Centres commerciaux : un festival de mètres carrés jusqu'en 2020 !

Les projets d'extensions de centres commerciaux existants et de créations de nouveaux centres commerciaux sont pléthore. Nous avons ainsi recensés dans ce dossier pas moins de 32 projets d'extension pour 632.160 m² et 44 projets de créations pour 2.016.650 m², d'ici à 2020 ! Selon CBRE, « au 1^er octobre 2014, le parc de centres commerciaux français totalise 14,5 millions de m², dont 6,6% ont été livrés au cours des 5 dernières années. 289 centres commerciaux de plus de 20.000 m² sont répartis sur le territoire national pour un volume cumulé de 10,6 millions de m². »

Que peut-on dire des projets identifiés dans ce dossier très divers et variés ? Que pour les prochaines années se dessinent clairement 2 typologies de stratégies expansives.

2 stratégies de développement

La première stratégie est portée par les grands noms de la grande distribution que sont notamment Auchan, Casino, Carrefour ou encore Cora. Ces intervenants optent pour la plupart pour une potentialisation de leurs hypers existants par le biais d'extension. Ces extensions touchent rarement les surfaces de vente des hypers elles-mêmes, mais plutôt les galeries commerciales qui les bordent, voire des retails parks installés de façon satellite. Ceci étant, la foncière Immochan du groupe Auchan se distingue de ses consœurs.

En effet, cette foncière mène de front de nombreuses extensions, mais aussi de nombreuses créations (Les Saisons de Meaux + 30.000 m² GLA - Carcassonne Rocadest + 8.000 m² + 5.600 m² + 14.300 m² - Alpha 2017 à Aubagne avec + 200 boutiques pour un total de 75.000 m² et un pôle loisirs de 25.000 m² - Europacity, Gonesse + 230.000 m²). A noter aussi, le cas à part de la foncière Inter IKEA Centre Group (IICG) qui va ouvrir fin 2015 à Bayonne en plus d'un nouvel Ikea, un grand complexe commercial sur quelque 76.000 m² ! Pour les autres groupes de la grande distribution que sont notamment Leclerc, Intermarché ou encore Super U, leur forme coopérative particulière ne nous a pas permis d'identifier clairement les projets en cours...

La seconde stratégie est portée essentiellement par des spécialistes de l'immobilier commercial (Foncière Frey, Compagnie de Phalsbourg, Altarea Cogedim, Klépierre, Unibail-Rodamco, Hammerson PLC, Sodec ou encore Icade, Apsys Group,..). Souvent gestionnaires et promoteurs, ces acteurs sont très dynamiques sur le volet création de nouveaux espaces commerciaux ex-nihilo, un peu moins sur l'aspect valorisation de leur patrimoine existant (Unibail-Rodamco extensions à Parly 2 et Carré-Sénart). Globalement, cette catégorie d'acteurs se distingue sur la créativité de leurs projets. La plupart des nouvelles créations vont bien plus loin que le simple hyper avec une galerie commerciale adossée.

Parc paysagé, logements, loisirs à gogo... le centre commercial imaginé aujourd'hui par ces grands opérateurs se rapproche de plus en plus du lieu de vie et non plus seulement d'un lieu de consommation. Cette nouvelle vision des espaces commerciaux insinue de plus en plus un changement de « locomotive ». Aux grandes surfaces alimentaires qui occupaient jusqu'à ces dernières années le cœur de l'attractivité se substituent de plus en plus souvent des locomotives plus « tendance » dont le cœur d'activité est le loisirs.

La périphérie toujours et encore

Si de toutes évidences le rapport avec le centre commercial change avec l'avènement des nouveaux « centres de vie » d'aujourd'hui, il est toutefois une chose qui ne change pas : la périphérie capte toujours la plupart des projets à venir. Pourquoi ? Tout simplement parce que plus que jamais, les centres commerciaux d'aujourd'hui avec leurs ramifications loisirs et détente demandent de la place, beaucoup de place même. A chaque fois, les projets accaparent de nombreux hectares, et pour trouver de telles emprises les promoteurs n'ont d'autres choix que de s'éloigner des centres-villes.

Ceci étant, quelques contre-exemples sont bien évidemment à noter parmi lesquels le projet développé par Altarea Cogedim Boulevard MacDonald dans le 19e à Paris (30.000 m² en pied d'immeuble), mais aussi Vill'Up développé par Apsys Group (+ 24.000 m² dans le parc de la Villette), ou encore les Docks de Marseille géré par Constructa sur 17.000 m² à quelques pas du vieux port, Les Passages Pasteur développés par Klépierre en plein cœur de Besançon (+  14.800 m² GLA), Les Maourines développées à Toulouse par Carrefour Property (+ 11.000 m²), Le Prado développé par Klépierre à Marseille (+ 23.000 m² GLA), Massy Place du Grand Ouest développé par Altarea Cogedim (+ 20.000 m² GLA), Le Jeu de Paume à Beauvais présenté par Hammerson PLC ( + 24.000 m² GLA) et l'extension restauration à Bordeaux Lac développée par Immochan (+ 1.850 m²).

Où se situent les plus gros projets ?

Sans conteste, le champion toutes catégories de la plus grande surface commerciale créée ex-nihilo est le projet Europa City porté par le Groupe Auchan à Gonesse (230.000 m² de commerces uniquement + 50.000 m² de culture, 100.000 m² d’espaces publics, 150.000 m² d’hôtellerie – restauration et 150.000 m² de loisirs !). Viennent ensuite des projets plus modestes (mais comment ne pas l'être !) comme :

• Les Allées Shopping - Pôle commercial régional des Landes et du Pays Basque (Sodec) + 100.000 m²
• Strasbourg – Vendenheim (Foncière Frey) + 100.000 m²
• Central Parc Valvert à Sainte Geneviève des Bois (Compagnie de Phalsbourg) + 85.000 m² GLA de commerce
• Alpha 2017 à Aubagne (Immochan) + 200 boutiques (75.000 m²), un pôle loisirs (25.000 m²)
• Chartres l'Iliade (Altarea Cogedim) + 80.000 m²
• Bayonne Ametzondo (Foncière IICG) + 76.000 m²
• Polygone Riveria à Cagnes sur Mer (Unibail-Rodamco/Socri) + 75.000 m²
• Ode à la Mer - Montpellier (Foncière Frey) + 61.000 m²
• Val Tolosa à Toulouse (Unibail-Rodamco) + 60.000 m²
• Roncq, Promenade de Flandre (Altarea Cogedim) + 60.000 m² SHON
• Open Saint Genis (Foncière Frey) + 60.000 m²
• Lillenium à Lille (Vicity) + 56.000 m²
• Les Allées Shopping de Montélimar (Sodec) + 55.000 m² SHON
• Best à Farébersviller (Codic) + 55.000 m²
• Muse à Metz (Apsys Group) + 52.000 m² GLA

Les grandes régions qui gagnent le plus de mètres carrés en création pure sont le Sud Est avec 16 projets déclinant 623.400 m² et l'Ile de France avec 10 projets déclinant 535.700 m².

1. Du côté des extensions, le projet de la Compagnie de Phalsbourg à Plan de Campagne à Marseille (+ 100.000 m²) surpasse tous les autres. Suivent :
2. Carré-Sénart (Unibail-Rodamco) + 53.840 m²
3. Cap 3000 Saint-Laurent-du-Var (Altarea Cogédim) + 52.400 m²
4. Toulouse Fenouillet (Mercialys) + 51.000 m²
5. CC Toulon la Valette (Altarea Cogedim) + 51.000 m²
6. Promenades à Brétigny sur Orge (Immochan) + 46.000 m²
7. La Petite Madelaine à Chambray Les Tours (Compagnie de Phalsbourg) + 45.000 m²
8. Rive Ouest à Rennes- Pacé (Compagnie de Phalsbourg) + 40.000 m²

Les grandes régions qui gagnent le plus de mètres carrés en extension sont là encore, le Sud Est avec 242.039 m² portés par 9 projets suivi de l'Ile de France pour 158.640 m² et 7 projets.

Sommaire

Centres commerciaux : quelle stratégie pour les enseignes en franchise ?

Centres commerciaux : qui sont les acteurs en présence ?

Centres commerciaux : le palmarès des promoteurs 2015 - 2020

Centres commerciaux : les extensions / rénovations 2015

Centres commerciaux : les extensions / rénovations 2016/2020

Centres commerciaux : Les extensions par grandes régions

Centres commerciaux : les créations 2015

Centres commerciaux : les créations 2016

Centres commerciaux : les créations 2017/2020

Les créations par grandes régions