Urbanisme commercial : les maires prennent le pouvoir !

Avec l'entrée en vigueur de la Loi de Modernisation de l'Economie (LME) fin juillet 2008, l'urbanisme commercial a connu un vrai coup de booster. Entre autres nouveautés apportées par cette loi, les surfaces commerciales jusqu'alors soumises au-delà de 300 m2 à demande d'autorisation d'extension voyaient le seuil relevé à 1000 m2. Cette nouvelle « liberté » a donné des ailes aux entrepreneurs...

Un décalage entre offre et demande

Mais, le 21 janvier 2010, dans sa « note d'expert », Procos, la Fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé, tirait le signal d'alarme. « En 2009, période de crise et de baisse de la consommation, dans un marché français déjà saturé, un nouveau record de surfaces commerciales a été battu » précisait le Procos. « Le volume de projets d’ensembles commerciaux apparait décalé par rapport à la conjoncture. » Et de fait, en 2009, d'après les chiffres du Procos, près de 3 millions de m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les nouvelles Commissions Départementales d’Aménagement Commercial (CDAC) en France métropolitaine. A ces m2 s'ajoutent ceux des projets compris dans la tranche de 300 à 1.000 m² soit plus d’un million de m² supplémentaires.
Pire encore, selon l’observatoire des projets d’ensembles commerciaux de Procos, « 593 projets (soit 7.432.000 m²) sont déjà prévus pour les 5 prochaines années, ce qui fait de la France le pays d’Europe dans lequel le plus grand nombre de projets et de m² sont programmés. » Une situation résolument déséquilibrée entre l'offre et la demande car comme le souligne le Procos : « la surproduction se heurte à une baisse de la consommation mais aussi à une certaine frilosité de la part des enseignes. » Cette surproduction, sans suivi de la demande, risque de créer selon le Procos, « un phénomène de « cannibalisation » des commerces, des fermetures, et donc de développement de friches commerciales. »
Une crainte d'autant plus justifiée qu'elle fait écho à des estimations de fréquentation des centres commerciaux sur l'année 2009 en baisse de -3,9% selon le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) !

La périphérie plutôt que le centre-ville

L'autre grande inquiétude mise en exergue par le Procos tient à la suprématie toujours plus marquée de la périphérie sur le centre-ville en matière commerciale : « 80 % des surfaces en projet (5.900.000 m²) concernent des opérations de périphérie dont 52 % des parcs d’activités commerciales (3.780.000 m²) et 28 % des centres commerciaux (2.120.000 m²). Les centres commerciaux de centre ville (890.000 m²) ne représentent que 12 % des surfaces en projet. » Ces chiffres traduisent un équilibre fragilisé « entre centres villes et périphéries, déjà très précaires, alors que l’évolution de notre société rend indispensable un tissu de commerces dynamique et varié en centre ville : densification de l’habitat en centre ville, vieillissement de la population… » Les centre-ville désertés, les commerces ont de plus en plus de mal à faire la différence.

Et lorsque les commerces ferment, ils ne sont pas ou peu remplacés par d'autres commerces « vivants ». De nombreux centre-villes se retrouvent ainsi littéralement statufiés par une recrudescence d'enseignes « statiques », banques, assurances et agences immobilières.

L'urbanisme commercial en réforme

Fort de ces chiffres et d'autres observations de terrain, le 17 février 2010, un rapport d'étape parlementaire présenté en commission taxait le bilan LME de « désastreux ». Le développement anarchique des surfaces commerciales impulsé par la LME suscitait alors des protestations notamment dans le clan des élus locaux attachés à un commerce local de proximité. Comme le soulignait le député Patrick Ollier en charge de ce gros dossier épineux à l'Assemblée Nationale : « le Gouvernement s’était, à notre demande, solennellement engagé, au cours des débats sur la loi de modernisation de l’économie, à revenir devant la représentation nationale dans les six mois du vote de la loi « avec un texte permettant de réformer de manière définitive le droit de l’urbanisme commercial » en l’intégrant dans le code de l’urbanisme.

Force est de constater que cet engagement, près de deux ans après la promulgation de la loi, n’a pu être tenu. » Après deux ans de valses hésitations, le 15 juin 2010, l'Assemblée Nationale a enfin adopté une proposition de loi visant à réformer en profondeur l'urbanisme commercial. Ce projet de loi porté par Patrick Ollier a pour principaux objectifs de revitaliser les centre-villes et de maintenir la diversité commerciale, mais aussi de protéger l'environnement en introduisant l'idée de commerces économes en espace et respectueux des paysages et de l'architecture.

Que pose concrètement cette proposition de loi ?

L'objectif de la proposition de loi est de redonner aux élus locaux les moyens de contrôler mais aussi d'influer sur le développement des implantations commerciales sur leur commune. « Il appartient en premier lieu au document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale (SCOT) de préciser de manière prescriptive les règles qui doivent guider les implantations commerciales, aussi bien dans les centres-villes que dans les zones situées en dehors des centres-villes, le plan local d’urbanisme ayant ensuite pour tâche de décliner au niveau de la parcelle les orientations ainsi fixées. » Autrement dit, le SCOT doit faire la loi au plus près des réalités locales. Lorsque la commune d'implantation se situe dans le périmètre d’un établissement public intercommunal, c'est au plan local d’urbanisme intercommunal de prendre le relais. A défaut de PLU intercommunal, la loi pourrait attribuer à l'établissement public intercommunal « une compétence spécifique lui permettant d’établir un schéma d’orientation commerciale qui devrait ensuite être décliné au niveau de chaque plan local d’urbanisme et qui, de ce fait, leur serait opposable. »

Cette nouvelle organisation devrait à terme supprimer « les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC), la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) ainsi que les observatoires départementaux d’équipement commercial, abrogeant ainsi le chapitre Ier du titre V du livre VII du code de commerce. En contrepartie, il crée un observatoire régional d’équipement commercial chargé, par le biais des informations qu’il collecte, d’avoir une parfaite connaissance des installations existantes et d’assurer ainsi la cohérence de la couverture du territoire en termes d’équipements commerciaux. »

L'autre objectif de cette réforme est de simplifier les démarches de création ou d'extension de surfaces commerciales en remplaçant le système de double autorisation – commerciale et urbanisme – par une seule et même autorisation délivrée en local.

Sachant que le problème est particulièrement complexe, les CCI et les collectivités territoriales directement concernées ont été sollicitées par les députés afin de plancher sur le cadre de cette réforme.

Le droit de préemption, en attendant la réforme

En attendant la finalisation du projet de réforme et la mise au vote définitif d'un texte abouti, les maires peuvent toujours disposer d'un droit de préemption sur les fonds de commerce. Ce droit dont nous vous parlions dernièrement dans l'article « Faut-il craindre le droit de préemption sur les fonds de commerce ? » permet aux communes de bénéficier d'une priorité d'acquisition sur les fonds de commerce en vente dans le cadre des périmètres préalablement définis. Ce droit de préemption permet aux communes de pouvoir mener des politiques actives afin de sauvegarder les petits commerces locaux.

Retrouvez la note d'expert du Procos à l'adresse suivante : http://www.procos.fr/extranet/files/public/presse/21_01_2010.pdf

Retrouvez le texte de la proposition de loi relative à l'urbanisme commercial à l'adresse suivante : http://www.assemblee-nationale.fr/13/propositions/pion2490.asp

Dominique, Journaliste toute-la-franchise©