Selon le bilan dressé par la Fédération pour l'Urbanisme et le développement du commerce spécialisé (Procos), le production de surfaces de commerce a de nouveau ralenti en France en 2014.

Lors d'une conférence de presse qui s'est tenue à la mi-janvier, Procos a dressé le bilan 2014 de la production de surfaces commerciales. Celle-ci a de nouveau ralenti en France avec notamment une chute brutale de 20% des surfaces de plancher commercial ayant obtenu leur permis de construire sur l'année et la baisse de 3% des surfaces commerciales ayant obtenu leur autorisation d’exploitation commerciale en CDAC.

Globalement sur l'année, les créations totalisent 73% des surfaces autorisées, tandis que les transferts et extensions (27%) assurent le restant. Cette proportion est quasi identique à 2013 (76% de créations pour 24% de transferts extensions). « La moitié des surfaces autorisées se rapporte, comme en 2013, à la création ou à l’extension d’un ensemble commercial, qu’il s’agisse d’un parc d’activités commerciales ou d’un centre commercial ». L’autre moitié se rapporte à la création ou à l’extension de grandes surfaces (hypermarchés ou supermarchés 21%, grandes surfaces spécialisées bricolage et jardinerie 16%, grandes surfaces spécialisées dans l’équipement de la maison 7% ou l’équipement de la personne 4%).

Dans les mêmes temps, quelque 651 drive ont été créés ex-nihilo en 2014 (source Panorama Trade Dimensions), représentant une surface bâtie totale estimée entre 1,2 et 1,4 million de m². « En tenant également compte de cette forme de vente, le volume global de surfaces commerciales autorisées serait compris dans une fourchette de 3,3 à 3,5 millions de m² en 2014. »

Selon Procos, le ralentissement enregistré en 2014 « devrait se poursuivre, au vu cette fois de l’évolution du stock d’opérations d’immobilier de commerce en projet par les promoteurs, en baisse de 8% sur les 5 années à venir. »

Moins de demandes d'autorisation, moins de mises en chantier

Le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire chute de 20%, pour atteindre son niveau le plus bas - 5,1 millions de m² - depuis ces quinze dernières années. Selon l'analyse de Procos, ce recul n'est du qu'en partie à la crise. La réforme du Code de l’urbanisme, introduite par la loi Alur, a semble-t-il largement concouru temporairement à « freiner les demandes et la délivrance des permis de construire. »

Résultat, en 2014, le plus gros des nouvelles surfaces commerciales se compte dans les rangs des surfaces commencées à construire, soit près de 4 millions de m² (à son niveau le plus faible, depuis ces quinze dernières années). « Le ralentissement est également manifeste sur le marché de l’immobilier de commerce, appréhendé cette fois à travers le volume des surfaces commerciales autorisées en CDAC et CNAC ». En effet, en 2014, 2.101.600 m² de surfaces commerciales ont été autorisés. Ce volume, en recul de 3% par rapport à 2013 atteint là aussi son niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années.

Pourquoi un tel recul ? Selon Procos, « ce recul résulte principalement d’une diminution des demandes d’autorisation (2,6 millions de m² déposés en 2014 contre 2,8 millions de m² déposés en 2013) ». Les CDAC et la CNAC ont pourtant accordé davantage leur autorisation (77 % des m² déposés ont été autorisés en 2014 contre 73% en 2013).

Face à ces chiffres, Procos s'interroge : « Le marché de l’immobilier de commerce serait-il parvenu à maturité ? » La réponse n'est pas si simple ! En effet, le ralentissement de la production coïncide en 2014 avec un volume record de 7,7 milliards d’euros de transactions dans l’immobilier de commerce. Avec les cessions d’Unibail, de Klépierre, de Corio, pour ne citer que ceux-là, le marché s'est focalisé sur « la recomposition des portefeuilles d’actifs » au détriment du développement de nouveaux projets. Pause ponctuelle et stratégique ou véritable revirement ? Selon Procos, « le marché prend plutôt une respiration ».

Le développement à tout crins est remplacé par un développement plus mesuré et sélectif. « Ainsi, l’intérêt des opérateurs se confirme pour les opérations de création ou d’extension de PAC ou retail park ainsi que pour les opérations d’extension de centres commerciaux de périphérie. En revanche, les opérations plus risquées, plus coûteuses et/ou de plus long terme poursuivent leur reflux, à l’exemple des créations ou extensions de centres commerciaux de centre-ville. »

La prudence serait donc désormais de mise chez les promoteurs ? Certes oui, mais aussi du côté des preneurs : « L’allongement des délais de réalisation, les difficultés de commercialisation, comme l’incertitude grandissante qui pèse sur les dates de sorties des opérations » sont autant de signes qui font penser que les grandes enseignes y réfléchissent désormais à deux fois avant de signer. D'autant que dans le même temps, la multiplication des surfaces et les hausses de prix des loyers « continuent de croître à un rythme supérieur à celui de l’évolution de la consommation et des chiffres d’affaires du commerce de détail. »

La poursuite du ralentissement se confirme pour l'avenir

Selon Procos, à moyen terme, le ralentissement de la production de surfaces commerciales devrait se poursuivre « au vu de la baisse du stock d’opérations d’immobilier de commerce projetées par les promoteurs. » En effet, à date, au 1^er janvier 2014, « quelque 397 opérations représentant 5.891.000 m² de surface de vente en projet à moyen terme » sont dans les cartons des promoteurs. Ce chiffre, quoique impressionnant, est en « chute de 7% en nombre d’opérations et de 8% en volume de surfaces de vente, par rapport à 2013. » Comme les années précédentes, les projets sont essentiellement tournés à 89% des surfaces (soit 5.230.000 millions de m²) en périphérie. Parmi ces projets, « les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (3.132.000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1.851.000 m²). » En centre-ville, les projets de centres commerciaux restent marginaux (1,9% des surfaces en projet, soit 113.000 m²). En terme de délais, 40% des projets sont annoncés pour 2015 et 2016. « La part des projets à échéance indéterminée se maintient à un niveau élevé, de 29% ».

Les projets à venir en chiffres

Parmi les 397 opérations recensées par Procos, 228 ont déjà obtenu leur autorisation. « Elles représentent un volume de 3.240.000 m² de surface de vente dont 28% - 1.655.000 m² - ouvriront entre 2015 et 2016. » Parmi ces projets de courts termes, l'on trouve notamment les retail park du Grand Village à Toulouse (38.155 m² en 2015), mais aussi la Promenade de Flandre à Lille (45.000 m² en 2015), Cap Emeraude à Dinard (57.000 m² en 2016), mais aussi des centres commerciaux comme Les Saisons de Meaux (46.100 m² en 2015), Polygone Rivièra à Nice (38.000 m² en 2015), Ikéa à Bayonne (57.000 m² en 2016) et Les Allées Shopping toujours à Bayonne (54.000 m² en 2016), ainsi que Val Tolosa à Toulouse (63.250 m² en 2016).

Côté centres commerciaux de centre-ville, les projets à venir sont La Vill'Up à Paris (20.000 m² en 2015), l'entrepôt Macdonald à Paris (27.120 m² en 2015), et Rue de la République à Marseille (24.000 m² en 2015).

En 2017 d'autres projets ouvriront leurs portes comme notamment la Zone de Malage à Mont-de-Marsan (38.000 m²), l'Envol à Montélimar (35.200 m²), ou encore les centres commerciaux de centre-ville Muse à Metz (26.100 m²) et Bleu Capelette à Marseille (24.400 m²).

Au total, 93% des surfaces autorisées le sont en périphérie (2.858.000 m²), 1.650.000 m² sous forme de parcs d’activités commerciales, 1.050.000 m² sous forme de centres commerciaux.