Marché immobilier français en 2025 : enfin la reprise ?

Immobilier 2024 : un marché à deux vitesses

Le marché de l'immobilier ancien a connu deux phases distinctes en 2024 :

1. Un premier semestre en baisse, prolongeant la tendance de 2023
2. Une reprise dynamique dès l'été, culminant avec une forte croissance au dernier trimestre

Cette évolution contrastée a permis au réseau Century 21 d'enregistrer une légère hausse d'activité de 2,8% sur l'ensemble de l'année, témoignant d'un retour progressif à l'équilibre du marché.

Facteurs de la reprise dans l'immobilier

La reprise du marché immobilier français, observée depuis le second semestre 2024, s'explique par plusieurs facteurs clés qui ont contribué à redynamiser le secteur après deux années difficiles. 

Baisse des taux d'intérêt

La diminution progressive des taux d'intérêt a joué un rôle crucial dans la relance du marché. Les taux sont passés de 4,20% en moyenne en décembre 2023 à 3,62% en septembre 2024. En novembre 2024, le taux moyen des crédits immobiliers est tombé en dessous de 3,4%, contre 4% en janvier 2024.

Cette baisse a significativement amélioré la capacité d'emprunt des acquéreurs potentiels.

Assouplissement des conditions de crédit

Les banques ont assoupli leurs critères d'octroi de prêts immobiliers. Elles affichent désormais une volonté de retrouver des clients après avoir fortement restreint l'accès au crédit. De plus, la concurrence entre les établissements bancaires s'est intensifiée, bénéficiant aux emprunteurs, qui se retrouvent davantage en « position de force » pour négocier certaines conditions de leur prêt.

Contexte politique 

L’instabilité politique actuelle, marquée notamment par la dissolution de l'Assemblée nationale au printemps dernier puis la chute du gouvernement de Michel Barnier en décembre, ont, selon certains, conduit à un report de leurs projets d’achat. Une tendance qu’est loin d’observer Charles Marinakis. Le Président de Century 21 France note au contraire que « dans ce contexte incertain, la pierre est plus que jamais la valeur refuge des Français. »

Ajustement des prix immobiliers

La baisse des prix a contribué à rendre le marché plus accessible. Entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024, les prix ont diminué de 5,2% en France. En Île-de-France, la baisse a été plus marquée, atteignant 8,1%.

Cette correction des prix a permis de compenser partiellement la hausse des taux d'intérêt des années précédentes.

Évolution des besoins en logement

La crise sanitaire a modifié les attentes des Français en matière de logement et cela continue d’influencer leur choix d’achat. La recherche de plus d'espace et de confort, notamment pour le télétravail, pèse largement dans leurs décisions d’achat, même si la réalité des prix vient souvent les rappeler à l'ordre. Cette tendance soutient la demande, en particulier pour les maisons et les appartements avec extérieur.

« Après deux années de baisse continue, le marché immobilier ancien a retrouvé un certain équilibre, porté par des taux plus favorables et des prix en repli », résume Charles Marinakis.

Évolution des prix de l’immobilier

La baisse des prix s'est poursuivie en 2024, contribuant à la dynamique du marché 

• Maisons : -3,8%, pour un prix moyen de 2 473 € /m²
• Appartements : -0,7%, pour un prix moyen de 4 113 € /m²

Depuis 2022, les prix ont chuté de 5,6 % pour les maisons et de 4,1 % pour les appartements. Le prix moyen d'acquisition a diminué encore plus fortement : -8,1 % pour les maisons (265.211 € contre 288.556 €) et -6,5 % pour les appartements (224.263 € contre 239.912 €) (*). Cette tendance montre que les acquéreurs ont réduit la surface des biens pour accéder à la propriété. 

Cependant, les délais d'achat se sont allongés, atteignant 99 jours pour les maisons (+8 jours) et 97 jours pour les appartements (+6 jours), des niveaux record depuis la création de l'observatoire. 

Cette baisse des prix est observée sur l'ensemble du territoire et s'accompagne d'une évolution des usages : 66,8 % des acquisitions concernent désormais des résidences principales (+1,5 %), tandis que l'investissement locatif continue de reculer à seulement 25,5 % des ventes, un niveau historiquement bas depuis 2018.

Immobilier en régions : les tendances 2024

Immobilier à Paris

La capitale a vu ses ventes augmenter de 3% en 2024, grâce à une baisse des prix de 4,8%. Le prix moyen au m² s'établit désormais à 9.321 €, soit une baisse d'environ 10% depuis 2022.

Immobilier en Île-de-France

La région parisienne a enregistré une hausse des transactions de 1,7% pour les maisons et 1,1% pour les appartements. Les prix continuent de baisser avec -4,6% pour les maisons et -2,3% pour les appartements.

Immobilier dans les autres régions

La majorité des régions ont connu une reprise, avec des hausses d'activité allant jusqu'à 13,8% en Nouvelle-Aquitaine. Seules quatre régions affichent encore une baisse d'activité : -0,4% en Auvergne-Rhône-Alpes, -1% dans le Grand Est, -4,7 % dans les Pays de la Loire et -12,2% en Bretagne.

Quelles perspectives de l’immobilier en 2025 ?

« La dynamique du marché est totalement corrélée au niveau des taux d’emprunt, rappelle Century 21. L’inflation sera d’environ 1,6% selon la Banque de France en 2025 donc si les taux se stabilisent autour de 3% / 3,25%, le marché devrait atteindre environ 850.000 ventes. » Cette baisses des taux d’intérêt, combinée à une stabilisation attendue des prix de l’immobilier, devrait créer des conditions favorables pour les acheteurs.

Après deux années de crise immobilière sans précédent, le marché semble donc avoir trouvé un nouvel équilibre en 2024, qui, même s’il reste fragile, ouvre des perspectives encourageantes pour 2025. Et cela va forcément profiter aux agents immobiliers ! Selon la récente étude Xerfi sur les stratégies clés pour tirer parti de la reprise à venir des marchés immobiliers (**), les professionnels vont très rapidement voir le résultat de cette reprise. Ce sera d’abord du côté des agences immobilières traditionnelles, avec vitrine, que la différence se fera sentir. Vincent Desruelles, directeur d’études, explique qu’elles ont en effet « mieux résisté à la crise grâce à une offre de services plus diversifiée, en particulier dans l’administration de biens qui génère des revenus récurrents ». 

Viendra ensuite la reprise pour les réseaux de mandataires, qui « devraient eux aussi regagner des parts de marché sur les agences traditionnelles d’ici 2030, sachant qu’ils représentent aujourd’hui environ 17% des transactions ».

Et quand on l’interroge sur les solutions à mettre en place pour accélérer cette reprise immobilière et gagner plus rapidement en efficacité, la réponse est sans appel : « Pour gagner des parts de marché, l’extension de la couverture géographique est le levier de croissance privilégié des réseaux franchisés d’agences immobilières et des têtes de réseaux mandataires. » Et de conclure en mettant l’accent sur l’importance de la digitalisation dans l’immobilier : « La digitalisation de l’activité et de l’offre est aussi une piste explorée pour gagner en productivité en dématérialisant les dossiers ou en signant les documents par exemple. Outre la généralisation des visites virtuelles, le recours à l’intelligence artificielle (IA) permet d’offrir une expérience personnalisée et réactive aux clients. »

Vous souhaitez profiter de cette reprise annoncée du marché pour vous lancer dans l’immobilier en 2025 ? N’hésitez pas à découvrir notre Guide complet pour ouvrir une franchise immobilière ! 

(*) Chiffres de l’immobilier ancien en France en 2024 – Century 21  

(**) Etude Xerfi Les agences immobilières et réseaux mandataires Les stratégies clés pour tirer parti de la reprise à venir des marchés immobiliers, parue en novembre 2024