Immobilier commercial : un marché en ébullition !

Le 16 juillet dernier, Knight Frank France publiait le bilan du marché français de l’immobilier de commerces au 1er semestre 2018. Shop-in-shops, pop-up stores, showrooms et boutiques de marques, associations d’enseignes.... le marché est en ébullition.

Alors que l’activité économique de la France repart à la hausse avec toutefois un net bémol au 1er semestre 2018, le paysage commercial français se cherche de nouveaux modèles. « Les difficultés des enseignes ou leurs exigences de rentabilité continuent de peser sur le marché des commerces en raison de l’accélération des cessions, toutes classes d’actifs confondues (rues commerçantes, centres commerciaux, retail parks) » résume l'étude Knight Frank France faisant bilan du marché français de l'immobilier de commerce au 1er semestre 2018.

Un paysage commercial en renouveau

Selon Knight Frank France, le paysage commercial au 1er semestre 2018 atteste d'un vrai renouveau porté par la diversité d’acteurs et les nouveaux concepts. « L’heure est au protéiforme, aux regroupements, aux innovations commerciales. Shop-in-shops, pop-up stores, showrooms et boutiques de marques, associations d’enseignes... le vocable et les formats ne manquent pas, révélant un paysage commercial profondément renouvelé » explique Antoine Salmon, Directeur Retail Locatif chez Knight Frank France. Et entre la digitalisation des points de vente, les alliances entre pure-players et retailers traditionnels, et l'ouverture de points de vente physiques par les pure-players, le jeu reste ouvert. Mais tous les secteurs d'activité ne sont pas logés à la même enseigne : « Les performances de chaque secteur d’activité distinguent également des gagnants et des perdants, même si les secteurs de la restauration, de l’alimentation, du sport, de la beauté ou de la décoration restent dynamiques. Ceux-ci comptent pour une part significative des ouvertures, et peuvent ponctuellement et partiellement compenser le ralentissement de la mode. »

A Paris, le luxe poursuit sa progression

Sur le marché des rues commerçantes à Paris, les grandes enseignes internationales mènent la danse, du moins sur les axes les plus fréquentés. Dans leurs viseurs ? L'optimisation de la communication et le renouveau de l'expérience d'achat d'une clientèle toujours plus sélective et avide de nouveautés. « Si leurs mouvements sont moins nombreux qu’ils ont pu l’être il y a quelques années, les géants de la fast-fashion continuent ainsi de jouer un rôle important ». Et les autres acteurs ? Certains sont particulièrement dynamiques, comme la restauration et l’alimentation, le sport, les cosmétiques ou la décoration. « Cette grande variété traduit le bouillonnement de l’hyper centre de la capitale ». Par ailleurs, Knight Frank France note que la tendance à la distribution en propre des marques s’accélère, dans le secteur des cosmétiques, de la bagagerie ou du sport. L'autre trait marquant de ce premier semestre est la confirmation du dynamisme du luxe. « Sur un marché du luxe où le nombre d’ouvertures de boutiques pourrait croître en 2018 de plus de 30 % sur un an, trois grands axes surtout se distinguent » : la rue Saint-Honoré, l’avenue Montaigne et le secteur Place Vendôme / Rue de la Paix.

Globalement, l'effervescence que connaît le marché parisien influence peu les prix. « Les valeurs locatives restent globalement stables dans la capitale. Si celles-ci pourraient encore augmenter sur un nombre limité d’artères, elles accusent une pression à la baisse sur quelques bons axes du fait des exigences de rentabilité des enseignes et des prix importants atteints ces dernières années. »

En région, des rues commerçantes dynamiques et des grands projets de restructuration

Depuis plusieurs mois, selon Knight Frank France, tous les voyants macro-économiques sont au vert dans les plus grandes métropoles régionales. « Cette vigueur profite en priorité aux meilleurs axes, où plusieurs flagships ont récemment ouvert ou sont attendus, à l’exemple de Primark à Toulouse et Strasbourg, d’Uniqlo à Rennes, Toulouse et Nantes, ou de Zara dans le Vieux Lille. » Et les enseignes de la fast-fashion n'hésitent plus à investir les plus petites villes... Si les secteurs traditionnels du sport, mais aussi de la beauté, ou encore la décoration soutiennent la dynamique commerciale, on assiste aussi à l'éclosion de formats urbains d’enseignes habituellement très présentes en périphérie comme les jardineries ou encore l'électroménager. « Le secteur de la restauration reste également très actif » soit en version restaurants isolés, soit en version « food halls ». « Ces formats continuent ainsi à essaimer suivant l’exemple inspirant de quelques grandes métropoles européennes, comme le « Time Out Market » de Lisbonne ou le « Foodhallen » d’Amsterdam. »

Le marché des commerces en régions est également dynamisé par de grands projets de restructuration (Grand Hôtel Dieu, inauguré fin avril à Lyon, projet « Iconic » à Nice, transformation du Palais du Commerce à Rennes, etc.).

Des investissements en demi-teinte

Si le marché français des commerces enregistre 1,6 milliard d’euros investis au 1er semestre 2018 (+23 % sur un an), à y regarder de près, « cette progression est trompeuse, car liée à la finalisation d’une seule opération exceptionnelle : l’acquisition par Hines, pour BVK, du futur Apple Store des Champs-Elysées pour près de 600 millions d’euros » décrypte Antoine Grignon, Directeur du département Commerces de Knight Frank. Et sans cette vente ? « Les montants engagés auraient été inférieurs de 52% à la moyenne des cinq dernières années ». Comment expliquer cette tiédeur des investisseurs ? Selon Knight Frank France, « l’activité des commerces reste bridée par l’inadéquation entre l’offre disponible et la demande des investisseurs, dont la sélectivité s’est accrue et généralisée à toutes les classes d’actifs. » En d'autres termes, les investisseurs ne veulent pas mettre tous leurs œufs dans le même panier, et la diversification des portefeuilles profite à d'autres types de placements (résidentiel, logistique, etc.),

Dans ce contexte, à Paris, ce sont les rues commerçantes qui raflent la mise avec plus d’un milliard d’euros, soit 65% de l’ensemble du marché français des commerces. Viennent ensuite les pieds d’immeuble parisiens. En région, mise à part l’apport par Redevco de « Promenade Sainte-Catherine » à Bordeaux, les volumes sont restés faibles. « Limités par la rareté de l’offre d’actifs de dernière génération, les montants investis en périphérie restent toutefois peu élevés, quasiment inférieurs de moitié à la moyenne semestrielle enregistrée depuis 2015. » Le marché des centres commerciaux quant à lui est resté atone (14% des sommes engagées en commerces en France depuis le début de 2018).