Immobilier de commerce : les enseignes restent prudentes au 1er semestre

Chaque semestre, le cabinet spécialisé en immobilier professionnel Cushman & Wakefield revient sur les grandes tendances du moment en matière d'immobilier commercial. Pour le premier semestre 2016, le marché parisien reste affaibli par les risques d'attentat. Les enseignes accordent plus que jamais la priorité à la rationalisation.

Dans un environnement compliqué, le marché de l'immobilier commercial doit composer avec des variables qui lui échappent. « S’il est trop tôt pour mesurer les effets du Brexit sur l’économie de la France, la détérioration du climat social, l’amélioration trop lente du marché de l’emploi et, surtout, la nouvelle attaque terroriste perpétrée à Nice le 14 juillet constituent autant d’éléments défavorables à la consommation » explique la note de conjoncture semestrielle de Cushman & Wakefield. « Les marchés les plus dépendants de la clientèle internationale, grands magasins parisiens ou axes prime de la capitale sont ainsi fortement affectés par l’accroissement de la menace terroriste. »

Un marché locatif marqué par la rationalisation

Malgré la consommation des ménages bien orientée, l'attentisme des enseignes pèse sur la dynamique de l'immobilier commercial. Ceci étant, plusieurs grandes tendances lourdes sont notées par Cushman & Wakefield parmi lesquels de forts écarts entre le prime et le secondaire. « Les enseignes continuent ainsi de rationaliser leur réseau de magasins au profit des emplacements les plus rentables et les plus fréquentés, alimentant les transferts vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux ou les retail parks les plus modernes et s’appuyant sur une vaste zone de chalandise. » Ceci vaut bien évidemment pour les enseignes françaises mais plus encore pour les nouvelles enseignes étrangères en recherche d'une forte visibilité comme Five Guys ou encore Tesla. L'autre grande tendance du moment est le « nombre relativement restreint de nouveaux entrants, largement compensé toutefois par la grande diversité de la demande émanant d’autres types d’acteurs. » Quels sont ces acteurs ? Essentiellement des enseignes étrangères qui poursuivent leur expansion comme Action, Primark, Tiger, Rituals, etc..), mais aussi des réseaux de franchise qui multiplient les ouvertures en centre-ville et en périphérie. « Reprises en main ou bénéficiant de nouvelles prises de participation, plusieurs enseignes relancent également leur développement (Fly, Cacharel, etc.). » A ces acteurs s'ajoutent les pure-players d'internet qui multiplient les projets de boutiques ou de show-rooms (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.), et les lancements de nouveaux concepts par des réseaux déjà bien installés.

La beauté-santé, le bio et la restauration rapide

Tous les secteurs d'activité ne sont pas logés à la même enseigne. Ainsi, parmi les secteurs les plus dynamiques l'on retrouve celui de la beauté-santé (Le Labo et MAC à Paris, Rituals, Aesop et Bobbi Brown en province), mais aussi celui de l'alimentation « porté par l’essor de la franchise et le succès du bio (Biocoop, Naturalia, Bio c’Bon) ou de petits formats alimentaires (M&S Food) ». Les autres secteurs dynamiques du moment sont notamment la restauration rapide qui continue de se développer (Vapiano ou, plus récemment, Steack n’Shake, Five Guys et Wagamama). A noter également, le boom des nouveaux concepts de loisirs « de plus en plus prisés par les bailleurs, qui les mettent à profit pour diversifier leur offre et augmenter le temps de présence de la clientèle dans leurs centres ou retail parks, devenus de véritables lieux de destination. » Dans le secteur de l’équipement de la personne et notamment la mode, qui reste l’un des principaux moteurs de la demande, d’importants bouleversements sont à l'ordre du jour. « Les restructurations, cessions ou disparitions de marques historiques (comme Sinéquanone, La City, New Man, Kookaï ou Chevignon pour les plus récentes) témoignent ainsi des difficultés de ce marché très concurrentiel. » D'autres grandes enseignes internationales continuent toutefois d’ouvrir des points de vente comme Primark, Uniqlo, Mango, etc.. D'autres enseignes positionnées premium multiplient par ailleurs les projets (Balibaris à Paris, Lille, Toulouse et Nantes, Sessun à Paris, Toulouse et Bordeaux, El Ganso à Toulouse, Marseille et Montpellier, etc.).

Rues commerçantes, centres commerciaux, retail parks

Rudement impactées par les attentats, les rues commerçantes parisiennes connaissent peu de mouvements sauf sur les grandes artères prime que sont notamment les Champs-Élysées ou encore la rue Saint-Honoré, mais aussi dans le quartier du Marais. L'activité est clairement plus soutenue en province. « Toulouse, Lyon ou Bordeaux restent très appréciées des enseignes haut-de-gamme ou mass-market » explique Cushman & Wakefield. Lille connaît aussi un retour en grâce avec notamment « des projets de flagships de Nike et Mango rue Neuve et rue de Béthune » mais aussi de « nombreux mouvements récemment observés sur de plus petites surfaces dans le Vieux Lille (rue Esquermoise, rue Lepelletier, rue Basse, etc.). » Le marché est également animé à Cannes (rue d’Antibes, rue du Commandant et la Croisette).

Du côté des centres commerciaux, le 1er semestre 2016 est marqué par « un nombre important d’ouvertures et de projets » parmi lesquels l'ouverture des flagships H&M dans Jas de Bouffan à Aix-en-Provence, ou Zara dans l’extension de Bab 2 à Anglet. Parallèlement, des enseignes comme Primark et Uniqlo accélèrent leur déploiement (Evry 2, Euralille pour Primark, Cap 3000, Rosny 2 et Leclerc Blagna pour Uniqlo) tandis que plusieurs enseignes récentes (Sostrene Grene, Paprika, Punt Roma, Steak n’ Shake, etc.) et des nouveaux concepts (Orange smart Store, Flunch Café, Zing Pop Culture, etc.) mènent tambour battant leur expansion. « Cette activité soutenue ne saurait néanmoins masquer les difficultés plus générales du marché hexagonal » nuance Cushman & Wakefield. « Nourries par les incertitudes du climat économique et politique et les difficultés de certains secteurs comme l’habillement, l’attentisme des enseignes continue de brider l’activité. » A cela s'ajoutent ces derniers mois des grandes manœuvres au sein de quelques enseignes (fermetures, transferts) à toutes fins de rationaliser les parcs. « Si les plus grands centres restent assez épargnés, la concurrence entre sites et l’allongement des durées de commercialisation incitent certains bailleurs à faire plus d’efforts pour réduire la vacance de leur patrimoine et satisfaire aux exigences des enseignes. »

Enfin, du côté des parcs d’activités commerciales, « l’évolution des ventes du commerce spécialisé et leur répartition par typologie d’actif confirment le succès des PAC ». Le segment des biens d'équipement de la maison traditionnellement déployé en périphérie profite ainsi du regain du marché résidentiel : « avec une hausse annuelle de 5,8% sur les quatre premiers mois de 2016, le meuble enregistre ainsi sa plus forte progression depuis 2011 ». L’embellie touche aussi des segments comme l'automobile, l’électroménager ou le bricolage. « Cette bonne conjoncture et le succès de la franchise expliquent la poursuite des créations ou extensions d’un certain nombre d’enseignes françaises (Leroy-Merlin, Darty, Truffaut, Intersport, Zodio, etc.), ainsi que la relance du développement d’autres acteurs (Mobalpa). » L’accélération des arbitrages d’enseignes qui multiplient les opérations de rationalisation pénalisent moins les PAC, « qui offrent des coûts d’occupation bien plus modérés que la plupart des centres commerciaux et artères de l’Hexagone. » Ceci étant, la concurrence fait rage et les enseignes privilégiant les meilleurs emplacements « contribuent ainsi, avant tout, au renforcement des zones les plus établies (La Croix Blanche en région parisienne, Plan de Campagne, près de Marseille, etc..) et au succès de la commercialisation des retail parks de dernière génération. »