En pratique, comment se calcule la valeur locative d'un emplacement commercial ?

La valeur locative intègre le loyer du local au prix du marché (et non le loyer inscrit au bail) et tout versement en capital effectué, soit au locataire précédent (droit au bail) soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité).
Le montant retenu pour la négociation est obtenu en additionnant 10 % du montant de la cession (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel et en divisant la valeur obtenue par la surface pondérée de façon à obtenir une valeur exprimée au m².

Comme on le voit, la valeur locative n'est pas seulement le montant du loyer réellement payé par un commerce. Elle représente bien le prix que le marché affecte à un local commercial en considération de ses caractéristiques notamment de localisation (centre-ville, périphérie, centre commercial, emplacement N°1 prime, N°1, N°1 bis ou N°2).
Cette prise en compte de la localisation, appelée la commercialité, a été définie par la Cour d'Appel de Paris dans un arrêt du 23/11/1993 comme « l'aptitude d'un secteur (urbain) de générer du chiffre d'affaires pour le commerçant considéré ».

Dans une même rue, la commercialité peut énormément fluctuer en fonction de critères comme le flux de passants, l'ensoleillement, l'angle de rue, la visibilité de la vitrine, la facilité d'accès, la proximité des transports en commun, le stationnement, l'environnement commercial de la boutique et notamment la proximité de grandes enseignes, les aménagements de voirie (zone piétonne).

D'autres facteurs peuvent impacter la valeur locative comme notamment la rareté des locaux vacants, le prix du foncier, l'attractivité d'un quartier historique... Globalement, la valeur locative est généralement assez proche d'un rendement de 10 % l'an pour le propriétaire, c'est-à-dire que le prix indicatif du loyer annuel représente environ 10 % de la valeur vénale du bien.

Ceci étant, la valeur locative d'une surface est toujours pondérée. Les mètres carrés utiles à la vente sont valorisés, tandis que les mètres carrés correspondant à des sous-sols ou des réserves à l'étage sont soumis à pondération (de 0,30 à 0,10 selon les cas). A l'inverse, une vitrine d'angle sera surpondérée à 25 % en plus de la valeur locative.

Le dossier complet :

• Partie 1 : Introduction
• Partie 2 : Une offre immobilière commerciale de plus en plus à deux vitesses 
  
• Partie 3 : Le centre-ville, le choix N°1 des réseaux 
  
• Partie 4 : Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes  
• Partie 5 : Les valeurs locatives à Paris et dans les grandes métropoles régionales 
  
• Partie 6 : En pratique, comment se calcule la valeur locative d'un emplacement commercial ?  

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE-LA-FRANCHISE©