CBRE dresse le portrait des commerces dans les grandes métropoles en 2014 avec pour chaque ville, une fourchette de prix des principaux loyers commerciaux à Paris, Bordeaux, Lille, Marseille, Lyon, Strasbourg, Nice et Toulouse.

L'immobilier commercial à Paris

La capitale bénéficie d'une aura qui la place d'emblée en tête du classement français, mais aussi pour 2013, en tête du classement mondial des villes les plus attractives pour les investisseurs étrangers. « La capitale a ainsi vu arriver 50 nouvelles marques internationales distribuées en succursales en 2013 » précise CBRE. En 2013, 48% des enseignes recensées dans le monde sont ainsi présentes à Paris. Et en 2014 ? De nouvelles arrivées ont été recensées parmi lesquelles des enseignes américaines comme Tutti Frutti (alimentaire), The North Face (équipement de la personne) ou Tesla (automobile). Et si « les opportunités pour les nouvelles marques de pénétrer le marché parisien ont été créées à la fois par l’ouverture de centres commerciaux et par des extensions de centres existants », les emplacements « prime » de pieds d’immeubles du centre de la capitale restent toujours la cible privilégiée des enseignes. Les artères les plus demandées sont toujours les mêmes à savoir l’avenue des Champs Elysées, la rue St Honoré, la place de l’Opéra, la rue des Francs Bourgeois, l’avenue Montaigne et le quartier St Germain. « Le niveau des valeurs locatives, toujours élevé, n’est pas un frein à l’arrivée de ces nouveaux entrants. Ces derniers cherchent à sécuriser leur investissement dès l’ouverture du point de vente en bénéficiant des flux existants tout en maximisant leur visibilité. » Malheureusement les emplacements « prime » sont rares, et si « les axes secondaires sont moins regardés par les grandes enseignes nationales et internationales » elles attirent tout de même « des enseignes ayant des capacités d’investissement moindre ou par des indépendants, même si cela reste marginal. »

En terme de valeurs locatives, les artères les plus rares sont bien évidemment les plus chères. Il faut ainsi compter entre 5.000 et 18.000 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local sur l'Avenue des Champs Elysées, entre 5.000 et 10.000 € pour l'Avenue Montaigne, entre 1.700 à 9.500 € pour la rue Saint-Honoré, entre 1.500 et 3.500 € pour l'Avenue de l'Opéra, de 3.500 à 6.000 € pour le boulevard Haussmann, et de 1.200 à 6.000 € pour le boulevard Saint-Germain. Pour trouver des prix plus abordables, il faut se replier sur des rues secondaires de la Rive Gauche comme le boulevard Saint Michel (de 700 à 3.200 €), la rue du Bac (entre 1.100 et 1.750 €), ou encore miser sur une artères moins prisée du Marais comme la rue Vieille du Temple (1.200 à 3.500 €), le quartier des Halles sur le boulevard Sébastopol (de 500 à 1.000 €), ou sur les grands boulevards (de 500 à 1.250 €).

L'immobilier commercial à Bordeaux

Selon CBRE, « Bordeaux fait partie des villes sur lesquelles plusieurs enseignes, notamment internationales, cherchent à se positionner dans le cadre de leur développement français. » Dans les axes « prime », autrement dit le haut de la rue Ste Catherine, la rue de la Porte Dijeaux et le Cours de l'Intendance, les emplacements sont rares. Ceci étant, des opportunités se présentent de tant à autre (ex-Virgin, ex Maison du Tourisme ou encore programme Les Promenades Ste Catherine). D'autres opportunités sont également à saisir dans le cadre du grand réaménagement du quartier et des abords de la gare Euratlantique ainsi qu'autour des anciens bâtiments industriels du quartier des bassins à flots dont la 2^ème phase sera « tournée vers le commerce, le loisir et la culture avec comme élément fédérateur, la Cité de la Civilisation et du Vin. »

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.500 et 2.300 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local rue Ste Catherine (haut) et Rue Porte Dijeaux, et de 1.000 à 1.800 € pour le Cours de l'Intendance ou la Rue Voltaire. Les prix des emplacements N°1 bis oscillent quant à eux entre 500 et 1.000 € dans le Rue des Remparts, la rue des Trois Canils, la rue de Grassi, le Cours Georges Clemenceau ou le bas de la rue Ste Catherine. Les emplacements N°2 sont guère moins chers (de 400 à 900 € pour la rue du Pas St Georges). En périphérie, et notamment à Mérignac Soleil, les valeurs locatives oscillent entre 120 et 220 €.

L'immobilier commercial à Lille

Selon CBRE, « la métropole lilloise demeure dans le spectre des stratégies de développement des enseignes nationales et internationales. Celles-ci restent à l’affût d’opportunités mais l’offre disponible, rare, est aussi souvent en inadéquation avec le cahier des charges des enseignes. » Les axes les plus recherchés sont toujours la rue Neuve, la rue de Béthune, la rue Grande Chaussée, la rue des Chats Bossus, ou encore la rue de la Bourse. A court terme, des opportunités sont attendues dans le cadre de la restructuration du Palais de la Bourse, mais également à Euralille actuellement en travaux de rénovation. « Les offres disponibles dans la galerie des Tanneurs sont aussi autant de possibilités pour les enseignes qui souhaiteraient en particulier tester un nouveau concept par le biais de magasins éphémères. »

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.500 et 2.300 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local en emplacement « prime » (rue Grande Chaussée, rue Neuve, Grand Place, rue de Béthune), de 800 à 1.500 € pour un local en emplacement N°1, de 500 à 1.000 € pour un N°1 bis, et entre 400 et 600 € pour un emplacement N°2. Au sein des centres commerciaux de centre ville, les valeurs locatives oscille entre entre 300 et 600 € pour les Tanneurs, et de 600 à 1.200 € pour Euralille. Dans les zones commerciales de périphérie (V2, Englos), les loyers oscillent entre 200 et 400 €.

L'immobilier commercial à Lyon

En centre-ville, la rue Victor Hugo perd de son aura et se voit supplantée par les rues de la République, Edouard Herriot et Emile Zola. « Les valeurs « prime » s’y sont maintenues ces derniers mois, les sites les plus qualitatifs étant ceux les plus proches de la place Bellecour. » Face à ces artères « prime », le centre commercial La Part Dieu fait mieux que résister avec ses 127.000 m². « Les travaux d’amélioration menés en 2013/2014 portent leurs fruits. La demande est forte et les valeurs élevées. » En revanche, le centre commercial Confluence ouvert en avril 2012 à grand renfort d'annonces peine toujours à s’affirmer « notamment en raison d’accès peu évidents et d’une ouverture sur l’extérieur pénalisante les jours de mauvais temps. » Parmi les opportunités à Lyon, certaines sont à saisir dans le projet de requalification du quartier Grolée/Carnot dans le 2^ème arrondissement. « Les arrivées des premières enseignes devant sonner le renouveau sont prévues pour le 2^ème semestre 2015. »

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.200 et 2.000 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local en emplacement « prime » sur la rue de la République et de 800 à 1.800 € sur la rue du Président Edouard Herriot. En emplacement N°1, les prix oscillent entre 900 et 1.500 € dans la rue Emile Zola, de 800 à 1.200 € sur la rue de Brest ou la rue Gasparin, et de 580 à 1.000 € sur la rue Victor Hugo. En emplacements N°1 bis, les prix oscillent entre 500 et 1.000 € sur la rue du Maréchal de Saxe, et de 300 à 600 € sur l'avenue des Frères Lumière. Pour les centres commerciaux de La Part Dieu et Confluence, les prix oscillent entre 1.000 et 2.300 €.

L'immobilier commercial à Marseille

L'immobilier commercial à Marseille est en plein chamboulement. L’ouverture du centre commercial Les Terrasses du Port en 2014 change de fait la donne. « Plusieurs enseignes ont fait le pari de s’y implanter au détriment du centre-ville. Si le recul est pour l’instant insuffisant pour juger d’un bon démarrage du nouveau centre, la fréquentation dans le centre-ville et dans les autres centres commerciaux s’en est trouvée affectée. » Ceci étant, le centre-ville ne s'en laisse pas compter. « La rue Ferréol et la rue Paradis sont actuellement en cours de requalification pour renforcer leur attrait (trottoirs élargis, nouveau mobilier urbain) dans un paysage urbain qui change rapidement. Elles restent les axes « prime » du centre-ville ciblés par les enseignes. » Les lignes pourraient encore changer dans les prochains mois. En effet, actuellement Marseille fourmille de nombreux chantiers de rénovation et de requalification des quartiers, ce qui a priori devrait redynamiser le commerce phocéen. Parmi les chantiers à suivre, celui de la 2^ème partie de la rue de la République devrait créer de nouvelles opportunités. La requalification de la rue de Rome grâce à l’arrivée du tramway au printemps 2015 et la montée en gamme de La Canebière sont également à suivre. Du côté des projets de centres commerciaux, « le chantier des Docks, dont la moitié est commercialisée, suit son cours, avec une inauguration attendue au printemps 2015. »

Le centre commercial Le Prado qui sera livré dans le courant 2017 bénéficie déjà de l’arrivée annoncée des Galeries Lafayette. « Le centre Bourse est toujours en travaux avec encore quelques cellules vacantes ». Et tout cela est sans oublier les projets du centre Bleu Capelette, le 4^ème centre commercial à La Valentine et la rénovation du centre commercial Grand Littoral. Selon CBRE, « si le potentiel existe, les contours du paysage commercial sont pour l’heure flous. D’où la difficulté des acteurs à prendre des décisions rapidement. »

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.200 et 1.700 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local en emplacement « prime » sur la rue St Feréol et la rue Paradis, de 600 à 1.200 € pour des emplacements N°1 sur la rue de la République ou la re Grignan. Les N°1 bis se négocient entre 400 et 650 € sur la rue de Rome, la Canebière ou encore la Place de Gaulle. Les emplacements N°2 rue Vacan oscillent quant à eux entre 350 et 450 €. Dans les centres commerciaux, les valeurs locatives oscillent entre 1.000 et 1.500 € à La Valentine et sur Les Terrasses du Port. Les emplacement en retails parks de périphérie se négocient quant à eux entre 200 et 300 € à Plan de Campagne et de 600 à 900 € pour le site Avant Cap.

L'immobilier commercial à Nice

Un pouvoir d'achat des résidents élevé, des touristes plus ou moins fortunés... le commerce à Nice bénéficie d'un spectre de clients très large. Depuis 2007 et l'arrivée du tramway, le centre-ville se redynamise. « La ligne passe par l’avenue Jean Médecin, artère commerçante majeure, avec des enseignes plutôt grand public. » L'artère reste attractive comme le constate CBRE grâce notamment à l'arrivée prochaine de Primark dans l'ancien Virgin, mais aussi le renouvellement d'enseignes au centre Nice Etoile. « La ligne de tramway s’étire ensuite vers le Vieux Nice où les opportunités pour le secteur du commerce pourraient permettre à terme de modifier le visage de ce quartier. » Outre le centre-ville, CBRE note que l’activité en périphérie reste soutenue « avec le centre commercial historique Cap 3000 qui bénéficiera d’une extension importante avec vue sur mer. » Les ouvertures de Polygone Riviera (75.000 m²) et Nice One (27.000 m²) actuellement en cours de construction vont également à terme offrir de belles opportunités aux enseignes.

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.300 et 2.000 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local en emplacement « prime » sur l'avenue Jean Médecin et entre 1.800 et 2.000 € pour l'avenue de Verdun ou encore la luxueuse rue Paradis. Les emplacements N°1 sur la rue Masséna se négocient quant à eux entre 900 et 1.200 €. En s'écartant de l'hyper prime, les valeurs locatives deviennent franchement plus abordables. Un emplacement en N°1 bis se négocie ainsi entre 250 et 400 €, et un N°2 rue de la République entre 150 et 220 €. Le prix se renchérit dans les centres commerciaux. Il faut en effet compter entre 1.000 et 1.300 € au centre Nice Etoile, et de 1.200 à 1.500 € à Cap 3000. En périphérie, les valeurs locatives oscillent entre 250 et 300 €.

L'immobilier commercial à Strasbourg

Du fait de sa situation géographique à la croisée de l'Europe, Strasbourg bénéficie d'un pouvoir d'attraction indéniable tant pour les enseignes françaises qu'étrangères. Les artères les plus porteuses sont notamment la rue des Grandes Arcades et la place Kléber mais les locaux vacants y sont rares. « La demande se reporte donc sur les sites n°1 ou 1bis où les valeurs sont plus abordables et les disponibilités plus nombreuses ». Les principaux centres commerciaux de l’agglomération résistent et notamment la Place des Halles qui connaît un « nouveau souffle depuis sa rénovation fin 2013. » En périphérie, « l’agrandissement de la galerie commerciale du Cora Mundolsheim (50 boutiques) après 2 ans de travaux a rencontré un accueil très positif. »

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.200 et 2.200 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local en emplacement « prime » sur la rue des Grandes Arcades et de 1.500 à 2.000 € Place Kéber. En N°1, les valeurs locatives fluctuent énormément sur les emplacements. Il faut ainsi compter entre 1.400 et 1.700 € sur la rue de la Mésange, et de 660 à 1.400 € sur la rue des Orfèvres. En N°1 bis, les prix oscillent entre 500 et 800 €. Au sein des centres commerciaux (Rivétoile, Place des Halles), les valeurs locatives oscillent entre 900 et 1.300 €.

L'immobilier commercial à Toulouse

A Toulouse, les emplacements « prime » tirent leur épingle du jeu, « et ce malgré des valeurs locatives conservées à des niveaux toujours aussi élevés. » Des secteurs comme la Place Wilson, Rue Lafayette et les abords du Capitole renouent également avec des fréquentations en hausse grâce à la création récente d'espaces piétonniers. En périphérie, de nouvelles opportunités sont à saisir dans le cadre du projet Promenade 31 à Fenouillet (50.000 m² de surfaces commerciales). « La commercialisation du retail park s’achève et l’ouverture est prévue pour 2015. L’extension de la galerie est annoncée pour mi-2016. » A plus longue échéance, le site Val Tolosa à Plaisance du Touch, pourrait apporter son lot d'opportunités. La zone commerciale de Labège devrait, également à moyen terme, « voir son parc commercial remodelé et redynamisé, grâce à l’arrivée du métro prévue en 2019 (prolongement de la ligne B dont deux stations desserviront le centre commercial Labège 2 en amont et en aval). »

En terme de valeurs locatives, il faut ainsi compter entre 1.300 et 1.900 € hors taxes, hors charges du mètre carré par an pour un local en emplacement « prime » sur la rue Alsace-Lorraine, la rue Lafayette ou encore Place Wilson. Les emplacements N°1 se négocient quant à eux entre 900 et 1.400 € sur la rue St Rome, la rue des Arts, la rue de la Pomme. En N°1 bis, la valeur locative oscille entre 50 et 850 € rue Lapeyrouse, rue Boulbonne, rue Croix-Baragnan ou encore rue de Rémusat, tandis qu'en N°2, les prix oscillent entre 200 et 300 € sur le boulevard de Strasbourg, et le boulevard Carnot. Au sein des centres commerciaux de Labège 2 et Blagnac, les prix oscillent entre 900 et 1.300 €. En périphérie de Toulouse, les valeurs locatives se placent entre 100 et 180 €.

Tout le dossier

Introduction

Immobilier commercial : En 2014, les investisseurs étrangers dopent le marché

Les centres commerciaux toujours à la peine en 2014