Selon l'enquête « Le commerce en France 2014 » publiée par CBRE début décembre, les centres commerciaux restent à la peine entre baisse de fréquentation, concurrence du e-commerce, et surabondance de l'offre immobilière.

Selon les chiffres CBRE, au 1^er octobre 2014, le parc de centres commerciaux français totalisait 14,5 millions de m², dont 6,6% livrés au cours des 5 dernières années. Globalement, l'on recense sur le territoire national 289 centres commerciaux de plus de 20.000 m² pour un volume cumulé de 10,6 millions de m². « D’ici 2016, 459.800 m² viendront s’ajouter au parc avec 11 nouveaux centres actuellement en cours de construction (303.500 m²) et 22 projets d’extension (156.300 m²). » Une surabondance de m² qui cadre mal avec l'atonie de la consommation d'aujourd'hui mais aussi avec la sélectivité toujours plus poussée des enseignes ! En effet, ces dernières cherchent avant tout à rentabiliser leurs emplacements. Chaque installation devient stratégique. Les centres qui ne peuvent offrir un flux de clientèle suffisant peinent à faire le plein.

La vacance s'accélère ainsi sur certains centres en perte de vitesse, ce qui a pour effet de réduire encore la fréquentation dans un effet spirale descendante. « Si la baisse de fréquentation est généralisée, les centres régionaux et les centres de taille intermédiaire, bien implantés dans leur bassin de consommation et épargnés par la cannibalisation d’autres pôles, tirent leur épingle du jeu » analyse CBRE. Selon le « Top 5 » CBRE, les villes les mieux dotées en centres commerciaux sont Le Havre avec 561 m² / 1.000 habitants, suivi de Dijon à 448 m² pour 1.000 habitants, Reims à 431 m² / 1.000 habitants, Montpellier 418 m² pour 1.000 habitants, Marseille et Aix en Provence avec 405 m² pour 1.000 habitants.

Une évolution inévitable

« La concurrence entre les différents pôles commerciaux (centres commerciaux, parcs d’activités commerciales, centres-villes) les pousse à se différencier pour améliorer la fréquentation voire, dans le contexte actuel, a minima la maintenir ». Cet effort de différenciation est vital pour les gestionnaires des centres commerciaux.

Selon les résultats de la dernière enquête menée par CBRE sur les habitudes de consommation en Europe (How Consumers Shop 2014), les consommateurs citent principalement pour la France des améliorations sensibles ces trois dernières années autour de 3 éléments : la rénovation, l’extension du centre et l’arrivée de nouvelles enseignes. « D’autres facteurs sont également cités comme étant venus améliorer les prestations des centres commerciaux au cours des 3 dernières années tels que la mise en place de la gratuité du parking, l’organisation d’événements et la mise en place ou le renforcement d’équipements de loisirs. » Tous ces éléments favorisent l'attractivité, mais ils ne suffisent pas toujours à faire la différence.

En effet, la concurrence entre les différents centres commerciaux s'intensifie. Sans compter qu'en périphérie, les retails parks offrent également des valeurs locatives plus attractives que dans les centres commerciaux. « Les loyers y sont stables avec tout de même une forte décote pour les produits vieillissants et mal positionnés. Si les meilleurs emplacements et produits sont logiquement les plus regardés, les enseignes sont particulièrement vigilantes à la notion de coût global. La pression fiscale est devenue un paramètre qui pèse significativement. »

Boîtes commerciales regroupées en entrée de ville, boîtes isolées, parcs d’activités commerciales architecturés... aujourd'hui la périphérie multiplie les formats. « Malgré la difficulté pour les promoteurs de faire sortir de terre de nouveaux parcs d’activités commerciales, ils deviennent progressivement le nouveau modèle de périphérie, jouxtant et accroissant la concurrence sur les ensembles commerciaux plus anciens ». Mieux intégrés dans le paysage urbain, ces nouveaux produits répondent mieux aux attentes des consommateurs et sont « aussi plus cohérents avec les besoins des enseignes. La désaffection de ces dernières, jugulée à celle des consommateurs pour certaines zones commerciales est croissante, la cannibalisation faisant progressivement son office. »

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