Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes

La franchise en centre commercial

Les centres commerciaux, malgré leur attractivité en terme de surface disponible et de valeur locative, sont globalement en perte de vitesse au sein des réseaux de franchises.

Pourquoi ? En fait les centres commerciaux enregistrent des baisses de fréquentation importantes (- 1,3% en 2010 selon le CNCC), et le chiffre d'affaires généré n'est plus si évident (- 1,4% en 2008 et de - 2,7% en 2009, + 0,7% en 2010). Du coup, les réseaux y regardent à deux fois avant de s'engager.

Et là encore, les valeurs sûres sont privilégiées, car même si comme le note CBRE : « Une implantation dans un centre commercial reste un accélérateur de performance pour une enseigne », dans le même temps, « les enseignes ont été échaudées par le démarrage laborieux de plusieurs centres récents pourtant bien conçus et bien localisés. »
Ces éléments contrastés, entre positif et négatif, invitent les réseaux à la prudence. Et comme en centre-ville, la logique qui prévaut en centre commercial est de mettre toutes les chances de son côté en optant pour des implantations au sein de centres qui ont déjà fait leurs preuves.
Les centres régionaux (> 40.000 m²) et encore plus les centres super régionaux (> 80.000 m²) situés dans des bassins de consommation forts sont au cœur des recherches des enseignes. De même, « les centres < 40 000 m² situés dans l’hypercentre de villes à haut potentiel de consommation » sont aussi des cibles prioritaires pour les réseaux.

Face à ces priorités, les promoteurs multiplient les projets de centres commerciaux en centre-ville. Ainsi, rien qu'en Ile-de-France, 2011 a connu l'ouverture du Millénaire à Aubervilliers (56.000 m²) mais aussi Plein Air (20 000 m²) au Blanc-Mesnil.
Dans les prochains mois, de nouvelles surfaces aux caractéristiques proches devraient s'ajouter comme à Villeneuve-la-Garenne (67.000 m² en 2013), So Ouest à Levallois-Perret (47.000 m² en 2013), Beaugrenelle à Paris 15e (45.000 m² en 2013), ou encore Aéroville à Tremblay-en-France (80.000 m² en 2013).
En région, le même dynamisme est de mise. Dans la lignée du centre commercial Polygone à Béziers (40.000 m²) ouvert en 2010, plusieurs projets d'envergure en ville seront prochainement à disposition des enseignes parmi lesquels Confluence à Lyon (53.000 m² en 2012), les Terrasses du Port à Marseille (54.000 m² en 2014), l’Amphithéatre à Metz (36.000 m²) et les Rives de l’Orne (28.000 m²) à Caen.

Et la périphérie dans tout ça ? « Bien qu’en perte de vitesse au profit du centre-ville, la périphérie présente encore des opportunités » résume CBRE. La tendance au sein des enseignes va là encore vers des valeurs sûres. Les retail-parks de petites envergures (la majorité des projets dans les cartons actuellement) sont boudés au profit de zones commerciales plus grandes et plus porteuses, qui peuvent rivaliser avec la notoriété et l'attractivité d'anciennes zones commerciales plusieurs fois étendues.

Autre constat dressé par CBRE : l'hypermarché est de moins en moins la locomotive des zones commerciales. Face à la baisse de la part de l'alimentaire dans les budgets des ménages, l'envolée des prix des carburants qui limite les déplacements, l'hypermarché perd de son attractivité mais reste toutefois encore « objectivement la catégorie de magasin la plus puissante de France, représentant à elle seule 18,1% de l’ensemble des ventes en 2010 et donc parler de désaffection des Français pour ce modèle semble prématuré. »

Le dossier complet :

• Partie 1 : Introduction
• Partie 2 : Une offre immobilière commerciale de plus en plus à deux vitesses
  
• Partie 3 : Le centre-ville, le choix N°1 des réseaux
  
• Partie 4 : Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes
• Partie 5 : Les valeurs locatives à Paris et dans les grandes métropoles régionales
  
• Partie 6 : En pratique, comment se calcule la valeur locative d'un emplacement commercial ?

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE-LA-FRANCHISE©