Sur le terrain de plus, certains réseaux notent une reprise du marché à l'image de Century 21 qui annonçait récemment dans son bilan 2013, une hausse de + 3,1 % sur l'année dernière (après une chute de 16,4 % en 2012).

Et du côté des prix justement ? Début 2013, les prévisions étaient très pessimistes : - 10, - 15 % pour certains, alors qu'en réalité, les prix ont certes baissé mais dans une proportion bien moindre. Ainsi, le récent bilan de la FNAIM fait état d'une baisse des prix de - 3,0 % en province, - 2,5 % en Ile-de-France, soit - 2,9 % en moyenne pour la France. Chez Century 21, la baisse des prix s'établit en 2013 à 1,8 % au niveau national. Et pour l'indice des Notaires-Insee, la baisse enregistrée tourne autour des – 1,7 % sur un an. Une baisse minime donc, mais là encore, les moyennes sont souvent trompeuses ! Selon les chiffres de l'ordre des Notaires, quand certaines villes voient le prix des maisons baisser entre septembre 2012 et septembre 2013 (- 10,1 % à Chartres, - 4,5 % à Tours, - 10,68 % au Havre, - 1,8 % à Troyes, - 2,5 % à Toulouse...), d'autres villes dans le même font le chemin inverse (+ 6,2 % à Limoges, + 5,7 % à Bordeaux et Montauban, + 5,4 % à Metz, + 4,3 % à Châteauroux....).

Source indice Notaires/Insee

Globalement comme le souligne l'ordre des notaires, « Les données nationales sur les ventes de logements montrent qu’il existe plusieurs dynamiques de marché sur notre territoire. En effet, l’activité sur les biens à « petits prix » reste soutenue. Néanmoins, le niveau de prix de ces transactions est hétérogène au sein même d’un département : il peut varier de moins de 100 000 Euros pour une maison à rénover intégralement à 150 000 Euros environ pour une maison à réhabiliter. En revanche, pour l’ensemble des métropoles régionales, nous constatons que les biens haut de gamme trouvent difficilement preneur ce qui entraîne l’allongement de la durée de mise en vente. »

Du côté des taux d'intérêt que l'on imaginait remonter en flèche après la série de plus bas historiques enregistrée en 2012 et 2013, le même constat peut être dressé. Les taux ont juste frémi pour rester à un niveau très bas... Comme on le voit, les écarts entre les prévisions et la réalité sont donc élastiques. De quoi rester sceptiques sur les nouvelles prévisions qui abondent en ce début d'année...