Dans sa nouvelle étude intitulée « La distribution immobilière face à l’internet – Transition numérique et nouveaux business models », l'institut d'études sectorielles Xerfi brosse un portrait contrasté du marché de l'immobilier.

Les agences immobilières traditionnelles malmenées par la crise sont loin d'avoir dit leur dernier mot ! C'est du moins ce qu'attestent les experts du cabinet d'études sectorielles Xerfi dans leur nouvelle enquête publiée mi-mai. Ceci étant, tout n'est pas gagné : « Face au numérique, les agences immobilières doivent envisager un saut créatif ».

Un bilan globalement positif

Avec l'avènement d'internet et le développement exponentiel des sites d'annonces entre particuliers bon nombre d'observateurs imaginaient déjà le pire pour les agences immobilières classiques. Et que nenni ! « Annoncée par certains, la menace de la désintermédiation du marché immobilier s’est en fait révélée illusoire ». Clairement, Internet n'a pas tué les agences immobilières ! « Non seulement, les agents immobiliers n’ont pas été rayés de la carte mais leur part de marché a augmenté ces quinze dernières années (68% des transactions totales) ». Comment expliquer cette hausse dans un contexte de concurrence exacerbée par le net ?

En fait selon Xerfi, « si la profession s’est maintenue, c’est tout simplement car les transactions immobilières ont besoin, dans la plupart des cas, d’un médiateur de confiance pour se concrétiser. » Le bilan de ces dernières années est donc globalement positif, « pour autant, les agences immobilières doivent se montrer vigilantes » prévient Xerfi. Dans un monde en mouvement, les agences immobilières doivent innover sans cesse sous peine de se laisser distancer par les nouveaux entrants. Cela est d'autant plus vrai que la croissance est loin d'être revenue à son top niveau.

Retour « à la normale » anticipé

Après une décennie « en or » selon Xerfi, le marché de l'immobilier sort doucement de la crise un peu groggy. « Avec un marché immobilier stagnant, des évolutions réglementaires (loi Alur) défavorables et un durcissement de l’intensité concurrentielle, les cinq prochains exercices seront dans la continuité de 2012-2013 sur le plan de la croissance et des résultats. »

Autrement dit insiste Xerfi, les agences immobilières ont mangé leur pain blanc. Dans le détail, Xerfi prévoit un chiffre d’affaires global des agences immobilières à 9,5 milliards d’euros en 2015 (contre 10 milliards d’euros en 2011). « Et le retour de la croissance de 2016 à 2020 sera tout relatif, avec des progressions de 1% à 2% par an ». Pas de quoi afficher un grand sourire, mais Xerfi l'affirme, « l’avenir du secteur se présente plus sous la forme d’un retour à la normale, après une décennie en or, que sous celle d’une crise. » Le bout du tunnel est donc bien annoncé mais avec des pincettes. « Alors que 4.000 agences ont déjà disparu depuis 2008, d’après nos calculs, l’écrémage devrait persister ».

Un écosystème en mouvement

De façon paradoxale, le marché de l'immobilier est solide et fragile à la fois. Solide puisque nécessaire et faisant partie intégrante de la vie de chacun au quotidien : Nous aurons toujours besoin d'acheter et de vendre, de louer des biens immobiliers. Toutefois, le secteur en perpétuel mouvement est fragile du fait justement de ce perpétuel mouvement qui demande un effort permanent d'adaptation. « Jusqu’ici, la bonne tenue relative du marché immobilier a minimisé l’impact d’internet » constate Xerfi. « De la même façon, la montée en puissance des réseaux mandataires a été indolore. Idem pour la nouvelle vague de start-up de l’immobilier passée presque inaperçue. » Mais demain, de nouveaux formats ne viendront-ils pas bouleverser la donne ?

A cette question, les experts Xerfi apportent une réponse prudente. Les mouvements de ces dernières années « préfigurent des changements majeurs. Les comparateurs d’agences (MeilleursAgents, CompareAgences), les sites immobiliers d’open data (Home’n’go, Kelquartier) et la nouvelle génération de « cybermédiaires, dont Airbnb est un exemple frappant, s’attaquent tous aux positions acquises des distributeurs immobiliers traditionnels. »

La concurrence pourrait donc encore monter d'un cran : « internet transforme lentement mais sûrement l’écosystème immobilier, favorise l’éclosion des nouveaux concepts de distribution (réseaux mandataires, agences de niche) et accélère l’innovation. Dans un tel contexte, l’avènement de nouveaux modèles d’intermédiation et les attaques des modèles de rémunération des agences sont des certitudes. » Peu réjouissant ? Certes ! Mais pour les agences regroupées en réseau, la pilule sera sans doute moins difficile à avaler !

Un « saut créatif » indispensable

Internet fait inexorablement bouger les limites tendues du secteur de l'immobilier. Preuve en est sur le marché des annonces classées ! En 2013, les sites spécialisés d'annonces classées ont généré un chiffre d’affaires de 240 millions d’euros selon les estimations Xerfi, soit l’équivalent d’un réseau de 500 agences physiques ! Et là aussi les choses bougent vite : désormais, Leboncoin.fr est numéro 1 devant Seloger.com. Une surprise de taille qui « rappelle à quel point ce secteur peut être bouleversé par l’innovation. Il montre aussi avec force comment un modèle d’affaires dominant peut être déstabilisé par une innovation en ligne portée par un nouvel entrant. » Et du côté des réseaux d'agences immobilières ?

Tout reste à faire, encore et encore, pour les réseaux d'agences immobilières en terme de stratégie numérique. « Plutôt que de subir les transformations de leur écosystème, les professions immobilières traditionnelles ont tout intérêt à embrasser le changement et à réfléchir à leur mue numérique pour se différencier et créer de la valeur pour leurs clients ». Et Xerfi prévient, les sites internet mis en ligne par les différents réseaux « ne sont que le premier pas de la stratégie numérique. » Parmi les pistes à suivre selon les experts de Xerfi-Precepta, celles facilitant la dématérialisation de certains processus ou fonctions sont à créées. Et Xerfi d'anticiper la création de « concept d’agent connecté / augmenté », et « de concepts de distribution fondés sur la segmentation de l’offre ou l’innovation tarifaire. »

Les réseaux à suivre dans l'immobilier

Les réseaux à suivre dans l'immobilier sont notamment pour les enseignes avec agences physiques :

• Orpi (1.200 implantations, apport personnel de 50.000 €, droit d'entrée de 21.000 €, investissement global de 120.000 €) :

• Laforet (750 implantations, apport personnel de 0 €, droit d'entrée de 28.000 €, investissement global de 150.000 €)

• Engel & Völkers (600 implantations, apport personnel 120.000€, droit d'entrée 40.000€, investissement global de 250.000€ minimum)

• Guy Hoquet l'immobilier (480 implantations, apport personnel de 40.000 €, droit d'entrée de 25.000 €, investissement global de 105.000 €)

• Era Immobilier (318 implantations, apport personnel de 40.000 €, droit d'entrée de 20.000 €, investissement global de 100.000 €)

• L'Adresse (250 implantations, apport personnel de 40.000€, droit d'entrée de 18.000€, investissement global de 45.000€ hors pas de porte)

• Swixim International (250 implantations, apport personnel de 30.000 €, droit d'entrée de 15.000 €, investissement global de 90.000 €)

• Cimm immobilier (170 implantations, apport personnel de 50.000 €, droit d'entrée de 15.000 €, investissement global de 90.000 €)

• Avis Immobilier (160 implantations, apport personnel de 50.000 €, droit d'entrée de 20.000 €, investissement global de 100 à 120.000 €)

• Solvimo (160 implantations, apport personnel de 20.000 €, droit d'entrée de 14.000 €, investissement global de 50.000 €)

• Le Tuc Immo (130 implantations, apport personnel de 40.000 €, droit d'entrée de 7.500 €, investissement global de 150 à 250.000 €)

• Réseau Immo-Diffusion (110 implantations, apport personnel de 20.000 €, droit d'entrée de 15.000 €, investissement global de 30 à 50.000 €)

• Expertimo (65 implantations, apport personnel de 0 €, droit d'entrée de 0 €, investissement global de NC)

• Côté particuliers (40 implantations, apport personnel de 20.000 €, droit d'entrée de 7.900 €, investissement global de 70.000 €)

• Belvia Immobilier (39 implantations, apport personnel de 40.000 €, droit d'entrée de 7.500 €, investissement global de 100.000 €)

• Mon département immobilier (30 implantations, apport personnel de 25.000 €, droit d'entrée de 0 €, investissement global de 100.000 €)

• Agence Principale (28 implantations, apport personnel de 10.000€, droit d'entrée de 10.000€, investissement global de 100.000€)

• Elyse Avenue Immobilier (20 implantations, apport personnel de 30.000 €, droit d'entrée de 15.000 €, investissement global de 75.000 €)

• Remax (4 implantations, apport personnel de 30.000 €, droit d'entrée de 15.000 €, investissement global de 80 à 120.000 €)

• Capuccimmo (3 implantations, apport personnel de 20.000€, droit d'entrée de 30.000€, investissement global de 60.000€)

• Espaces Atypiques (3 implantations, apport personnel de 20.000 €, droit d'entrée de 20.000 €, investissement global de 55.000 €)

Pour les enseignes développées en réseau de mandataires, les réseaux à suivre sont notamment :

• Capifrance (1.400 implantations)

• Optimhome (1.000 implantations)

• Idimmo (400 implantations)

• Propriétés Privées (400 implantations)

• A la lucarne de l'immobilier (340 implantations),

• Maxihome (260 implantations)

• MegAgence (223 implantations)

• Sextant (165 implantations)

• Imoconseil (150 implantations)

• Biimm.com (150 implantations)

• Groupement Immobilier (140 implantations)

• Naos Immobilier (100 implantations)

• Dr House Immo (60 implantations)

• Agent Immobilier privé (35 implantations)

• Leaders et Partenaires (10 implantations)
  

L'étude « La distribution immobilière face à l’internet – Transition numérique et nouveaux business models » a été réalisée par David Targy, 210 pages.