L’immobilier commercial : un gage de sécurité pour les investisseurs

Mais les investisseurs se montrent sélectifs pour prendre le moins de risques possibles, privilégiant les biens en zones phares.

La situation du marché français de l’investissement en immobilier est au beau fixe. « Les résultats en termes comptables apparaissent meilleurs qu’attendus. Les volumes échangés en 2012 n’ont que faiblement reculé (- 10 % sur un an), une performance au vu du climat économique très morose » constate CBRE. Cependant, « le fonctionnement du marché n’a pas été pleinement efficient. » Et si les investisseurs n'ont pas faibli, leurs demandes sont montées en sélectivité. « Le marché est donc resté étroit, limité aux actifs « core », les plus sécurisés possibles : intégralement loués à des locataires solides, avec des périodes résiduelles d’engagement ferme significatives et à des valeurs proches des loyers de marché. »
Cette recherche de sécurité a profité aux produits de commerce, surtout en fin d'année 2012 puisque le 4ème trimestre a enregistré à lui seul 44 % des volumes totaux. « Au final, près de 3,3 milliards d’euros d’actifs commerciaux ont été échangés sur l’année, soit une progression de 30 % par rapport à 2011. Ainsi, 2012 égale quasiment en termes de volumes le record de 2007 (3,4 milliards d’euros). » Cette belle performance est surtout portée par le retour des grandes transactions (12 opérations dépassant 80 millions d’euros totalisent à elles seules 66 % des volumes engagés).

Malgré ces excellents résultats, CBRE note une sélectivité redoublée des investisseurs. « La crise, en rendant les enseignes plus sélectives dans leurs choix d’implantations, a bénéficié aux meilleurs emplacements de centre-ville, où les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser. » Les boutiques de pied d’immeubles et les galeries commerciales de centre-ville ont ainsi monopolisés les transactions avec à elles seules 60 % des volumes enregistrés.
Par ricochet, « la frilosité des investisseurs a fortement pénalisé les localisations périphériques dans un contexte de stagnation de la consommation et de recul des valeurs locatives. » Selon CBRE, les murs d’enseigne et le marché des retail parks ont beaucoup soufferts, tandis que « les centres commerciaux sont demeurés quelque peu en retrait, en raison notamment des questionnements relatifs à la soutenabilité de l’évolution des taux d’effort demandés aux enseignes mais aussi d’une offre traditionnellement restreinte sur ce segment. »

L'autre tendance du marché va vers un retour de la réinternationalisation des transactions. « Les fonds d’investissement, après avoir été quasiment absents du marché, ont fait leur retour au 4ème trimestre, les fonds britanniques signant à eux seuls 3 transactions supérieures à 80 millions d’euros ». Les institutionnels français, les OPCI et les SCPI ont également largement investis en 2012. « En revanche, les foncières SIIC ont poursuivi leur stratégie de désendettement et ont été fortement désinvestisseurs nets. »

Pour 2013, selon CBRE, les mêmes constats seront sans doute dressés. « Les liquidités mondiales qui cherchent à se placer en immobilier d’entreprise restent importantes » et la France reste une valeur sûre pour les capitaux internationaux « de par la liquidité, la sécurisation et la profondeur de son marché. » Si comme en 2012, certains investisseurs (comme les assureurs) pourront encore face à un manque de liquidités, remettre sur le marché des produits de qualité, les foncières pourraient de leur côté « revoir à la baisse leurs politiques d’arbitrage » se trouvant désormais face à des problématiques d’endettement moins aigües. »

Le dossier complet

• Partie 1 : Un contexte commercial dégradé
• Partie 2 : Un marché à la recherche de nouveaux équilibres
• Partie 3 : Les 4 grandes tendances de l'immobilier commercial
• Partie 4 : L'immobilier commercial des grandes agglomérations françaises
  

Dominique André-Chaigneau, Toute La Franchise©