Loi immobilier Elan : quels changements pour la franchise ?

Après l'Assemblée nationale, début octobre, le Sénat a approuvé mi-octobre le texte du projet de loi Élan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique). Quelles sont les incidences de ce texte pour les réseaux de franchise ? Tour d'horizon.

Présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018, le projet de loi Elan est l’une des pièces majeures de mise en œuvre de la Stratégie logement du Gouvernement. Le texte présenté est le fruit d’une concertation de 7 mois ayant rassemblé 26.000 réponses citoyennes et 2.600 contributions des professionnels. Après ces mois de concertations, la loi sur l'immobilier Elan a été finalement votée à la mi-octobre et devrait être promulguée d'ici la fin de l'année. Selon ses promoteurs, ce projet de loi poursuit deux objectifs fondamentaux : libérer les initiatives et protéger les plus fragiles.

Pour y parvenir, le texte articule ses nombreux articles autour de 4 grands axes :

• Construire plus, mieux et moins cher
• Évolution du secteur du logement social
• Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
• Améliorer le cadre de vie

Parmi les articles discutés et votés, certains vont avoir des répercussions directes sur les activités de l'immobilier et du bâtiment développées en franchise (reconnaissance du statut d'agent immobilier, numérisation des baux et des dossiers techniques, simplification des procédures et des normes de construction, aide à la rénovation énergétique, etc), tandis que d'autres vont changer la donne de façon indirecte (revitalisation des centres-villes, durcissement des modalités des autorisations en vue de créer de nouvelles surfaces commerciales en périphérie).

La loi Elan comporte dans sa version finale un total de 234 articles.

Les changements pour les professionnels de l'immobilier

Pour les agents immobiliers, la loi Elan vient renforcer leur statut. Un amendement de l’Assemblée nationale vient ainsi autoriser le renforcement des sanctions pour toutes personnes ne possédant pas de carte professionnelle d’agent immobilier et se faisant passer pour tel auprès de leur client. Le texte permet ainsi de sécuriser « la dénomination d’agent immobilier afin de renforcer cette activité et la consacrer comme acteur de terrain dans la mise en œuvre des politiques publiques ayant trait au logement ». Les articles correspondants ont été réclamés par la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM). Il s'agit là d'une reconnaissance du statut particulier de l'agent immobilier qui va permettre de rassurer les consommateurs.

Selon la FNAIM, protéger les titres revient à clarifier les différences de statut : « Vis-à-vis du consommateur, des associations qui le représente, protéger les titres revient à clarifier les différences de statut, non pour hiérarchiser ni stigmatiser, mais pour identifier sans ambiguïté les professionnels qui doivent répondre de leurs actes. » Pour la FNAIM, « il s’agit là d’une retouche majeure à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son article 14, afin de rendre punissable au plan pénal le fait d’utiliser la dénomination "agent immobilier" sans être titulaire de la carte professionnelle. » La protection a été étendue par le jeu des amendements aux syndics de copropriété et aux administrateurs de biens. Le texte définitif prévoit de rendre punissable de six mois d’emprisonnement et de 7.500 € d’amende le fait pour toute personne d’utiliser ces dénominations sans être titulaire de la carte professionnelle Hoguet.

Parallèlement à cette avancée, la loi vient simplifier l’acte de cautionnement en étendant la garantie Visale à l’ensemble des jeunes de moins de 30 ans et en supprimant à terme le caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution. Par défaut, les annexes au contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) seront désormais dématérialisées.

La loi crée en outre le bail mobilité. Ce contrat de location d’une durée d’un à dix mois, non reconductible, s’adresse aux personnes « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle ». La loi entérine en outre l'encadrement des loyers en instaurant des amendes aux propriétaires bailleurs qui ne respecteront pas l’obligation de ne pas faire dépasser de plus de 20% le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Enfin, face aux dérives des plateformes de type Airbnb, la loi Elan instaure également un renforcement des amendes civiles (5.000€ aujourd'hui vs 10.000€ en 2019) à l’encontre des propriétaires qui loueraient leur résidence principale plus de 120 jours par an. Les plateformes d'intermédiation pourront également être sanctionnées jusqu'à 50.000 €, si elles publient une annonce sans numéro d’enregistrement.

Les changements transversaux dans l'immobilier commercial

Le volet « revitalisation des centres-villes » du projet de loi Elan met un terme aux politiques récentes du « tout périphérie » en matière commerciale. Ainsi, le nouveau texte revient largement sur les assouplissements consécutifs aux nombreuses réformes adoptées depuis la directive Bolkestein de 2006, notamment la loi LME (modernisation de l’économie) de 2008.

Dans le détail, les articles 157 à 174 dédiés à la revitalisation des centres-villes instaurent, en complément du plan Action cœur de ville concernant 222 villes moyennes, l’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Les ORT, selon les termes de la Loi « ont pour objet la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable. »

L'ORT permettra demain à toute commune ou intercommunalité de demander à contracter une ORT avec l’État. Cela veut dire quoi ? Qu'une commune ou une intercommunalité pourra fixer les règles du jeu sur son territoire.

En pratique, l'idée du texte est de faciliter les implantations en centre-ville, et dans le même temps de restreindre les extensions de surfaces commerciales en périphérie des villes.

Ainsi, dans une ORT, les projets commerciaux ne sont pas soumis à autorisation d’exploitation commerciale, sauf exception. En effet, une convention ORT peut prévoir l'obligation d'autorisation pour les projets de plus de 5.000 m² ou 2.500 m² pour le commerce alimentaire. Parallèlement, les constructions en périphérie sont restreintes. Le préfet pourra ainsi suspendre les demandes d’autorisation commerciale, « après avis ou à la demande » de l’intercommunalité ou des communes signataires de l’ORT. Cette suspension pourra intervenir pendant une durée de trois ans, avec une prorogation possible d’un an, si le préfet le juge nécessaire au regard de la situation locale (chômage, vacance commerciale, etc). La suspension temporaire pourra le cas échéant, être étendue au territoire de communes membres de l’EPCI mais non signataires de l’ORT, si le projet est « de nature à compromettre gravement les objectifs » de l’ORT. Au cas où un projet interfère sur deux départements limitrophes, l'accord des deux préfets impliqués sera nécessaire.

Chaque ORT implique la signature d'une convention entre l’État, ses établissements publics (Caisse des Dépôts, Anah, Anru…) et un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres. Le document de référence précise le projet économique, urbain et social, son périmètre, le calendrier et le plan de financement.

« Un bilan annuel et une évaluation tous les cinq ans des actions entreprises dans le cadre de l’opération de revitalisation de territoire et de leurs incidences financières sont présentés aux conseils municipaux des communes et à l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataires de la convention. »

Outre l'instauration des ORT, le texte de la loi Elan revoit le traitement des demandes d'autorisation au sein des CDAC. Pour chaque projet commercial, la CDAC devra dorénavant « prendre en considération » la contribution du projet commercial « à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre ». Elle devra en outre se prononcer « au vu d’une analyse d’impact du projet, produite par le demandeur à l’appui de sa demande d’autorisation. » Cette étude d'impact devra être réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet. Elle aura pour objectif d'évaluer « les effets du projet sur l’animation et le développement économique » du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre « en s’appuyant notamment sur l’évolution démographique, le taux de vacance commerciale et l’offre de m2 commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires ».

Le demandeur d’une autorisation d'implantation devra « démontrer, dans l’analyse d’impact (…), qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé. En l’absence d’une telle friche, il doit démontrer qu’aucune friche existante en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé. » Toutes ces nouvelles dispositions seront applicables aux demandes « déposées à compter du 1er janvier 2019 ».

A noter : Après débat, il ne sera finalement pas nécessaire d'obtenir une autorisation en CDAC pour implanter des surfaces de stockage de plus de 1000 m².

La composition des CDAC va également être modifiée puisque dorénavant, les chambres consulaires disposeront de représentants (un représentant de la chambre de commerce et d’industrie , de la chambre de métiers et de l’artisanat et de la chambre d’agriculture). Ces représentants seront invités à donner leur avis. A chaque nouvelle demande, la CDAC devra entendre l'avis de « la personne chargée d’animer le commerce de centre-ville au nom de la commune ou de l’EPCI, l’agence du commerce et les associations de commerçants de la commune d’implantation et des communes limitrophes lorsqu’elles existent ». Tous les maires des communes limitrophes seront avisés dès qu’une demande d’autorisation sera déposée.

Par ailleurs, les schémas de cohérence territoriale (Scot) seront renforcés. Le document d’aménagement artisanal et commercial (Daac) jusqu'alors facultatif sera rendu obligatoire. L’ORT pourra aussi donner lieu à un droit de préemption urbain renforcé et à l’instauration du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains.

Le texte de la loi Elan s'attache enfin à remettre sur le marché les hauts d'immeuble inhabités situés au-dessus des boutiques en centre-ville. Seront notamment interdits « les travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux ayant une destination distincte de l’activité commerciale ou artisanale ».