Loi dans l’immobilier : ce qui change en 2019

La loi ELAN pour accompagner la modernisation des activités immobilières

S’il est un texte qui va profondément modifier la donne sur le marché immobilier français c’est bien la loi ELAN. Votée en novembre 2018, elle va progressivement entrer en application au cours de l’année. Certaines dispositions sont d’ores et déjà applicables alors que d’autres restent soumises à la publication de décrets d’application. 

Dans les grandes lignes, la loi ELAN a notamment vocation à renforcer le statut d’agent immobilier, renforçant les sanctions vis-à-vis de ceux qui usurpent ce statut sans disposer de carte professionnelle. Les mandataires, notamment, ne pourront plus se qualifier d’agent immobilier. Cette disposition largement soutenue par la FNAIM a été chaudement accueillie par l’ensemble de la profession, tout comme le renforcement des sanctions contre les dérives des plateformes de type Airbnb et plus largement des locations saisonnières et les non déclaration de meublés de tourisme. 

Dans les communes où les déclarations de meublés de tourisme ont été rendues obligatoire, les contrevenants s’exposent à une amende de 5.000€ contre 450€ auparavant. Les propriétaires qui louent leur résidence principale plus de 120 jours par an s’exposeront à une amende de 10.000€ et les plateformes qui ne bloquent pas la location de ce type de logements au-delà de 120 jours par année civile risquent, elles, une amende de 50.000€. Elles ont également l’obligation de communiquer le numéro d’enregistrement des déclarations de locations saisonnières le cas échéant, sous peine de se voir infliger une amende de 12.500€. 

Autre grande nouveauté introduite par la loi ELAN, le bail mobilité est un nouveau contrat de location permettant de louer un bien immobilier meublé sur une période allant de 1 à 11 mois non reconductible. Cette disposition vise à encourager les locations de courtes durées pour les personnes en mobilité dans le cadre d’une formation professionnelle, d’un contrat d’apprentissage ou stage, de la réalisation d’études supérieures, d’un service civique ou d’une mutation temporaire. Le bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie dans le cadre de ce nouveau contrat de location. Le propriétaire est protégé par les risques d’impayés par la caution Visale. 

La loi ELAN remet également au goût du jour l’encadrement des loyers qui est désormais du fait des collectivité sur les zones tendues (mairie et EPCI). Retoquée par le Tribunal administratif de Paris en 2017, cette mesure introduite par la loi Alur de 2014 et expérimentée à Paris et Lille refait donc surface. Dans les zones de leur territoire soumises à de fortes tensions locatives, les collectivités pourront appliquer un plafonnement des loyers sur une durée de 5 ans. 

Le dispositif fiscal Denormandie pour lutter contre la vétusté du parc immobilier

Intégré au projet de loi de finances 2019, le dispositif Denormandie est une nouvelle incitation fiscale à destination des bailleurs réalisant des travaux de rénovation d’un bien acquis en vue de sa location. Le dispositif concerne exclusivement des biens situés en centre-ville de communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire. Pour en bénéficier, le propriétaire doit réaliser des travaux pour un montant d’au moins 25% du prix d’achat du bien. Il pourra alors bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% à 21% selon la durée de mise en location du bien qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Contrairement au dispositif Pinel dans l’ancien, l’éligibilité au dispositif Denormandie n’est pas soumis à des critères de performances énergétiques. 

Concernant le dispositif Pinel, celui-ci a été prolongé en 2018 mais recentré exclusivement sur les zones A bis, A et B1 qui en bénéficient jusqu’en 2021, excluant de nombreux secteurs. 

Prolongation du CITE et éco-PTZ pour favoriser la rénovation énergétique

Alors qu’on évoquait sa suppression en 2019, le CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique) a finalement bénéficié d’un sursis d’un an. Il est donc toujours possible, en 2019, de bénéficier d’un crédit d’impôts de 30% des montant investis pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale (isolation du logement ou installation d'équipements). Le crédit d’impôt peut même atteindre les 50% pour le remplacement d’une chaudière au fioul par un appareil de chauffage moins énergivore (pompe à chaleur, appareil de chauffage au bois, etc.). Le CITE devrait cependant disparaitre en 2020 au profit d’une prime. Pour en bénéficier, il faut donc réaliser et payer les travaux concernés avant le 31 décembre 2019.

Également menacé de suppression au 31 décembre 2018, l’éco-PTZ a lui aussi été prolongé et même étendu. Destiné aux propriétaires occupants ou bailleurs et co-propriétaires, le dispositif permet d’obtenir un prêt à taux zéro de 10.000 à 30.000€ pour la réalisation de travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement occupé à titre de résidence principale. Prolongé jusqu’en 2021, ses critères d’obtention ont également été assouplis. Ces nouveaux aménagements doivent encore être soumis au vote du parlement et n’entreront en vigueur qu’au 1er mars 2019.

Poursuite de la baisse de la taxe d’habitation avant son exonération totale

Promesse de campagne du candidat Macron, la suppression de la taxe d’habitation pour 80% des Français a été amorcée en 2018 par une réduction de son montant de l’ordre de 30% pour la majorité des contribuables : les célibataires avec un revenu fiscal de référence (RFR) ne dépassant pas les 27.000€ et les couples ne dépassant pas 43.000€ de RFR (ce plafond est élevé de 8.000 € pour les deux demi-parts suivantes et 6.000 € ensuite). 

En 2019, ces mêmes foyers fiscaux vont bénéficier d’une nouvelle baisse de la taxe d’habitation de 65%. Ils en seront totalement exonérés en 2020. Pour les 20% de Français ne bénéficiant pas de cette mesure, il faudra attendre 2021 pour en profiter. Le gouvernement a mis en ligne un simulateur pour savoir si son foyer fiscal bénéficie de la baisse de la taxe d’habitation.