Locaux commerciaux : bien étudier le contrat de bail
Attention aux clauses pénalisantes
Une fois le local trouvé, l’heure de la rédaction et de la signature du contrat de bail est enfin arrivée. Gare à ne pas signer ce document les yeux fermés. Il peut en effet contenir des clauses très pénalisantes pour le locataire.
L’éventuelle clause de destination du local
Le premier point à étudier concerne les destinations auxquelles le local peut se prêter. En effet, il est particulièrement fréquent que certains baux excluent certaines activités dans les locaux. Bien souvent, ce sont des activités de restauration qui sont exclues mais pas toujours.
« Il faut essayer d’obtenir la typologie de destinations la plus large possible », conseille Emmanuel Jury, président de Progressium, un cabinet de conseil spécialisé dans la franchise, précisant au passage qu’il est encore possible d’obtenir, auprès de certains bailleurs, une destination « tous commerces ».
Ceci étant, les baux « tous commerces » induisent généralement un loyer plus élevé que les baux exclusifs. Par conséquent, si votre activité est permise par le bail, inutile de négocier le retrait d’une clause de destination.
La durée du bail
Le deuxième point à surveiller concerne la durée du bail. Le bail commercial classique est en effet un bail dit « 3-6-9 ». Cela signifie qu’il peut être résilié tous les 3 ans sans pénalités, mais pas au milieu d’une période de 3 ans.
Mais ce n’est pas toujours le cas. Il faut savoir que tout est autorisé en la matière. Et certains bailleurs ne se privent pas de pousser le bouchon. « Parfois, ils exigent un engagement de 10 ou 12 ans », déplore Emmanuel Jury. Ce qui est bien entendu extrêmement risqué. Car avec ce genre de clause, si l’affaire périclite, il faut malgré tout continuer à payer les loyers.
Pour sa part, il accepte de négocier des baux de 6 ans, lorsqu’il s’agit d’une succursale, mais conseille vivement de refuser ce genre de clause si l’on est simple franchisé. « Il faut savoir dire non, car ces baux à rallonge sont de véritables bombes à retardement, dont les conséquences peuvent être dramatiques. »
A contrario, un bail dérogatoire de 3 ans ou de seulement 6 ans, s’il peut paraître rassurant pour le créateur d’entreprise, peut également se révéler dommageable. En effet, à l’issue de la période de 3 ans (ou de 6 ans, selon la durée du bail), il faudra alors signer un nouveau contrat dont les conditions seront potentiellement renégociées par le bailleur. Une situation qui place l’entrepreneur dans l’insécurité car en cas de désaccord, il devra déménager son activité, ce qui est très risqué.
Dans l’ensemble, donc, il est conseillé de signer un bail « classique » dit « 3-6-9 ».
Les clauses de renonciation de droit au bail
Attention également aux clauses de renonciation du droit au bail. Dans les centres commerciaux, les promoteurs font signer de telles dispositions à leurs locataires et la pratique se propage aux locaux situés en pied d’immeuble.
Conséquence : lorsque le bail se termine, au bout de 3 ans généralement, le locataire perd sa faculté de rester dans les lieux. Il est donc totalement à la merci des exigences du propriétaire. Il faut par conséquent les éviter, et dans le cas où ce n’est pas possible, toujours négocier une contrepartie.
La clause de non rétablissement
Négociable, cette clause interdit au locataire d’exercer la même activité dans un rayon géographique donné et pendant une durée déterminée à l’issue du bail. Si elle est présente dans le contrat, il est évidemment préférable de négocier son retrait pour éviter de se retrouver bloqué en cas de déménagement.
La répartition des charges du local
Autre point à surveiller : la répartition des différentes charges (charges locatives, entretien courant, gros travaux concernant l’immeuble proprement dit), entre les parties prenantes au contrat. Celle-ci est régie par l’article 606 du Code civil, qui met à la charge du propriétaire les travaux de structure du bâtiment. Problème : « Certains bailleurs refusent de prendre à leur compte ces travaux et en transfèrent la charge au locataire », constate Emmanuel Jury. Rien de très compliqué en soi : il leur suffit de prévoir une clause dérogeant à cette obligation. C’est, là encore, un point à surveiller de près, dans la mesure où il peut occasionner des dépenses conséquentes, mettant en péril la rentabilité du point de vente.
