La location-gérance en 15 points clés
Quels sont les caractéristiques et avantages du contrat de location-gérance ?
Parmi les formes d'entrepreneuriat en réseau, la location-gérance offre certains avantages. En quoi consiste le contrat de location-gérance et quels sont ses avantages pour le propriétaire comme pour le locataire ? Voici les 15 points clés à retenir avant de se lancer en location-gérance.
- Principe de la location gérance
- Indépendance du locataire
- Redevance pour le propriétaire
- Durée du contrat
- Conditions de résiliation
- Devenir bailleur
- Mettre un local en location gérance
- Respect de la vocation du fonds
- Acquisition du fonds
- Cotisations sociales sur les redevances
- Etat de la location gérance
- Responsabilité partagée
- Contrats de travail
- Avantages et contraintes de la location-gérance pour le propriétaire
- Avantages de la location-gérance pour le locataire
1. Le principe de la location-gérance
Un contrat de location-gérance, aussi nommé « gérance libre » porte sur un fonds de commerce ou un établissement artisanal. Plutôt que de l’exploiter lui-même, le propriétaire de ce fonds choisit de le louer à un autre entrepreneur qui se charge de l’exploiter.
Le propriétaire et l’exploitant sont donc deux personnes différentes, liées entre elles par un contrat.
2. Le locataire du fonds de commerce ou de l’établissement garde son indépendance
Si l’activité qu’il exploite ne lui appartient pas, le locataire du fonds de commerce reste tout de même indépendant. Il doit à ce titre être inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers selon l’activité (au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle).
Il doit également être apte à gérer l’exploitation de manière autonome.
3. Le propriétaire de l’exploitation touche une redevance
Puisque le locataire est un chef d'entreprise indépendant, il gère les entrées et sorties d’argent du commerce. Le propriétaire du bien ne lui verse pas de salaire et ne touche pas directement de dividendes ou autre forme de revenu. En revanche, il perçoit des redevances versées par le preneur en accord avec les termes fixés par le contrat de location-gérance. Elles peuvent être calculées selon un montant fixe ou un pourcentage du chiffre d’affaires de l’activité.
Cette forme de loyer, ou de redevance, est obligatoire.
4. Le contrat de location-gérance est généralement à durée déterminée
La plupart des contrats de location-gérance sont fixés pour une durée limitée, un an par exemple. La reconduction se fait ensuite de manière tacite. La location-gérance peut être utilisée avant un achat : elle permet au locataire-gérant de tester l’activité, avant d’acquérir le fonds de commerce éventuellement (voir le point sur l'acquisition qui suit la location gérance).
5. Les conditions de résiliation diffèrent selon le type de contrat
Des conditions de résiliation de la location-gérance sont posées au moment de la signature du contrat. Si le contrat est à durée déterminée, sa résiliation devra se faire d’un commun accord. S’il est à durée indéterminée un congé sera donné par une des parties avec le respect d’un préavis.
6. Les conditions pour devenir bailleur d’une location-gérance
Un propriétaire de fonds de commerce séduit par le modèle de la location-gérance doit respecter certaines conditions pour pouvoir louer son bien. Il doit avoir exploité lui-même le fonds de commerce pendant au moins deux ans, à moins de l’avoir acquis dans le cadre d’une succession ou d’un divorce. Cette condition peut toutefois être outrepassée par décision d’un juge si le propriétaire possède un motif valable tel qu’une maladie grave.
Les propriétaires engagés par un bail commercial avec une clause d’exploitation personnelle doivent aussi obtenir l’accord du propriétaire des locaux concernés.
7. Les conditions pour qu'un bien fasse l’objet d’une location-gérance
L’objet de la location-gérance doit lui-même se conformer à certains critères pour être éligible. Il doit répondre aux normes d’hygiène et de sécurité et être exploitable dans de bonnes conditions. Ces obligations sont associées à trois garanties pour le locataire :
- contre les vices cachés
- contre l’éviction
- contre la concurrence par rétablissement direct ou indirect du bailleur
8. Engagement à respecter la vocation du fonds
La location-gérance s’adresse ainsi aux propriétaires qui ont déjà exploité leur fonds et prouvé la valeur de celui-ci. En contrepartie, l’objet du contrat ne concerne donc pas seulement la mise à disposition des biens matériels mais aussi l’activité. Le locataire se doit de la respecter et ne peut en changer une fois devenu gérant.
Cela l’oblige également à veiller au bon fonctionnement de l’exploitation selon le cadre légal imposé par sa profession et à maintenir le fonds de commerce au minimum à sa valeur de départ. On ne peut pas transformer un fonds confié en location-gérance et changer totalement son activité du jour au lendemain.
9. De la location-gérance à l'acquisition du fonds
La question de la valeur du fonds est capitale pour tout locataire qui souhaite à terme racheter le bien, car cela est possible. Le bien sera apprécié et vendu en fonction de sa valeur indépendamment du contrat de location-gérance. Un locataire qui a développé son exploitation paiera d’autant plus cher son acquisition.
Cela peut représenter un choix de gestion paradoxal pour le locataire et cette question doit être étudiée avec soin.
10. La redevance peut être soumise aux cotisations sociales
Si le rachat du fonds doit être considéré indépendamment de la relation de location-gérance, les montages de société sont eux aussi découragés. Un propriétaire pourrait en effet choisir d’exploiter sa propre société en location-gérance au travers d’une autre société, mais il devrait alors payer des cotisations sociales et la CSG/CRDS sur la redevance, considérée comme un loyer.
Dans des conditions de location normales, la redevance est une charge déduite des impôts du locataire et imposées sur les bénéfices du bailleur. Les déficits ne peuvent pas non plus être imputés sur les revenus du bailleur.
11. L’état de location-gérance doit être publié
La location-gérance n’est pas uniquement une affaire privée entre deux entreprises. Sa mise en application doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales. Elle doit paraître dans les quinze jours qui suivent la date de signature du contrat.
12. La responsabilité de l’exploitation est partagée
L’annonce légale intéressera particulièrement les créanciers de l’exploitant. En effet, jusqu’à sa publication et dans les six mois qui suivent, le bailleur et le locataire partagent la responsabilité des dettes contractées pour l’exploitation du bien (le loueur est solidairement responsable avec le bailleur).
Cela concerne aussi le paiement des impôts auprès de l’administration fiscale tout au long du contrat.
13. Les contrats de travail suivent le fonds de commerce
Une exploitation en location-gérance peut employer des salariés. Les contrats de travail suivent alors le fonds de commerce. Cela signifie que le locataire-gérant prend en charge les salariés déjà employés au moment de la signature du contrat. L’inverse s’applique aussi, les salariés recrutés par le locataire-gérant devront être repris par le propriétaire à la fin de la location.
14. Location-gérance pour le propriétaire : avantages et contraintes
La location-gérance comporte donc un certain nombre de contraintes pour le propriétaire qui confie son activité et devra éventuellement la reprendre en l’état. Elle permet toutefois de rester en possession d’un fonds exploité et de percevoir des revenus sans devoir en assurer la gestion.
15. Avantage de la location-gérance pour l'entrepreneur ?
De son côté, le locataire exploite des biens qui ne lui appartiennent pas sans contrepartie autre que ses propres bénéfices. Cela signifie qu’il n’a pas non plus à se préoccuper des coûts et risques liés à la création d’une entreprise sans devoir sacrifier sa liberté d’entrepreneur.
Un choix de sagesse et de sécurité.
Et si, par la suite, vous décidez de passer de la location gérance à la franchise, n'hésitez pas à découvrir notre Guide pour bien se faire accompagner dans sa création de franchise.
