Immobilier commercial : En 2015, les enseignes n'hésitent pas à tailler dans le vif !
Selon les chiffres bilan Cushman & Wakefield France.
Le marché de l'immobilier commercial en 2015 se recentre sur des valeurs sûres en centre-ville et en retails parks de nouvelle génération. Tour d'horizon d'une année délicate selon les experts de Cushman & Wakefield France.
Confrontées à des difficultés persistantes en termes de fréquentation et de consommation, les grandes enseignes nationales et internationales ont poursuivi en 2015 leurs repositionnements. C'est ce qu'il ressort en filigrane de la synthèse bilan et perspectives publiée le 15 février dernier par Cushman & Wakefield France. Le marché de l'immobilier commercial évolue ainsi de plus en plus à double vitesse avec d'un côté une périphérie de qualité et des emplacements prime de centre-ville de plus en plus convoités et de l'autre des emplacements secondaires et des centres commerciaux de périphérie vieillissants en perte de vitesse. « En 2015, les meilleurs emplacements de l’Hexagone ont profité d’une demande soutenue et diversifiée des enseignes » explique Cushman & Wakefield France. Cette forte demande en emplacements prime s'explique selon les experts notamment par « la multiplication des boutiques de marques, des pop-up stores et des points de vente de pure-players du net », ce qui confirme « le succès de nouveaux formats de distribution ».
Des repositionnements stratégiques en série
« Soucieuses de préserver leur rentabilité, les enseignes n’hésitent plus à fermer leurs magasins les moins performants. Elles adaptent ainsi leur réseau de magasins à l’évolution des modes de consommation, et répondent aux aléas d’une conjoncture économique ébranlée, en fin d’année, par les attentats de Paris » explique Christian Dubois, Directeur Département Commerces de Cushman & Wakefield France. Ces repositionnements stratégiques en série concernent en premier lieu les acteurs historiques confrontés à de vraies difficultés mais aussi les nouveaux concepts qui, faute de trouver des emplacements prime à des prix abordables, temporisent les ouvertures. Entre les sortants et les entrants, la valse des changements a des répercussions sur le marché de l'immobilier commercial. Le recentrage des acteurs historiques a ainsi « alimenté le flux des cessions et intensifié les phénomènes de transferts, principalement au détriment des marchés secondaires mais aussi de sites ou d’emplacements traditionnellement plus prisés. » A Paris, parmi les quartiers les plus recherchés, l'on trouve notamment la rue Saint-Honoré, haut lieu du luxe, mais aussi quelques artères dans le Marais et sur la rive gauche suite à restructuration (Marché Saint-Germain). Les Champs-Élysées enregistrent aussi des mouvements récents, tandis que « les grands magasins poursuivent leurs manœuvres sur le boulevard Haussmann, ce dont témoigne la prise à bail par les Galeries Lafayette de l’ancien magasin La Halle » détaille Christian Dubois. En province, certaines agglomérations tirent leur épingle du jeu, mais certaines accusent le coup ce qui se traduit notamment par des baisses de valeurs locatives : « C’est le cas de la rue Saint-Ferréol à Marseille, confirmant ainsi les difficultés des commerces de pied d’immeuble de la Cité phocéenne ou, à Lille, de la rue de Béthune, qui souffre du départ de plusieurs de ses locomotives »
La périphérie attise plus que jamais les convoitises
Selon Cushman & Wakefield France, les centres commerciaux traditionnels pâtissent de la multiplication des nouveaux projets de centres, mais aussi du succès des retail parks aux coûts d’occupation modérés et des difficultés ou changements de stratégies de locomotives historiques. Ceci étant, « l’expansion d’enseignes récentes (Pandora, Kiko, Hema, Tiger, etc.) et la production de nouveaux concepts plus en phase avec la demande des consommateurs demeurent néanmoins un relais de croissance important du marché, en particulier pour les plus grands centres ». Au sein des petits centres, la situation est plus hétérogène. Ceux dont les bailleurs décident d'investir pour moderniser s'en sortent mieux. Ceux dont les bailleurs ne consentent pas de réels efforts pour conserver leurs locataires ou attirer de nouvelles enseignes plongent. Cela est d'autant plus vrai qu'aujourd'hui, de plus en plus, les enseignes migrent pour des solutions plus qualitatives à moindre coût au sein des parcs d’activités commerciales. Ces retails parks profitent ainsi à plein « de la demande soutenue d’enseignes traditionnelles de périphérie (Orchestra, Intersport, Chausséa, Maisons du Monde, etc.) » mais aussi du dynamisme des enseignes du low-cost (Gifi, Stockomani, etc.) « et l’expansion rapide d’Action, acteur néerlandais récemment implanté en France. » A cela s'ajoute l'intérêt grandissant pour la périphérie des acteurs qui traditionnellement qui n'y étaient jusqu’alors pas ou peu représentés « comme ces enseignes de mode qui y ouvrent au gré des opportunités (H&M, C&A) ou y testent de nouveaux concepts (Happy Chic) ». Bien évidemment, là aussi comme dans les centres commerciaux et les artères urbaines, tous les retails parks ne connaissent pas le même succès.
Des volumes d'ouvertures à la hausse en 2015
Selon Cushman & Wakefield, tous types d’actifs confondus, le volume des ouvertures a nettement rebondi en 2015, après deux années de baisse. « 373.974 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2015, soit une hausse de 12 % par rapport à 2014 liée à l’augmentation de la taille moyenne des projets. » La majeure partie de ces m² supplémentaires (83% en 2015 vs 50% en 2014) sont des créations. « Les créations retrouveront en 2016 un niveau plus habituel, représentant 53 % des 445.000 m² de nouveaux centres commerciaux attendus cette année ». Dans le même temps, « avec 371.155 m² en 2015, le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales reste bien en deçà des niveaux de la fin des années 2000, soit 580.000 m² par an, en moyenne, entre 2007 et 2010 ». Ceci étant, la production de 2015 affiche une hausse de 36 % par rapport à 2014, « grâce notamment à un taux de réalisation de 68 % par rapport au volume annoncé il y a un an (50 % l’année précédente), la livraison de grandes opérations (Enox à Genneviliers), la restructuration partielle de zones établies (St-Max Avenue dans l’Oise) et la poursuite du développement ex nihilo d’ensembles qualitatifs faisant une plus large place aux loisirs et à la restauration (SuperGreen à Terville). » Là encore, 2016 devrait être dans la même veine avec quelque 680.000 m² de nouveaux parcs d’activités commerciales annoncés.
Des volumes investis en baisse
En 2015, 5,2 milliards d’euros ont été investis en commerces, soit une baisse de 32% sur un an « en raison d’un nombre bien plus limité de très grandes transactions qu’en 2014, ce volume est tout de même supérieur de 53% à la moyenne des dix dernières années. » Les galeries et les centres commerciaux concentrent la majorité de l’activité (43% des volumes investis en commerces en 2015) tandis que les montants engagés en périphérie sont en forte hausse (+ 67% sur un an). Pour 2016, Cushman & Wakefield anticipe un regain sur les marchés de l'immobilier de commerce porté par une conjoncture commerciale en amélioration et des repositionnements et stratégies d’expansion des enseignes qui « devraient permettre une multiplication des ouvertures sur le marché français de l’immobilier des commerces ». Cette amélioration sera sans doute boostée par plusieurs opérations d’acquisition, « comme celle liant Darty à la FNAC, DPAM à Sergent Major et Quick à Burger King. » La mise en place progressive de l’extension des jours et horaires d’ouverture des commerces devrait également faire son effet « même si l’on est encore loin d’un aboutissement généralisé des négociations entre entreprises et syndicats ».
