Ouvrir un commerce : Le choix de l'emplacement

Les professionnels ont l'habitude de dire que le succès d'un commerce repose en premier sur l'emplacement, en second sur l'emplacement, et en troisième sur l'emplacement ! Viennent ensuite la qualité des produits et de l'accueil du commerçant... Autant dire que le choix de l'emplacement mérite de prendre tout le temps nécessaire et plus encore !

Quels sont les critères d'un bon emplacement commercial ?

Les critères pour choisir un bon emplacement commercial sont multiples : Visibilité de l'enseigne, accessibilité, fréquence et intensité de passage des clients potentiels, concurrence, surface minimum d'exploitation, coût du droit d'entrée dans les locaux, prix du loyer, statut commercial du bail (pas de porte, droit au bail), etc.

S'il ne fallait retenir que 5 grands critères, ils seraient :

1 / Le flux : Une boutique située sur un axe où il n'y a personne qui passe n'a que peu de chance d'être visitée. C'est le principe même du classement N°1, N°1bis, N°2. De manière générale, un local classé N°1 est situé sur une artère commerciale principale, autrement dit au cœur de l'action. Cette artère principale peut très bien être « tronçonnée » en plusieurs morceaux avec plus ou moins de flux comme c'est le cas notamment sur la rue Ste Catherine à Bordeaux ou encore sur l'Avenue des Champs Elysées. Dans ces deux rues très commerçantes, une partie bénéficie d'un flux maximum, les extrémités sont moins porteuses. Un local classé N°1bis est situé soit sur une rue adjacente à l'artère principale, soit justement sur ces « extrémités » de rue moins porteuses, soit encore dans ce que l'on appelle « une dent creuse », autrement dit en retrait de l'alignement de la rue porteuse. Un local classé N°2 est situé à quelques rues de l'artère principale. Ce classement marche aussi pour les galeries marchandes, les centres commerciaux et les retails parks.

2 / La visibilité : Une boutique qui n'est pas visible n'a que peu de chance d'être visitée. La visibilité se travaille essentiellement grâce à sa vitrine. Un local situé sur un angle d'une rue très passagère disposera d'une visibilité accrue puisqu'elle aura deux vitrines. La longueur de vitrine se monnaie au prix fort dans les endroits bien placés.

3 / La concurrence : Une boutique encadrée par des ténors du même secteur peut être étouffée par ses voisins. Si une saine concurrence est toujours bonne à prendre, il n'empêche qu'il est dangereux de s'installer trop près d'un concurrent frontal à moins d'avoir une offre notablement plus attractive !

4 / Le prix : Le coût au mètre carré par an est déterminant pour un commerce. Trop élevé, il peut mettre en péril la rentabilité de l'entreprise ! Dans certains cas, mieux vaut choisir un local un tout petit peu moins porteur et faire moins de chiffre, que prendre le risque de faire un peu plus de chiffre mais payer beaucoup plus.

5 / L'accessibilité : Un local commercial sans place de parking ou loin des solutions de transport en commun limite automatiquement son flux.

A chaque activité ses critères prédominants

Selon les réseaux et les particularités de l'activité, les critères prédominants peuvent radicalement changer. Pour une boutique de meubles par exemple qui a besoin d'un grand hall d'exposition, les critères principaux seront certes la visibilité et le prix, mais aussi le nombre de m² disponibles, et l'accessibilité du magasin aux véhicules des clients. Même chose pour les magasins de cheminées, de matériaux de bricolage, les jardineries, etc. A l'inverse, pour les boutiques nécessitant peu de surface, avec des produits très concurrencés achetés essentiellement par coup de cœur, comme la parfumerie, la bijouterie, les vêtements, etc, un emplacement N°1 bénéficiant d'une forte visibilité et un flux dense sera impératif.

Ceci étant, là encore, selon les concepts les choses peuvent changer. Certains concepts de grandes surfaces de prêt-à-porter choisissent ainsi des lieux plus excentrés comme des retails-parks pour disposer à la fois de la surface et de la visibilité.

Sachant toutes ces subtilités, le franchiseur est clairement de bon conseil pour trouver, sur une ville donnée, les meilleurs axes de recherche.

Attention : De la bonne négociation du bail commercial dépend l'avenir de votre commerce ! Restriction d'activité, durée limitée, etc, les baux commerciaux recèlent de nombreux pièges. Pour en savoir plus sur le sujet, relisez nos articles dédiés « En pratique : quelles différences entre pas de porte, droit au bail et bail américain ? » et « Franchisés : observez votre bail commercial à la loupe ! ». Généralement, le franchiseur dispose en interne d'un service juridique compétent pour vous aider à y voir clair... Sinon, rapprocher-vous d'un avocat spécialisé dans ce type de bail pour vous éviter de gros pépins.

A noter : En cas de doute à l'heure du choix, il peut être nécessaire d'en passer par une étude de géomarketing. Celle-ci pourra cerner efficacement les pour et les contres de l'opportunité d'une adresse plutôt qu'une autre.

Selon les chiffres de l'enquête annuelle FFF/Banque Populaire 2015, près de 9 franchisés sur 10 s’implantent dans des locaux commerciaux avec pignon sur rue. « Le centre-ville reste encore très prisé et représente 56% des installations bien que le coût d’installation soit de plus en plus élevé ». 45% des franchisés du secteur du commerce s’implantent en centre-ville sur des emplacements 1 et 1 bis.

Attention : Depuis la loi du 11 février 2005, de nouvelles normes existent pour l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public. Quel que soit le handicap (moteur, auditif, visuel ou mental), les établissements de 5e catégorie (capacité égale ou inférieure à 200 personnes) doivent disposer d’aménagements adaptés... Pour en savoir plus, relisez notre dossier dédié : « Accessibilité des commerces : l'Ad'Ap mode d'emploi »

Tout le dossier

Ouvrir un commerce : Introduction
Ouvrir un commerce : Le choix du secteur d'activité
Ouvrir un commerce : Le choix du réseau de franchise
Ouvrir un commerce : Étude de marché et business plan
Ouvrir un commerce : Le choix du statut juridique
Ouvrir un commerce : Le plan de financement
Ouvrir un commerce : Les démarches de création et obligations administratives