Activités immobilières : une hausse modeste mais continue depuis 2000

3ème partie au dossier : " les services principalement marchands résistent à la crise "

Dominique André-Chaigneau

Publié le 11/05/2015 14:00

Le secteur des activités immobilières a mieux résisté que ce que l'on peut croire à la crise. Hormis en 2009 au plus fort de la crise, la croissance a été certes modérée mais continue depuis 2000. Les agences immobilières quant à elles sont en recul.

Le secteur des activités immobilières composé de trois sous-secteurs : les activités des marchands de biens immobiliers, la location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués et les activités immobilières pour compte de tiers, a plutôt mieux résisté que ce que l'on pensait. En effet, selon les chiffres de l'Insee, depuis le début des années 2000, le secteur connait une croissance régulière de + 1,1% par an « à l’exception d’un léger fléchissement en 2009 (- 1 point), au plus fort de la crise ». Cette cette croissance « a été deux fois moins rapide que celle des services marchands (+ 1,1% par an au lieu de + 2,0%) », mais la tendance est restée clairement dans le positif, 2013 compris (hausse de la production de 1%).

En 2012, le secteur dans son ensemble réalise un chiffre d‘affaires de 81 milliards d’euros, soit un dixième de celui des services marchands.

229.000 sociétés en 2012

Le secteur des activités immobilières (hors promotion) compte, en 2012, 229.000 sociétés non financières et entrepreneurs indépendants. Le secteur se caractérise par un nombre important d’unités n’employant aucun salarié (85% du total). En moyenne, les entreprises du secteur emploient 0,9 salarié (contre 2,3 dans les services marchands non financiers). En 2012, le secteur emploie ainsi 203.000 salariés hors intérim en équivalent temps plein (ETP). « Depuis 2000, leur nombre a crû à un rythme près de trois fois inférieur à celui des services marchands (+ 0,4% par an contre + 1,1%), mais supérieur à celui de l’ensemble de l’économie qui est restée stable ». La rémunération nette par salarié y est plus faible que dans l’ensemble des secteurs des services principalement marchands à 39.700 euros en moyenne contre 40.700 euros par an. Ces moyennes cachent de fortes disparités : de 52.700 euros chez les marchands de biens à 35.300 euros dans la location immobilière.

Un secteur très contrasté

Très capitalistique et nécessitant des investissements lourds, le secteur de l'immobilier (marchands de biens immobiliers, location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués) se distingue par un taux d’investissement quatre fois supérieur à celui de l’ensemble des services marchands (86% contre 23%). Ceci implique pour garantir l'équilibre de générer un taux de marge élevé « très au-dessus de la moyenne. En 2012, ce dernier est de 69% (contre 30% dans l’ensemble du champ, hors sièges sociaux), en hausse de 1,5 point par rapport à l’année précédente. En revanche, bien que toujours nettement supérieurs à la moyenne du champ, les taux de profitabilité, comme d’investissement reculent (- 8 et – 6 points). »

Dans l'ensemble du secteur, la location reste au cœur des activités immobilières. En effet, la location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués pèsent pour 71% du chiffre d’affaires et 80% de la valeur ajoutée. « La location de logements est centrée autour des offices publics d’HLM et de quelques grands groupes immobiliers, tandis que la location de terrains et d’autres biens immobiliers est dominée par les propriétaires et les exploitants de centres commerciaux. Ces deux activités réalisent un chiffre d’affaires de même ordre (respectivement 32 milliards d’euros et 26 milliards d’euros, le second en baisse par rapport à 2011). » Les activités immobilières pour compte de tiers produisent moins d’un cinquième (18%) de la valeur ajoutée de l’immobilier, répartie à quasi-égalité entre les agences immobilières (53%) et l’administration de biens immobiliers. « Elles se caractérisent par un faible taux d’investissement (16%) et une moindre rentabilité, avec un taux de marge de 18% et un taux de profitabilité de 8%. »

L’année 2012 a été difficile pour les agences immobilières, dont le chiffre d’affaire régresse (- 11,6% en valeur), de même que leurs ratios financiers, le taux de marge passant de 23,4% en 2011 à 15,8 et le taux de profitabilité de 21,4% à 6,2%. L’activité des marchands de biens immobiliers enfin génère 10% du chiffre d’affaires des activités immobilières (2% de la valeur ajoutée).

Les réseaux à suivre dans l'immobilier

En franchise, l'immobilier est très largement développé par des réseaux d'agences physiques et des réseaux de mandataires, des chasseurs d'immobilier, et des enseignes spécialistes des biens d'entreprises (fonds de commerce, murs commerciaux). En 2014, le secteur de l'immobilier en franchise comptait 57 réseaux en activité pour 3.464 franchisés générant un CA de 1,22 milliard d'euros.

Parmi les réseaux à suivre, nombreux sont ceux proposant un ticket d'entrée à 0 € d'apport personnel. Parmi ces enseignes, la plupart se développent sous forme de réseaux mandataires, mais pas exclusivement.

Les principales enseignes à suivre sans apport sont notamment A la lucarne de l'immobilier, Agent immobilier Privé, Biimm.com, Blain Habitat, Capifrance, Dr House Immo, Efficity, Elyse Avenue Immobilier, Expertimo, Idimmo, Laforêt, Maxihome, Naos Immobilier, Optimhome, Propriétés Privées, Safti, Sextant France & International.

Avec 10.000 à 20.000 € d'apport personnel, les réseaux à suivre se font plus rares : Agence Principale, Côté Particuliers, Espaces Atypiques et Le Pavillon de l'Immobilier.

Avec 20.000 à 30.000 € d'apport personnel, les réseaux à suivre sont Mon Département Immobilier et Swixim International.

Au delà de 30.000 € d'apport personnel, une poignée de réseaux offrent de belles opportunités de créer une agence physique : Belvia Immobilier, Cimm Immobilier, Era Immobilier, L'Adresse, Le Tuc Immobilier, Orpi, Solvimo Immobilier, Guy Hoquet l'Immobilier.