Quel avenir pour les retail parks en France ?

Dans une étude intitulée « Le marché des retail parks en France » publiée à la fin 2016, Cushman & Wakefield dresse le portrait de ces zones commerciales d’entrée de ville qui attirent les enseignes et les consommateurs. Pour mémoire, un retail park est un parc d’activités commerciales à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Comprenant au moins 5 unités locatives, avec plus de 3.000 m² de surface plancher construite.

« Totalisant un peu moins de 500 projets d’une surface unitaire moyenne de 12.000 m², le volume des m² de retail parks ouverts entre 1998 et 2015 est assez inégalement réparti au fil des ans, illustrant l’irrégularité des rythmes de production d’un modèle relativement récent, soumis tant aux turbulences de la conjoncture économique et aux évolutions de la réglementation de l’urbanisme commercial, qu’aux bouleversements structurels les plus récents du commerce (essor du e-commerce, etc.). » Fin 2015, le format totalisait une surface globale d’un peu moins de 6 millions de m², soit 16% environ de ce que représente l’ensemble de la surface des parcs d’activités commerciales en France. « Ce format, qui s’attire aujourd’hui les faveurs des enseignes, des investisseurs et des consommateurs, ne représente donc, somme toute, qu’une part assez modeste de l’appareil commercial hexagonal » résume l’étude Cushman & Wakefield.

Une histoire récente

Le format retail park est apparu en France à la fin des années 90 avec l’ouverture de Villebon 2 en région parisienne. Ce nouveau format est né en réaction à l’implantation souvent anarchique des zones commerciales d’entrée de ville. Si ces dernières, qui ont commencé à fleurir dès les années 70, ont rapidement trouvé leur place dans le quotidien des français, les critiques n’ont pourtant pas tardé à venir. Taxées de verrues commerciales aussi inesthétiques qu’anarchiques, ces zones commerciales ont également mis au jour des problèmes dérivés comme l’absence d’unité architecturale, l’engorgement des voiries, l’insécurité pour les piétons, etc. Toutes ces critiques ont amené le législateur à mettre le holà par le biais de lois spécifiques ou plus généralistes (loi Royer 1973 – loi Raffarin 1996, code de l’environnement – 1979 – règlement national des enseignes, circulaire du 24 Février 1982). L’idée était bien sûr de tirer vers le haut ces zones souvent adossées à un hypermarché. C’est dans cette optique que le Conseil National des Centres Commerciaux s’est ainsi penché sur la rédaction du label de qualité Valorpark. Les zones commerciales sans âme, simple agglutinement d’enseignes diverses sans fil directeur prenaient subitement un coup de vieux. Plusieurs grands projets portés par des foncières telles que La Compagnie de Phalsbourg, Altarea-Cogedim, Frey, Carrefour Property, Apsys, JMP Expansion, ont vu le jour à un rythme plus ou moins soutenu, selon les années. De fait, le marché actuel de la promotion immobilière de périphérie s’inspire de plus en plus du modèle des centres commerciaux dont la définition donnée dans les statuts du Conseil National des Centres Commerciaux est : « un groupe de commerces, conçu, planifié, réalisé et géré comme une unité ».

L’Ile-de-France championne du retail park

Selon l’étude Cushman & Wakefield, « la répartition géographique des m² de retail parks montre un marché relativement équilibré, la production ayant généralement coïncidé avec le poids économique et démographique de chaque région de l’Hexagone ». Trois grands groupes peuvent être distingués en fonction de l’importance du parc de retail parks.

Le premier de ces groupes est constitué de la seule région Ile-de-France (plus de 1,1 million de m², 20% du parc hexagonal). Parmi les projets emblématiques de la région, l’on peut citer notamment Villebon 2, 14e Avenue sur la zone de la Patte d’Oie d’Herblay, Enox à Gennevilliers, Alpha Park aux Clayes-sous-Bois, Clos du Chêne à Marne-la-Vallée, Le Brayphin près de Rambouillet, Family Village d’Aubergenville, Belle-Epine Village à Thiais, etc.

Le deuxième groupe rassemble cinq régions (Hauts-de-France, Nouvelle Aquitaine, Auvergne Rhône-Alpes, Occitanie, Grand Est) concentrant chacune 10 % environ du parc français (soit 500.000 à 600.000 m² de surfaces commerciales). « Il s’agit, sans surprise, des régions de province les plus peuplées et qui abritent la plupart des grandes agglomérations de l’Hexagone (Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Strasbourg, etc.), à l’exception notable de la région PACA. » Dans ces régions, les projets emblématiques sont notamment Le Parc Saint-Paul à Saint-Paul-Lès-Romans, Family Village à Costières près de Nîmes, Carré de Soie à Vaulx-en-Velin, So Green à Seclin, Bordeaux Lac, Grand Tour près de Bordeaux, etc.

Le troisième groupe rassemble les six régions restantes (PACA, Bretagne, Normandie, Pays-de-la-Loire, Centre-Val-de-Loire, Bourgogne Franche-Comté), représentant chacune 4 à 5 % du parc, soit entre 230.000 et 340.000 m² et une part équivalente à leur poids démographique. Dans ces régions, les projets emblématiques sont notamment Cap Malo, le Village La Forme près de Rennes, Les Portes de Guipavas, près de Brest, Mondevillage près de Caen, Atlantis près de Nantes, SuperGreen à Terville, Familly Village Les Hunaudières près du Mans, Ma Petite Madelaine à Chambray-lès-Tours, Family Village à Limoges, l’Atoll à Angers, etc.

Retail park, les enseignes en redemandent !

Avec des loyers plus accessibles et des charges moins élevées, les retail parks ont des arguments sonnants et trébuchants pour convaincre les enseignes. Selon les constatations de Cushman & Wakefield, les valeurs locatives en retail park s'échelonnent de 80 à 250€/m²/an selon la surface louée et sa localisation (Ile-de-France et Province). Les valeurs locatives sont les moins élevées pour les surfaces supérieures à 2500m² (100 à 130€/m²/an en Ile-de-France et 80 à 100€/m²/an en Province). Pour les cellules commerciales les plus modestes (moins de 300m²), les valeurs locatives relevées sont les plus élevées. Elles démarrent entre 230 à 250€/m²/an en Ile-de-France et 200 à 230€/m²/an en Province. En termes de charges, les niveaux sont « inférieurs de moitié voire plus, à ceux observés en centre commercial (20-40 €/m²/an pour un retail park de dernière génération, contre 80-100 €/m²/an pour un centre commercial prime). » Ces arguments de prix ont clairement un impact sur le type d’enseignes hébergées, mais cela ne fait pas tout : l’attractivité du site est plus que jamais décisif. « Ciblant les meilleurs emplacements, les enseignes contribuent ainsi, avant tout, au renforcement des zones commerciales les plus établies (comme La Croix Blanche en région parisienne, ou Plan de Campagne, près de Marseille) et au succès de la commercialisation des retail parks de dernière génération bénéficiant des meilleures localisations. » Les sites secondaires connaissent du coup un taux de vacance en hausse qui s’accompagne de valeurs locatives revues à la baisse.

Quelles enseignes en retail park ?

Selon les constations de Cushman & Wakefield, les types d'enseignes présentes en périphérie sont divers avec toutefois une prévalence des enseignes à petits prix qui « restent un puissant marqueur de la périphérie et des PAC ». Tati, La Foir'Fouille, Babou, Gifi, Bazarland, Centrakor, Noz, Stokomani, Marché aux affaires, Action, Easy Cash ou encore Happy Cash misent en grande partie sur l’accessibilité tarifaire des retail parks pour se développer. Ceci étant, les parcs de nouvelles générations, plus qualitatifs, attirent de plus en plus des enseignes que l’on a plus l’habitude de voir en centre-ville ou en centre commercial prime. « Ciblant en priorité les meilleurs emplacements des zones établies et les retail parks les plus récents, elles s’y développent de façon progressive et opportune. » Ainsi, bon nombre d’enseignes ont profité de la dislocation de Vivarte pour reprendre des locaux précédemment tenus par La Halle, à l’image de Maisons du Monde, ou Orchestra. D’autres enseignes qui historiquement étaient peu présentes en périphérie ont également profité du mouvement comme notamment C&A, Célio, Camaieu, Carré Blanc ou Verbaudet. « D’autres, comme HAPPY CHIC ou H&M, prévoient de le faire après de premiers tests concluants, tandis que quelques enseignes font à leur tour leur apparition (NEWLOOK, MANGO, etc.). »

Du côté de la restauration aussi, les grands ténors de la périphérie que sont Mc Donald’s, Flunch, Buffalo Grill, Courtepaille, se voient rejoints par des enseignes moins attendues développées essentiellement en franchise comme La Pataterie, Au Bureau, mais aussi Burger King, Memphis Coffee, Steak’n Shake, etc.

Les tendances en suivre dans l’univers des retail parks

Cushman & Wakefield a détecté trois grandes tendances de fond au travers des ouvertures et projets les plus récents de retail parks.

La proximité a le vent en poupe : les très grands projets sont en perte de vitesse. « La production de nouveaux m² de retail parks est largement alimentée par la construction d’ensembles de moindre envergure, sur des surfaces de 5.000 m² à 15.000 m² ». Particulièrement nombreuses ces dernières années, ces petites surfaces illustrent « l’émergence d’une offre de retail parks de proximité » qui vient compléter l’offre de la grande surface alimentaire à laquelle ils peuvent être adossés. « Ces retail parks permettent d’en accroître l’emprise, et de limiter l’évasion commerciale vers des bassins de consommation plus importants. »

Les formats « hybrides » sont plébiscités : A mi-chemin entre le centre commercial et le retail park, les projets récents jouent de plus en plus souvent la carte de l’hybridation. « Cette « hybridation » tient tout autant à l’évolution de leur tenant mix et à la plus grande diversité des tailles de cellules, qu’à l’aspect visuel de projets s’apparentant pour certains à des centres commerciaux à ciel ouvert (Waves près de Metz) et pour d’autres à une promenade en rues commerçantes (St Max Avenue à Creil). » Cette hybridation contribue à changer le regard porté par les consommateurs, les enseignes, les investisseurs et les pouvoirs publics sur les zones commerciales de périphérie. Le qualitatif l’emporte ainsi, avec un soin redoublé « à la qualité architecturale des projets, l’augmentation de la part de l’offre dédiée aux loisirs et à la restauration afin d’augmenter le temps de présence de la clientèle, ainsi qu’une commercialisation faisant plus de place à des enseignes inédites et plus haut-de gamme pour se démarquer de la concurrence. » Cette tendance forte répond parfaitement aux stratégies de multiplication des formats des enseignes.

Les projets gagnent en noblesse et en beauté : Les retail parks d’aujourd’hui sont bien loin des zones commerciales anarchiques des années 70. « En phase de reconquête de noblesse, ils font aujourd’hui l’objet d’une attention toute particulière, symbolisée par la création du label Valorpark®, décerné par une commission d’attribution du Label, réunie sous l’égide du CNCC. » Plus respectueux de l’environnement, plus accessibles, mieux signalés, plus lisibles, plus conviviaux, ces nouveaux retail parks soignent les détails. « A ce jour, 21 retail parks ont obtenu cette certification. »

Les retail parks poussent les murs : Désormais à maturité, le format du retail park connaît comme dans le cas des supermarchés, des extensions de parcs existants. Si le phénomène de la rénovation/extension est encore limité (dans une majorité écrasante des cas, il s’agit de créations pures), les exemples se multiplient toutefois depuis quelques années.

Les projets d’ouverture à l’horizon 2020

D'ici à 2020, de nombreux projets de retail parks vont voir le jour principalement dans 5 grandes régions. Cushman & Wakefied recense ainsi entre 2016 et 2020 628.000m² en Ile-de-France, 633.000m² en Auvergne Rhône-Alpes, 652.000m² en Occitanie, et 368.000m² dans le Grand Est.

Parmi les principaux projets des foncières l’on trouve notamment :

En 2017, « Promenade de Flandre » à Roncq (69) sur 60.000m² (Altarea-Cogedim), « Les Promenades de Brétigny » à Brétigny-sur-Orge sur 45.000m² (Immochan), « Green Center » à Amiens (80) sur 40.000m² (Frey), « Central Parc Valvert » à Sainte-Genneviève-des Bois (91) sur 85.000m² (La Compagnie de Phalsbourg), « La Sablière » à Aurillac (15) sur 35.700m² (Sopic).

En 2018, « The Village » à Villefontaine sur 25.000m² (La Compagnie de Phalsbourg), « Open Sky » à Rennes Pacé (35), extension de 40.000m² du pôle commercial Rive Ouest (La Compagnie de Phalsbourg), « Green Center » à Claye-Souilly (77) sur 37.000m² (Frey).

En 2019, « Open » à Saint-Genis (01) sur 60.000m² (Frey), « Val Tolosa » à Toulouse sur 60.000m² (Unibail-Rodamco), « Les Allées Shopping » à Montélimar (26) sur 62.000m² (Groupe Sodec), « Les Allées Shopping » à Toulouse-Muret (31) sur 45.000m² (Groupe Sodec).

En 2020, « DécouVertes » à Ezanville (95) sur 61.000m² (Sopic), « Open Sky » à Valbonne (06) sur 100.000m² (La Compagne de Phalsbourg), « Open Sky » à Buchelay (78) sur 40.000m² (La Compagne de Phalsbourg), « Ode à la mer » à Montpellier (34) sur 108.800m² (Frey), 3 pays à Hésingue (68) sur 85.720m² (Unibail-Rodamco).