Locaux commerciaux : savoir différencier pas-de-porte, droit au bail et fonds de commerce
Quelle est la meilleure solution pour trouver un lieu pour exercer son activité ?
En créant son entreprise, un entrepreneur doit rapidement trouver un lieu pour exercer son activité. Plusieurs solutions sont alors envisageables. Acheter un fonds de commerce existant, ou démarrer son activité commerciale en payant un pas-de-porte ou un droit au bail. Voici une présentation de ces différentes solutions si vous recherchez un local commercial pour installer votre activité.
Exploiter en créant un fonds de commerce
Pour se lancer en franchise, il est possible de créer son propre fonds de commerce, et de ne payer que pour le droit d’exploiter les locaux. Vous avez alors le choix de payer un pas-de-porte au propriétaire ou un droit au bail à l’ancien locataire. En aucun cas vous ne pouvez payer à la fois un pas-de-porte et un droit au bail.
Le pas-de-porte
Le pas-de-porte est aussi souvent appelé droit d’entrée. Lors de la conclusion du bail, une somme doit être versée au propriétaire des murs. Il s’agit de l’une des clauses du bail. Ce montant est fixé librement par les parties, selon l’attractivité de la zone et la demande. Le versement du pas-de-porte peut se faire selon plusieurs formes :
En supplément de loyer : Cette solution fréquente permet d’intégrer la valeur locative réelle des locaux au calcul des loyers. Le propriétaire se protège ainsi face à une hausse des loyers qui ne serait pas cohérente avec la valeur prise par les locaux dans le temps.
Sous forme d’indemnité : la somme est versée comme une « contrepartie » face aux avantages commerciaux fournis par le bailleur, mais aucun lien avec le loyer n’est réalisé. Le propriétaire reçoit ainsi une « indemnité compensatrice des avantages de la propriété commerciale acquise au locataire ».
Le droit au bail
Contrairement au pas-de-porte, le droit au bail se paie lui directement auprès du locataire sortant, si vous reprenez un bail déjà existant. Un contrat de cession de bail est alors réalisé, avec une clause dans laquelle figure le montant de ce droit de bail. Le nouveau locataire profite ensuite du bail, pendant la durée restant à courir. Il dispose alors des mêmes conditions notamment en ce qui concerne le loyer, que le locataire précédent. Le montant de ce droit au bail varie comme le pas-de-porte, selon des critères d’attractivité, de demande, en tenant compte des caractéristiques du local, mais aussi en s’appuyant sur la valeur du loyer et la durée restant au bail. En effet, le droit au bail représente pour le locataire qui le cède, une somme qu’il souhaite « récupérer » pour sa sortie. Plus la durée de bail restant est longue (et le loyer est élevé), et plus il faut s’attendre à un droit au bail cher.
Exploiter en rachetant un fonds de commerce
Si vous souhaitez reprendre un commerce existant en franchise, et ainsi profiter d’éléments matériels et immatériels complémentaires, vous pouvez racheter le fonds de commerce.
Le fonds de commerce
Le fonds de commerce se différencie du bail sur plusieurs points. SI, pour lancer votre activité, vous choisissez de racheter un fonds de commerce, alors vous achetez non seulement le droit au bail, mais aussi la clientèle du précédent occupant. L’achat d’un fonds de commerce est ainsi un investissement qui, logiquement, assure un certain chiffre d’affaires. Dans le fonds de commerce, le matériel ainsi que le mobilier peuvent être inclus, ce qui en fait une notion bien plus large, le droit au bail étant une composante seulement. Le calcul du prix du fonds de commerce sera logiquement plus élevé que n’importe quel droit au bail, car il prend en considération tous les points que nous venons d’évoquer. Attention toutefois, il faut savoir que le stock de marchandises ne peut pas entrer dans le calcul de la valeur du fonds de commerce. Son évaluation (et son éventuel règlement) devront se faire séparément.
| Montant | Modalités | Fiscalités | |
| Pas-de-porte | Somme d’argent (montant variable) à verser en cas de création d’un bail. | Versement en une seule fois ou en plusieurs échéances au propriétaire des murs. | Si le pas-de-porte est un loyer, cette charge est déductible des résultats. S’il s’agit d’une indemnité, elle n’est pas déductible, et devient un élément du fonds de commerce figurant au bilan. |
| Droit au bail | Somme d’argent (montant variable) à verser en cas de reprise d’un bail existant. | Paiement au moment de l’entrée dans les lieux. | Pour le locataire qui cède le droit au bail, celui-ci constitue un revenu intégré dans son bénéfice imposable. Pour le locataire entrant, le droit au bail est un élément non amortissable, figurant au bilan. |
| Fonds de commerce | Somme d’argent (montant variable) | Paiement au moment de l’entrée dans les lieux. | Idem au droit au bail. Des frais (droits d’enregistrement) s’appliquent en plus, selon la valeur de la cession |
Pour vous lancer en franchise, et trouver le local qui correspond à vos attentes, vous avez le choix parmi ces grandes solutions. D’autres techniques, plus rares, sont à votre disposition, comme le bail à l’américaine (bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail) qui peut se révéler pénalisant pour le locataire au moment de la révision des loyers. Demandez conseil à votre expert-comptable ou à des spécialistes pour faire le bon choix, et choisir la méthode d’exploitation la plus adaptée à votre situation.
