Partie 2 : Locaux commerciaux : Ne pas se faire couper l’herbe sous le pied
Tant que le bail n’est pas signé, l’affaire n’est pas faite
Identifier le bon emplacement est une chose, emporter l’affaire en est une autre. En effet, les locaux bien placés sont très recherchés et attirent de nombreux candidats. Pour les prétendants, la concurrence est rude et, « tant que le bail n’est pas signé, l’affaire n’est pas faite », comme le rappelle justement Jean-Baptiste Gouache. Même si la négociation est bien avancée, on peut toujours se faire couper l’herbe sous le pied à la dernière minute. Une situation plus fréquente que l’on ne le croit, selon l’avocat : « Nous recevons régulièrement des clients confrontés à ce problème ».
D’où l’intérêt de pouvoir « bloquer » un emplacement, en attendant de signer son contrat de bail. De ce point de vue, la meilleure solution est sans doute de signer une promesse de bail. Attention, les bailleurs ne sont pas toujours enclin à le faire, surtout s’ils sont en position de force, mais cela vaut le coup de tenter la chose. Partant du principe que l’on a tout à y gagner, si l’on est sûr d’avoir déniché la perle rare.
Attention ! Pour être valable, la promesse de bail doit inclure un certain nombre d’informations relatives au bien loué. L’adresse, le numéro de lot, la superficie, le linéaire de vitrine, le montant du loyer, les provisions pour charge, la durée du bail… Dans le cas où la promesse porte sur la cession d’un fonds de commerce, l’affaire est plus complexe, car il faut alors rajouter à cette liste les données d’activité, telles que le chiffre d’affaires et les résultats de l’entreprise occupante. Ce qui nécessite de les collecter au préalable et demande, pour le coup, un délai plus long.
Point important : tous ces éléments sont indispensables, sous peine de nullité du document. Naturellement, la promesse de bail doit être contresignée par les deux parties. C’est à ces conditions que l’on peut produire ce document devant les tribunaux, et obtenir réparation, si le bailleur fait machine arrière et décide malgré tout de signer avec un autre locataire.
Naturellement, la promesse de bail peut être faite sous conditions suspensives. Il faut alors le prévoir dans le document. Les conditions mentionnées peuvent être liées à l’obtention d’un financement, d’un agrément préalable du franchiseur, aux règles locales en matière d’urbanisme (qui régissent l’autorisation de mise au concept), etc.
Il faut également savoir que, dans la pratique, la promesse de bail est plus pertinente pour les locaux situés en pied d’immeuble. Nettement moins pour ceux positionnés en centre commercial. Et pour cause. « La plupart des gestionnaires de centres ont mis en place des clauses stipulant que ce type d’accord n’engageait pas les bailleurs », souligne Jean-Baptiste Gouache. Mieux vaut le savoir en effet.
Partie 1 : trouver et signer les bons emplacements
Partie 3 : bien étudier le contrat de bail
Thibault, Journaliste toute-la-franchise©
