Loi ALUR : les équipements commerciaux directement impactés

Le projet de loi ALUR définitivement adopté le 20 février dernier, va impacter les futurs projets d’équipements commerciaux. Drive, surface de parking, et SCOT... revue de détails de ce qui change pour le commerce.


La loi sur l'accès au logement et la rénovation de l'urbanisme rénové (Alur) a été définitivement adoptée par le Parlement le 20 février dernier. Cette loi défendue par Cécile Duflot, la ministre du Logement vise notamment l'objectif de construire plus dense pour épargner les terres agricoles et limiter l'impact des zones « artificialisées » sur l'environnement. Elle a de ce fait des répercussions sur les équipements commerciaux de France qui vont devoir désormais composer avec des parkings plus petits et des demandes d'autorisations encore plus réglementées. Et ce dispositif devrait être encore renforcé avec la loi Pinel, en cours de discussion...

Vers des parkings plus économes en surface au sol

La loi ALUR inaugure une limitation drastique des surfaces de stationnement « au sol ». Jusqu'à présent, l’emprise au sol des surfaces affectées aux aires de stationnement d’un commerce soumis à autorisation d’exploitation commerciale, ne pouvait excéder une fois et demie la surface de plancher des bâtiments affectés aux commerces. Avec la loi ALUR, ce ratio est franchement abaissé, puisque désormais, les parkings standards ne pourront excéder les trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés aux commerces. Sur dérogation, en fonction des plans locaux d'urbanisme, ce seuil pourra toutefois être relevé à un niveau pouvant aller jusqu’à la totalité de la surface de plancher affectée aux commerces.

Dans le détail, les places de stationnement non imperméabilisées compteront pour la moitié de leur surface. Les espaces paysagers en pleine-terre et les surfaces réservées à l'auto-partage seront déduites de l'emprise au sol plafonnée. De même, les places de stationnement (devenant obligatoires dans les nouvelles constructions/extensions) dédiées à l'alimentation des véhicules électriques rechargeables seront également déduites de l'emprise au sol.

Si la loi ALUR limite de fait l'emprise au sol des parkings, les commerces auront toutefois la possibilité d'étendre les aires de stationnement en infrastructure, ou en superstructure. Ceci veut dire que les prochains centres commerciaux pourront construire des aires de stationnement souterrains ou à étage soit directement sur le toit du bâtiment commercial, soit en surélévation des surfaces au sol dédiées au parking rentrant dans le quota, soit sous les infrastructures. Cette possibilité devrait surenchérir le coût de construction des nouveaux équipements comme on s'en doute, mais aussi les projets d'extension. Selon la Fédération du commerce et de la distribution, une place en hauteur coûte 7500 €, une place enterrée : 15000 €.

L'ensemble de ces nouvelles dispositions entreront en vigueur pour tous les nouveaux bâtiments dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2016. Pour les extensions d'un équipement commercial existant, la loi indique que les travaux engagés avant le 1er janvier 2016 seront assujettis au plafond maximal des trois quarts de l’emprise au sol des surfaces des bâtiments affectés aux commerces.

Sachant que la réglementation ne s’appliquera qu'aux magasins, alimentaires ou spécialisés, les futurs équipements commerciaux pourront parfaitement contourner le quota en créant une cafétéria, ou une salle de cinéma par exemple, qui ajouteront à l'attractivité du complexe créé et fera sauter les quotas...

La création des « Drive » désormais encadrée

Afin de « réguler le développement d’un format de distribution qui bénéficie d’un avantage concurrentiel au regard des activités commerciales classiques », la loi ALUR soumet désormais la création d'un drive à autorisation d’aménagement commercial. Jusqu'à maintenant, les drives bénéficiaient d'un régime de faveur de ce point de vue puisqu'ils étaient considérés comme de simples entrepôts sans surface de vente accessible à la clientèle (JO Sénat, 2 juin 2010, question N°0851). Avec la loi ALUR, le législateur soumet donc ces implantations au régime de l’autorisation d’aménagement commercial (fixée aux articles L. 752-1 et suivants du Code de commerce). Ce cas général peut le cas échéant être soumis à dérogation.

En effet, la loi ALUR permet la création d’un drive sans demande d'autorisation d’aménagement commercial préalable, lorsque ce point de retrait est intégré à un magasin de détail ouvert au public. Cette exception est toutefois très restrictive car en effet, le drive doit déjà être créé à la date de publication de la future loi ALUR et conditionné à l’absence de création de surface de plancher de plus de 20 mètres carrés.

Le SCOT devient tout puissant

Jusqu'à maintenant, selon l’article L122-2 du Code de l’urbanisme, les communes non couvertes par un SCOT, ne pouvaient modifier leur plan local d’urbanisme (PLU) pour ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone naturelle. Pour les zones forestières et les zones agricoles, les communes pouvaient modifier le PLU en cas de besoins. Avec la loi ALUR, cette possibilité est désormais fermée. En effet, la loi ALUR modifie le texte de l'article L122-2 du Code de l’urbanisme en y ajoutant les zones agricoles et forestières. Désormais donc, le SCOT devient obligatoire pour toutes ouvertures d'urbanisation. Et l'étau se resserre sur les autorisations de création d'équipements commerciaux en zone agricole.

En effet, jusqu'alors les communes pouvaient demander une dérogation préfectorale qui n'était refusée que si le projet d'urbanisation présentait des inconvénients excessifs sur l’environnement ou les activités agricoles au regard de l’intérêt que représente pour la commune la modification du plan. Avec la loi ALUR, la dérogation ne pourra être accordée qu’en l’absence d’atteinte aux espaces naturels, agricoles et forestiers ou aux continuités écologiques. De plus, la dérogation ne pourra être accordée que si le projet prouve qu'il ne conduit pas à une consommation excessive de l’espace ou génère un impact excessif sur les flux de déplacement et nuit à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerce, et services. Un vrai casse-tête pour les promoteurs !

En attendant la loi Pinel...

Le projet de loi porté par Sylvia Pinel, ministre du Commerce, relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, adopté le 18 février dernier par les députés, va lui aussi avoir un impact sur les futurs équipements commerciaux. En effet, cette loi examinée selon la procédure d’urgence, c’est-à-dire avec une seule lecture à l'Assemblée nationale et au Sénat, bouleverse la procédure des autorisations. Clairement, si la loi Pinel est adoptée en l'état par les sénateurs dans les prochaines semaines, les promoteurs ne pourront plus décrocher d'autorisation préalable de la CDAC sans avoir mener toutes les études nécessaires à l'obtention du permis de construire.

En effet, selon les termes actuels de la loi Pinel, la procédure classique réunira la demande d'autorisation et le permis de construire. Jusqu'à maintenant, les deux demandes étaient dissociées ce qui permettait aux promoteurs de s'assurer d'obtenir une autorisation de la CDAC avant d'engager des frais d'études architecturales, études de sous-sol, études d'impact, etc.