La loi Pinel est adoptée par les députés

Le projet de loi porté par Sylvia Pinel, ministre du Commerce, relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été adopté le 18 février dernier par les députés. Réforme des baux commerciaux, auto-entrepreneurs, soldes flottants, CDAC... ce projet de loi impacte l'entreprise au sens large, et le commerce en particulier.

Après la loi Hamon sur la consommation, et la loi Duflot (ALUR) sur l'accès au logement et la rénovation de l'urbanisme rénové, la loi Pinel sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises viendra compléter l'arsenal législatif souhaité par le Gouvernement Hollande. Toutes ces lois sont complémentaires et redessinent le paysage entrepreneurial et commercial de demain.

La loi Pinel, la dernière à passer au vote, est portée par la ministre Sylvia Pinel. Elle fait l'objet d'une procédure d'urgence pour accélérer sa mise en application rapide. Examinée en février par les députés, il ne lui reste plus qu'à passer devant les sénateurs à la mi -avril pour être adoptée définitivement.

Une loi en trois volets

Globalement, la loi Pinel décline trois grands volets.

• Le premier vise la préservation des commerces de proximité pour plus de diversité. Il comprend notamment, une réforme du régime des baux commerciaux qui seront plus équitables et transparents, une limitation des hausses de loyers de 10 % par an après une augmentation brutale liée par exemple aux transformations et à l'embellissement d'un quartier, particulièrement dans les centre-villes, une simplification et une accélération des procédures d'implantation des commerces, un renforcement du droit de préemption commercial des communes, une rénovation de fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC).
  
  
• Le second vise la promotion de la qualité et des savoir-faire des artisans. Il comprend une classification de la qualité d'artisan (un artisan = un métier + une qualification), le renforcement du contrôle des assurances et des qualifications obligatoires, un accompagnement de la chambre des métiers en cas de transmission ou cession pour les entreprises artisanales de plus de 10 salariés.
  
  
• Le troisième et dernier volet vise à simplifier les régimes de l'entreprise individuelle. Il comprend la création d'un seul et unique régime simplifié de la micro-entreprise, en fusionnant les régimes du micro-social et du micro-fiscal. Chaque entrepreneur exerçant la même activité, quelque soit son régime, sera ainsi soumis aux mêmes règles. Il comprend aussi un accompagnement des entreprises individuelles renforcé pour favoriser leur développement et leur pérennité, et la simplification du régime de l'EIRL pour mieux protéger le patrimoine des entrepreneurs.

Des baux commerciaux réformés

La réforme des baux commerciaux souhaitée par la loi Pinel s'orchestre autour de 8 articles importants à connaître :

1. Augmentation de la durée des baux dérogatoires de deux à trois ans.
2. Remplacement de l'indice du coût de la construction par l'indice des loyers commerciaux et par l'indice des loyers des activités tertiaires pour les indices de référence applicables au calcul de l'évolution du loyer lors de la révision triennale ou lors du renouvellement du bail.
3. Extension de la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux aux loyers révisés ainsi qu'aux charges et travaux.
4. Limitation des réajustements annuels du loyer permis par les dérogations aux règles de plafonnement à 10 % du dernier loyer acquitté. Inapplicabilité de cette limitation lorsque la dérogation aux règles de plafonnement fait suite à une clause du contrat du bail relative à sa durée ou au mode de fixation du loyer.
5. Établissement obligatoire d'un état des lieux contradictoire au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Annexion au contrat de bail d'un inventaire des charges locatives et de leur répartition qui fait l'objet d'un récapitulatif annuel.
6. Mise en place d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial occupé.
7. Délégation possible du droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains, à un établissement de coopération intercommunale, à un établissement public ayant vocation à l'exercer ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement.
8. Application des dispositions des articles 1er à 6 aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant celui de la publication de la loi.

Baux commerciaux : Un goût d'inachevé pour Procos et l'Alliance du Commerce

En attendant la dernière étape devant le Sénat, le vote récent des députés abondamment amendé d'ailleurs, a été salué par la Fédération Procos et l'Alliance du Commerce dans un communiqué commun. Les deux organisations se félicitent notamment de l'adoption de l'article 5 de la loi Pinel. Cet article relatif à la répartition des charges et impôts entre commerçants et bailleurs empêchera de « déroger par des clauses contraires de plus en plus souvent imposées par les bailleurs ».

Les deux organisations saluent également l'engagement de la Ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme, à ce que son décret d'application en cours de concertation, soit publié dans les meilleurs délais, prenant ainsi acte des difficultés des parties à se mettre d'accord jusqu'à présent, ce qui génère des contentieux et favorise les rapports de forces. Le Procos et l'Alliance du Commerce attestent dans leur communiqué avoir pris bonne note du « pacte de responsabilité (...) s'agissant des charges locatives, de la prévisibilité et de la proportionnalité » relatif à la répartition des charges et impôts entre commerçants et bailleurs.

Toutefois notent les deux organisations, « la réforme reste inachevée. Pou rééquilibrer durablement les relations entre commerçants et bailleurs, limiter le contentieux et dynamiser le commerce, notamment en centre-ville, le texte doit encore être renforcé ». Les deux organisations souhaitent ainsi que la loi soit applicable à tous les commerçants. « Le texte issu de l'Assemblée, qui exclut du dispositif notamment les baux de plus de 9 ans et les locaux monovalents, vide le dispositif de sa substance. » Les deux organisations souhaitent également une mise en application des dispositions relatives à la répartition des charges et impôts à compter du 1er janvier 2016. « En l'état, le texte prévoit une application uniquement aux nouveaux baux et à ceux renouvelés, affaiblissant ainsi considérablement le dispositif auquel échappe la grande majorité du stock. »

Suppression des soldes flottants et nouveaux critères CDAC

La loi Pinel entérine la mort annoncée des soldes flottants. En contrepartie, les soldes classiques (hiver et été) seront allongés, passant de 5 semaines aujourd'hui à 6 semaines demain. Cette nouvelle donne est clairement bien accueillie par les commerces, et notamment les commerces textiles. En effet, sur le principe du « trop de soldes tue les soldes », les soldes flottants ont démontré qu'ils embrouillaient l'esprit des consommateurs et n'apportaient pas forcément de supplément de chiffre d'affaires pour les commerces.

Autre mesure qui devrait impacter le commerce : l'adoption d'une nouvelle procédure et de nouveaux critères pour les autorisations d'implantation émises par les CDAC. Dans le détail, si la loi Pinel est adoptée en l'état par les sénateurs, la demande d'autorisation d'implantation et la demande de permis de construire seront fusionnées pour plus de cohérence entre le projet et la réalité. Cela implique que les promoteurs devront financer toutes les études préalables à un permis de construire avant même de savoir si l'implantation est autorisée. En parallèle, de nouveaux critères plus exigeants sont ajoutés pour l'obtention d'une autorisation d'implantation.

Actuellement, les CDAC doivent juger les effets du projet sur l'animation de la vie urbaine, rurale ou de montagne, sur les flux de transport et sur le respect des codes de la construction et de l'urbanisme. Demain, avec l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les CDAC devront également tenir compte de l'intégration urbaine du projet et de sa consommation économe de l’espace, en accord avec la loi ALUR. Sur le terrain du développement durable aussi, la loi Pinel renforce les critères d'évaluation de la qualité environnementale, en ajoutant aux critères d'évaluation la performance énergétique, la gestion des eaux pluviales, l’imperméabilisation des sols et la préservation de l’environnement. A cela s'ajoute également, un nouveau chapitre complet jusqu'alors totalement absent du code du commerce qui cette fois se place sur le terrain de la protection des consommateurs. Dans le détail, les nouveaux équipements commerciaux devront satisfaire quatre points précis :

• « l’accessibilité, en termes notamment de proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie » ;
  
  
• « la contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains »
  
  
• « la variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs »
  
• et « les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs ».
  

Enfin, le texte de la loi Pinel prévoit d'élargir la composition des CDAC qui passeront de 8 à 11 membres, soit 7 élus (+ 2) et 4 personnalités qualifiées (+ 1), au titre de la protection des consommateurs et du développement durable. La CNAC passera elle aussi de 8 à 12 membres et disposera d'un statut d'autorité administrative indépendante qui pourra le cas échéant s'auto-saisir pour évaluer les projets commerciaux de plus de 20 000 mètres carrés.