Franchisés : observez votre bail commercial à la loupe !

Les baux commerciaux réservent parfois de mauvaises surprises. Si vous vous préparez à ouvrir un commerce franchisé, vous avez sans doute prévu de signer un bail pour votre fonds de commerce. À une époque où nous signons des contrats (conditions d'utilisation de commerces en ligne, abonnements de téléphonie mobile) sans trop réfléchir, il serait dangereux de faire de même avec un bail commercial.

1. La durée

Il est légal pour un bailleur de fixer la durée du bail à neuf ans de manière ferme. C'est à dire qu'il n'existe pas dans ce cas de possibilité pour le preneur de se rétracter et de résilier son bail tous les trois ans. Il est fortement conseillé de faire ajouter cette option à votre bail.

2. La cession du bail

Une grande majorité des baux commerciaux ne permettent pas de céder le bail indépendamment du fonds de commerce. Dans le cas d'une boutique, mieux vaut disposer d'une possibilité de céder le droit au bail " pour tout commerce ".

3. Les travaux

Il arrive que des bailleurs intègrent des clauses précisant que tous les travaux sont à la charge du preneur, y compris le gros oeuvre. Cela peut comprendre le clos et le couvert (qui sont normalement, d'après les articles 1719 et 1720 du Code civil, à la charge du bailleur) ou les travaux de mise en conformité ou d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Selon la loi, seul le menu entretien défini dans l'article 605 du Code civil est à la charge du preneur.

Si l'immeuble est en copropriété, le bail peut préciser que le locataire supporte toutes les charges, y compris les frais de gérance de l'administrateur de biens dont le rôle est d'encaisser les loyers. Le texte de loi renvoie ici au contrat et il est conseillé de bien négocier.

4. La fiscalité

Certains propriétaires incluent dans leur bail l'obligation pour le preneur de s'acquitter des taxes locales comme la taxe foncière ou la taxe sur les bureaux. Vérifiez bien la présence de cette clause au moment de la signature.

5. La clause de souffrance

Cette clause est ajoutée à un bail pour déroger à l'article 1724 du Code civil qui protège le preneur pendant de longs travaux. Selon la loi, si le bailleur effectue des travaux dans le local et que ceux-ci s'étendent sur plus de 40 jours, il doit consentir une réduction du loyer au prorata du préjudice subi par le preneur. La clause dite de souffrance vient alors établir que le preneur doit souffrir les travaux, et ce sans recevoir la moindre indemnité en échange.

6. La hausse du loyer

Selon la législation en vigueur, la réévaluation des loyers s'effectue tous les trois ans. Certains baux sont pourvus d'une clause dite " d'échelle mobile " qui prévoit une réactualisation annuelle selon l'indice Insee du coût de la construction (ICC). Les experts notent que l'ICC ayant une tendance à l'inflation, et conseillent aux commerçants d'exiger que l'augmentation du loyer soit indexée sur l'indice des loyers commerciaux, ou mieux encore : qu'on se contente d'appliquer la révision tous les trois ans prévue par la loi.

7. L'exemption de responsabilité

En cas de panne des services habituels de l'immeuble (ascenseur, chauffage, climatisation), la responsabilité retombe normalement sur le bailleur. Cependant, celui-ci peut tout à fait s'en exonérer dans le bail, de façon à ce que le locataire soit privé de recours en cas de préjudice. Notez qu'il s'agit là d'une pratique légale.

Conclusion : faites appel à un professionnel

Les juristes sont unanimes : les consultations se font bien souvent trop tard pour que les locataires puissent s'éviter les problèmes. Il est également conseillé aux commerçants en passe de renouveler leur bail de faire très attention à ce que des clauses abusives n'aient pas été intégrées par des bailleurs trop soucieux de se protéger.

Comme avant de signer tout document juridique, il est important de demander conseil à un expert de la question. Il ne suffit pas de se renseigner sur internet pour devenir un spécialise des baux commerciaux, et vous gagnerez beaucoup de temps en prenant rendez-vous avec un cabinet juridique. Des avocats spécialisés proposent même des entretiens téléphoniques et des audits de bail qui, pour un faible investissement, pourront vous économiser beaucoup d'argent et de souci sur le long terme.

Et quand un bail ne vous convient pas, n'hésitez jamais à le négocier. Si votre projet de création d'entreprise est solide, vous avez toutes les chances d'obtenir gain de cause.