Dans une étude publiée le 5 novembre dernier, la fédération du commerce spécialisé Procos constate une explosion du taux de locaux inoccupés dans les centres commerciaux. Les détails.

Depuis des années, malgré la crise et malgré les baisses de consommation et de fréquentation, la France construit à tour de bras des centres commerciaux. Et année après année, de façon logique, l'offre de surfaces de vente disponible s'étoffe alors que la demande s'essouffle. Un phénomène qui n'est pas nouveau en soi, mais qui s'accentue selon les constats de Procos. Ainsi, dans une récente étude, la fédération du commerce spécialisé s'alarme : « la vacance commerciale a augmenté de 50% dans les centres commerciaux français en seulement deux ans, passant de 4,6% en 2012 à 7,6% en 2014 ».

Cette étude réalisée en octobre 2014 par Procos sur 750 centres commerciaux (du petit au très grand) démontre d'un vrai malaise profond et durable. « Le phénomène, qui atteint désormais un niveau structurel, témoigne des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc immobilier toujours plus étendu, toujours plus cher, en définitive moins profitable. »

Une vacance commerciale en accélération

Si comme le constate Procos, la vacance commerciale s’installe et s’accélère dans le parc immobilier des centres commerciaux, « plus que l’évolution de la moyenne, ce sont les évolutions des écarts à la moyenne, qui révèlent l’intensité du phénomène. » Clairement, les centres commerciaux qui étaient naguère des fers de lance sont aujourd'hui moins nombreux à afficher des taux de vacance réduits et à l'opposé, les centres commerciaux qui avaient avant du mal à séduire les enseignes sont toujours plus nombreux.

En chiffres, en 2001, 75% des centres commerciaux bénéficiaient d’une situation très favorable (taux de vacance inférieur à 5%). En 2014, ils ne sont plus que 60% dans ce cas. A l'opposé, en 2001, 14% des centres commerciaux présentaient un taux de vacance supérieur à 10%. Ils sont désormais 18% dans cette situation en 2014.

Comment expliquer ce bond de la vacance commerciale ? Selon Procos, l’origine de la vacance commerciale actuelle relève de causes multifactorielles. La première de ces causes « semble résulter des évolutions de peuplement et des mutations du mode de croissance des entreprises de commerce. » Et Procos de revenir sur ces évolutions qui débutent dans les années 1930, alors que l'exode rural s'intensifie. « En France, le parc de magasins atteint son apogée dans les années 1920. On recense alors près de 1,5 million de boutiques dans le pays. »

Aujourd'hui, la France en compte environ 850.000 alors que dans le même temps, la population a cru de 50%. Le phénomène s'est encore amplifié avec « le développement à partir des années 1950-1960 de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaines de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc). »

Actuellement, « la vacance commerciale semble davantage résulter d’une crise de surproduction des surfaces de vente. » Depuis une vingtaine d’années en France en effet, le parc de surfaces commerciales croit à un rythme plus rapide que celui de la consommation soit + 3,5% par an entre 1992 et 2009 (passant de 48 millions de m2 à 77 millions de m²) alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé que de + 2,1% par an. A cela s'ajoute une baisse des rendements des magasins (exprimés en € de chiffre d’affaires par m² de vente) qui « diminuent de 1% par an, alors que leurs coûts d’occupation progressent de + 3% par an par le jeu de l’indexation des loyers (voire davantage, en intégrant les renouvellements). »

Toutes ces causes ont des effets sur les stratégies des enseignes. « Mécaniquement, les enseignes sont conduites à redéfinir leur stratégie de maillage, plus à partir des performances consolidées de leur réseau de point de vente, mais à partir de la performance de chacun de leur point de vente, considéré comme un centre de profit indépendant. »

La prime aux « vieux centres » et aux très grandes galeries commerçantes

« Globalement, les centres les plus anciens résistent mieux à la vacance » résume Procos. Ainsi, le taux de vacance des centres ouverts dans les années 1970 oscille autour de 5%, alors que celui des centres ouverts entre 1980 et 2000 évolue autour de 7,5%. Pour les centres ouverts dans les années 2000, le taux de vacance grimpe autour de 10%. « La dernière génération de centres commerciaux peine à trouver sa place dans un parc arrivé à maturité. » Outre l'ancienneté, des situations contrastées apparaissent également selon la taille des centres commerciaux.

« Ainsi, la vacance décroit avec la taille des galeries marchandes (mesurée en nombre de boutiques) » constate Procos. Les petites galeries marchandes (de 20 à 40 boutiques) enregistrent ainsi une forte dégradation de leur situation. La vacance y progresse de 2,5 points (4,9% en 2012 vs 7,4% en 2014). La situation est encore plus défavorable pour les grandes galeries (de 40 à 80 boutiques) pour lesquelles la vacance bondit de 3,3 points (4,2% en 2012 vs 7,5% en 2014). « Les galeries de centres commerciaux régionaux (de 80 à 120 boutiques) voient également leur situation se dégrader, mais dans une moindre mesure. »

La vacance y progresse de 1,4 point (5,5% en 2012 vs 6,9% en 2014). Même chose pour les « méga mall » ou très grandes galeries (centres commerciaux de plus de 120 boutiques) où la vacance progresse modérément de 1,7 point (4,4% en 2012 vs 6,1% en 2014). Selon Procos, ces grands écarts des situations en fonction de la taille des galeries commerçantes traduisent d'un « effet de la loi des rendements croissants : les grands centres commerciaux résistent mieux à la vacance commerciale parce qu'ils offrent des débouchés plus que proportionnels à leur taille. »

Ceci étant, chaque centre garde ses particularités, qui fluctuent en fonction des stratégies de promotion et de valorisation des opérateurs bailleurs. Ainsi, les opérateurs qui enregistrent les taux de vacance les plus élevés (supérieurs à 10%), se retrouvent parmi ceux qui ont développé « les opérations les plus singulières en termes de programmation (absence de locomotive alimentaire, forte composante culture-loisirs et restauration) et de localisation (en général sur d'anciennes friches industrielles ou portuaires situées aux abords d'un centre-ville historique) ». A l'inverse, les opérateurs qui enregistrent les taux de vacance commerciale les plus faibles (inférieurs à 5%) se retrouvent parmi ceux qui ont choisi de « privilégier la régularité et la pérennité de leurs flux de revenu locatif à long terme plutôt que la maximisation du rendement de leurs actifs à court terme ». Selon Procos, cette catégorie d’opérateurs regroupe la plupart des foncières issues de groupes de distribution alimentaire. A la croisée des chemins, entre les meilleurs et les pires taux de vacance (autour des 6%), l'on retrouvent les opérateurs qui ont opté pour « une stratégie « d’écrémage », consistant à privilégier les actifs core et core + ».

5 modèles particulièrement touchés par la vacance commerciale

Selon Procos, en observant plus précisément les caractéristiques des centres commerciaux plus finement, « cinq types d’ensembles commerciaux apparaissent plus particulièrement touchés par la vacance commerciale ». Ces modèles que l'on pourrait taxer d'obsolètes aujourd'hui sont :

• les petites galeries marchandes ouvertes dans les années 1970-1980, organisées en front de caisse d’un hypermarché ;
• les petites galeries marchandes de centre ville, ouvertes dans les années 1980-1990 ;
• les centres commerciaux ouverts dans les années 2000, situés en bordure de centre ville, pénalisés à la fois par leur absence de véritable locomotive alimentaire et par leur relatif isolement du circuit marchand principal ;
• les grands centres commerciaux ayant fait l’objet d’une extension de trop ;
• les très grands centres commerciaux dont la zone primaire se caractérise par un faible niveau de revenu.